保険会社はどこも同じなのか?

なるべく手出しを少なくする方法はないのか?

 

不動産経営をしていく中で、いつどんな災害に見舞われるかは誰にも予想ができない。そこで、いざという時の保険になるのが火災保険地震保険である。

この保険は保険会社によって対応が大きく異なる。その為、重要となってくるのが「どこの保険会社のどんな保険を選ぶか」という事である。

 

ここでは保険の選び方や、保険会社の注意点など、不動産経営とは切っても切り離せない保険について紹介する。

 

保険価額とは?

保険価額とは被保険利益を金額にして現したものを指している。主に損害保険において用いられる言葉だと考えてよいだろう。

例えば、不動産経営をしている時に、保険が適応になるような損害が発生したとしよう。火災で一部が燃えたり、地震で壁が崩れた等が該当する。

その時にオーナーは損害を被るわけだが、多額の損害を自費で請け負うのはリスクが大きく、最悪の場合では自己破産をしてしまうだろう。そのような損害が生じた場合に、加入していた保険を使用することとなる。

保険加入時には、オーナーが今後被る可能性のある損害をお金に換算して予測し、その中の最高金額を「保険価額」として示すのだ。
逆に保険会社側から見ると、オーナーに損害が発生した時に保険会社側が支払う保険金の最高限度額が「保険価額」となる。

その為、オーナーは保険会社が提示した「保険価額」の範囲内で保険金額を決めることになるのだ。例えば、建物が全壊して新築するのに4000万円かかると想定するのであれば、保険価額は4000万円とし、いくらまでオーナーは保証範囲とするかを決めるのだ。

保険価額の限界に近くなるほど保険会社に支払う保険金は高くなるし、保険価額の限界よりも低い保証範囲であれば保険金は安くなる。

自己資金との兼ね合いから、いくらまでなら自分でリスクを負えるかを加味しながら決めていく事になるのだ。

 

保険価額はどうやって決める?

では、保険価額はどのように決めるのだろうか。ポイントは大きく2つある。

  • 新価を基準に設定する
  • 保険金額=新価に設定する

 

保険価額には「新価」と「時価」という2つの考え方がある。

新価は現在経営しているマンションと同じものを新たに建設・購入する場合に必要な金額を指す。時価は新価の金額から、経過年数などによる価値の減少や使用による劣化分を差し引いた金額を指している。

例を上げてみよう。

「10年前に3000万円かけてマンションを新築したケース」を考える。

10年経過した現時点でこのマンションと同等のものを新築すると、物価上昇により3500万円必要だと査定する。すると、この「3500万円」が「新価」となる。

次に、今現在建っている物件が10年間で経年劣化などにより1000万円の価値が減少していると査定されるとする。すると、物件の現在価値は「新価」の3500万円から1000万円を差し引いた「2500万円」となる。この「2500万円」が「時価」である。

では、「火事でマンションが全焼してしまった場合」を考える。

保険価額を「時価」で決めていた場合は、このマンションの時価は2500万円となるが、同じマンションを建てるために、実際には3500万円が必要になる。この差額の1000万円はオーナー自らが負担をしなければならない。

一方で、「新価」を保険価額として限界まで保険をかけている場合、保険によって同等のマンションを建築することが可能だ。

 

上記の例から分かるように、保険価額を決める際は、基本的に「新価」を基準に設定する方が良いだろう。

 

構造によって保険料は変わる?

 

実は、建物の構造によって保険料は変動する。

火災保険を例にあげると、現在は3つの「構造級別」に分かれているのだ。

構造階級 説明
M構造 マンション構造

コンクリートでできた共同住宅や、耐火機能に優れた共同住宅などの建築物を指している。

 

T構造 耐火構造(鉄骨造住宅など)

コンクリートで出来た一戸建て、鉄筋で出来た一戸建て、耐火機能に優れた一戸建て

さらには、木質系プレハブ・木造軸組み工法だが事前に住宅金融支援機構の承認を得ている建物を指している。

 

H構造 非耐火構造(木造住宅など)

一般的な木造住宅やM構造・T構造に該当しない建物を指している。

 

 

細かい条件はもっとあるが、ポイントはコンクリート造りか木造造りかという点だ。コンクリート造りのマンションは燃えにくく、また燃え広がりにくいと言える。さらに耐火機能に優れていれば、近隣の火事から燃え移る可能性も低くなるのだ。

そういった条件に該当する「M構造」のマンションは、火災の発生が極めて少ないので、保険料が安くなるという仕組みだ。

逆に木造住宅で火災発生率が高い「H構造」の建物の場合は、損害も大きいことが予想できるので保険料も割高になるのである。

中間にいる「T構造」の建物は、火災の発生率は五分五分ということで保険料も一般的な金額が設けられている。

 

火災リスクと保険料の関係は以下のようになる。

火災リスク

M構造(低い) < T構造 < H構造(高い)

 

火災保険料

M構造(安い) < T構造 < H構造(高い)

 

保険金額はいくらにすべき?

保険契約に加入する際に最も悩むのは、保険金額をいくらにすべきかという部分だろう。どのくらい支払うかによって、いざという時の補償額は変わってくるのだ。

だからといって、「多額の保険料を支払えばいい」というものではない。ポイントはオーナーの状況にある。

  • ローンが残っている場合は、残債を見越した上で設定する
  • ローンがない場合は、再建築費用や、再購入費用で設定する

 

不動産経営を始める方の多くは、ローンで借り入れをしてマンションを建てるだろう。そのローンの支払いが終わらないうちに、火災が生じる可能性はゼロではない。

ローンが残っている場合は、火災による損害の他に残債の返済も重くのしかかってくる。だからこそ、残債を見越した上で保険金額を設定する必要があるのだ。

一方でマンションを建てるのに借り入れがない場合は、ローンの返済部分は考える必要はない。その代わり、マンションの再建築費や整備費などを考えて保険金額を設定するのが無難であろう。

 

上記で新価を基準に金額設定をするのが良いと説明したが、では、新価に対して保険金額をどのように設定するべきだろうか?

新価より保険金額を低く設定する

この場合、損害保険は損害額の一部しか支払われなくなるので、十分な補償が受けられない。

このような保険を「一部保険」という。

新価より保険金額を高く設定する

「保険金額を高めに設定すればいいのか?」というとそうではない。保険金額の支払いは新価が限度になるので、それを越えた分の保険金額に対する保険料が無駄になる。

このような保険を「超過保険」という。

新価と保険金額を同等に設定する

損害額に応じた損害保険金が支払われ、十分な補償を受けることができる。

このような保険を「全部保険」という。

 

上記の通り、新価を基準に、「全部保険」で保険金額を設定することで無駄なく十分な補償を受けることができるのだ。

 

保険期間は1年がおすすめ!

保険期間には1年以内契約となる「短期契約」と、5年~10年契約となる「長期契約」がある。一般的には10年契約の方が、毎年の保険料に換算すると安くなる。

  • 1年契約:10万円
  • 10年契約:90万円

 

しかし長期契約の場合、基本的に一括払いであり手出しが多くなるので注意をしてほしい。

不動産投資の初期段階においては、いかに自己資金を温存して規模を拡大していくかがポイントになってくる。火災保険による手出しで数十万もかかると、その分を貯金するのに数ヶ月から数年かかってしまうのだ。

無理に長期契約にせず、短期契約をして毎年見直すようにすると良い。

ただし、短期契約の場合は契約時期によって保険料が変わる為、「毎年の保険料が上がる」というリスクがある事に注意をしてほしい。

 

保険会社の選び方とは?

保険会社によっては、オーナー目線でなく後々揉める事もある。以下の点を踏まえて、保険会社選びは慎重に行っていただきたい。

  • 保険料が下がる見込みがある
  • 補償内容が保険料に見合っているか
  • 補償額が支払われるのが早い
  • いざという時に連絡がつきやすい

 

それではひとつひとつ、詳しく見ていこう。

保険料が下がる見込みがある

保険料をひとくくりにすると、どこの会社もほぼ同等だが、会社独自の割引という点を見ていくと、大幅な割引設定を設けている会社がある。

また、自宅がある地域や築年数、設備によっても割引が適用される保険会社もあるのだ。そういった点を考慮して保険会社を決めるは、ひとつの方法といえるだろう。

補償内容が保険料に見合っているか

保険料の高い・安いに目が行きがちだが、保険料に対する補償が見合っているかも大切だ。安いから補償が少ない、高いけれど思ったより補償がないなど、契約後に気づいても後の祭りとなる。

保険料と補償内容をきちんと説明してくれるスタッフや、その内容に過剰な表現がないかなど、契約前にしっかりと話をしてくれる保険会社を選ぶべきだ。

補償額が支払われるのが早い

実際に損害に見舞われた際、対応が早いか遅いかは大切な要素となるだろう。手続きが複雑であったり、契約時と話が変わってくるようなことがあっては話にならない。

もしもの時の対応を確認して、より分かりやすく、スムーズに対応してくれる保険会社や、手順を分かりやすく説明してくれる保険会社なら安心して任せられる。

いざという時に連絡がつきやすい

保険はいざという時にどのような対応ができるかが1番重要である。実際に損害に合った時に、連絡がつきやすい、すぐに相談できる保険会社なら安心できるだろう。

あまり家から遠い保険会社や、カスタマーセンターが混み合っていて繋がらないような保険会社は避けたい。連絡が付きやすくいつでも相談できるような保険会社がベストといえる。

 

保険会社を見直す際の注意点とは?

保険も保険会社も日々刻々と変化している。保険加入時はこの会社がベストだと感じても、数年後には状況が変わる事はざらにある。

保険会社を見直す場合にまず注意したいのは、元の保険会社を解約する際に発生する「払戻金」があるか否かの確認だ。
例えば5年契約をしていて、既に一括で支払いをしているにも関わらず3年で解約するとなれば、単純計算で支払い済みの2年分の保険料は払い戻しとなるはずだ。

このように払い戻しの受取がある場合は、滞りなく手続きをするようにしよう。

また、次の保険会社を検討する際の注意点としては、やはり長期契約ではなく、1年の短期契約や分割で支払うことが可能な保険会社を選ぶことだ。
資金に余裕があって一括で保険料を支払っても余裕がある場合は良いのだが、規模拡大や万が一のリスク対策も考えると手元のキャッシュは厚くしておいた方が良い。

長期の方が割引がきくとはいえ、CCRなどを考えるとあまり得策ではない。

保険会社は長期契約の方がお得だと売り込んでくるかもしれないが、あくまで短期契約、または分割支払いができる保険会社を選ぶべきだろう。

 

まとめ

いかがだっただろうか。不動産投資をしていくにあたって、保険は切っても切り離せない。

しかも不動産のような大きな資産を動かすのであれば、あらゆるリスク、先を見通した計画、補償内容を見越した上で、保険会社を選び、保険を選んでいく必要がある。

  • 保険価額の設定
  • 保険金額の設定
  • 保険期間の設定

 

は重要なポイントなので、しっかりと考えて決めるべきである。

将来のリスクと今後の規模拡大を踏まえて、バランスの取れた保険会社選定を行ってほしい。




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