なぜ保険加入が必須なのか?

どこの保険会社も内容は同じなのか?

保険を選ぶ時の注意点とは?

 

不動産投資をして賃貸経営を始めるのであれば、様々なリスクがあることを念頭に置く必要がある。保険に入っている事で損害を免れる事もあれば、保険に入っていない為に数十万円から数百万円も損害を被る事がある。

賃貸経営は経営しているオーナーだけの問題ではない。そこに住んでいる入居者や近隣の建物など、思わぬリスクに繋がる可能性があるのだ。

 

ここでは、賃貸経営をするなら身に着けておきたい保険の知識を紹介する。

 

不動産投資ではなぜ保険が重要なの?

賃貸経営をする上では様々なリスクが伴う。保険はそういった様々な問題のリスクヘッジとなる。要は起こりうるリスクを予測して、対応・回避できる体制をとっておくのである。

中でも火災を始めとした自然災害は何の前触れもなく突然起きるリスクである。可能性としては決してゼロとはいえない。

 

賃貸経営では、購入した建物が火災や事故に巻き込まれれば想像以上の多額な出費が発生する。
消防庁が公表している消防白書によると、例年の出火件数は軽く40,000件を上回る。1日当たり100件以上の火災が発生し、その多くが建物火災だという。

出火原因で多いとされている放火は、犯人が捕まらないと加害者を特定できず損害額をまるごとオーナーが負担することになる。

更に近年群発している地震にも注意が必要だ。例え、地盤がしっかりしている土地に建物を建てたとしても震源地によっては、建物の全壊または半壊など、大きな損害を被ることになるだろう。

 

このように、火災や地震などにおける自然災害のリスクは思っている以上に高く、安定的な賃貸経営をするためには、保険加入が欠かせないと言っても過言ではない。

また、ローンを使って投資をする場合は、銀行側から火災保険の加入を前提に審査を受けることになる。そこで初めて保険加入の重要性に気づく人も多いだろう。

しかしローンを組まない場合でも、いざと言う時の為に保険に加入しておくことを強く進める。保険料は物件によって変わるが、年間数万円程度なので決して高いものではない。

損害の大きさを考えると、きちんと保険加入でカバーしておくことが重要である。

 

入居者が加入する保険とオーナーが加入する保険は違うの?

保険の中には、入居者が加入するべき保険と、オーナーが加入するべき保険がある。

基本的には…

  • 入居者は「家財」を保証する保険が必要
  • オーナーは「建物」を保証する保険が必要

 

それぞれを詳しく説明していく。

入居者が加入する保険

入居者は以下の損害に対して保険に加入する。

  • 自分自身への損害に対する保険
  • オーナーへの損害に対する保険
  • 第三者への損害に対する保険

 

自分自身への損害は「家財保険」でカバーする。

「家財保険」の必要性を理解する為にも、まずは賃貸物件で起こる補償の仕組みを知っておく必要がある。

入居者が自室で火災を起こした場合を考える。火災が生じた場合でも、入居者に重大な過失がない限り、その入居者は損害賠償責任を負わなくて良い。
つまり、隣の部屋の住人が火災を起こしたもらい火で自分の家財が燃えた場合、隣人に弁償してもらうことはできないのである。

そのリスクをカバーする為に、活用できるのが家財保険である。
家財保険に入っていると、火災などで自分の財産が燃えたとしても保険で弁償をしてもらう事ができる。賃貸物件では自分の家財は自分で守る必要がある為、家財保険に加入するのだ。

 

オーナーへの損害は「借家人賠償責任」でカバーする。

オーナーと借主の間には賃貸借契約により原状回復の義務がある。つまり、火災により燃えてしまった部屋を、元通りに戻す義務が生じるのである。

そこで、借主が入っておく必要がある保険が「借家人賠償責任」である。
「借家人賠償責任」の特約を付けると、火災等で部屋の原状回復が必要となっても、保険会社から費用が補償されるのである。

 

第三者への損害は「個人賠償責任」でカバーする。

火災では賠償責任を問われないものの、水漏れの場合は被害を与えた相手に対して責任が問われる。火災と水漏れで、考え方が異なるので注意をしていただきたい。

水漏れによる第三者への賠償責任を免除する為に、「個人賠償責任」特約をつけておくと、水漏れなどによる近隣住人への賠償を保険会社が行うので更に安心である。

 

オーナーが加入する保険

オーナーが加入すべき保険は、「建物」を補償する保険と「入居者に対する損害」を補償する保険である。

火災、地震、水難など想定される自然災害に対して、万が一の際を考慮して保険をかけておくのである。
また、排水管の老朽化、水漏れ事故などにより入居者の家財を汚してしまった場合はオーナーが損害賠償責任を負うことになるので、保険でカバーをしておく必要がある。

 

火災保険や地震保険とは?

この2つの保険は、似ているようで保証が違なる。実は、地震によって発生した火災は火災保険では保証されていないのである。

火災保険と地震保険の違いについて理解を深めていただきたい。

 

火災保険とは?

  • 火災
  • 落雷
  • 爆発
  • 風災
  • 雪災
  • 水災

 

といった災害が発生した時、建物や家財に損害を被った場合に補償される保険である。自分で自分の身を守る保険であり、他人から受けた損害にも適応できる保険である。

実は、失火責任法という法律では他人からのもらい火であっても出火元に重大な過失がない場合、出火元に賠償請求はできないという決まりになっている。
そのような他人からの損害に対しても補償されるようにしたのが、火災保険である。

火災保険は住宅用と事業用に分かれており、保険契約は1年~5年という短期から、10年という長期の契約も可能だ。

しかし地震がきっかけで起きる災害については補償されていないので、注意が必要である。

地震保険とは?

地震保険は、地震による揺れによる被害だけでなく、地震に伴う津波や液状化という被害まで補償される保険である。

また、地震・噴火・津波をきっかけに起きた火災、損壊、埋没、流失によって保険の対象である建物または、家財が損害を受けた場合にも保険が適用される。

対象は居住用の建物と家財であり、上記したように火災保険では保障されない地震による火災の補償もしてくれるのだ。

ちなみに、地震保険は火災保険とセットでないと加入できない。
すでに火災保険に加入しているオーナーが、地震保険を途中からプラスすることは可能であるが地震保険だけに入る事は出来ないので注意をしていただきたい。

火災保険や地震保険で補償される範囲とは?

火災保険で補償される範囲は以下の通りだ。

項目 補償内容
火災 火災で建物が損害を受けた場合の修理費、全損時の再取得するための費用が対象となる。
落雷 雷によって被害を受けた時に適用される。
電気機器類が雷によって壊れた場合、雷が原因による火事も対象となる。
破裂・爆発 ガスなどの爆発やそれに伴う発火などが対象となる
風災・雪災・
ひょう災
台風、つむじ風、竜巻、ひょう、雪などが原因で起きた被害が対象となる。
水災 集中豪雨などにより建物が受けた被害が対象となる。
盗難 泥棒に盗まれたものや破壊されたものが対象となる。
騒じょう 暴力や破壊行為によって起きた損害が対象となる。
水漏れ 給排水の劣化などによる水の被害を対象とする
破損等 不注意による家財の破損などが対象となる。

 

ほとんどの火災保険は、火災・落雷・破裂・爆発を必須項目として補償の対象としている。

その他の項目はオプションで選択式になっているケースが多く、補償内容が増えると必然的に加入費も増える仕組みになっている。
盗難、騒じょう、水漏れ、破損などは、いくつかの項目がセットになって案内されることが多い。

あとは経営する物件の環境や立地などから、判断していただきたい。

 

地震保険で補償される範囲は以下の通りだ。

被害区分 被害の基準 支払われる
保険金

建物 ・建物の主要構造部の損害の額がその建物の時価額の50%以上

・焼失あるいは流失した部分の床面積がその建物の延床面積の70%以上になった場合

契約金額の
100%
家財 ・家財の損害額が家財の時価額の80%以上になった場合

建物 ・建物の主要構造部、基礎、屋根、外壁等の損害の額がその建物の時価額の20%以上50%未満になった場合

・焼失あるいは流失した部分の床面積がその建物の延床面積の20%以上70%未満になった場合

契約金額の
50%
家財 ・家財の損害額が家財の時価額の30%以上80%未満になった場合

建物 ・建物の主要構造部、基礎、屋根、外壁等の損害の額がその建物の時価額の3%以上20%未満になった場合

・上浸水あるいは地面から45cmを超える浸水の損害を被った場合

契約金額の
5%
家財 家財の損害額が家財の時価額の10%以上30%未満になった場合

 

地震保険は全損・半損・一部損により区分が分かれる仕組みだ。上記の基準はどの地震保険でも同じように設定される。

基本的な区分はこの通りだが、もっと細かく区分決めをしている地震保険は存在する。被害の大きさによって補償も変わってくるので、慎重に保険内容を検討していただきたい。

その他に入るべき保険とは?

火災保険と地震保険の必要性はお分かりいただけたと思うが、それ以外に加入しておきたい保険を紹介しておこう。

まずあげられるのは、「施設賠償保険」である。

これは施設の安全性の維持がされていない、管理に不備があるといった状態が原因で「他人に怪我をさせた」「他人のものが壊れた」ということが起きた場合に起こる損害を補償する保険だ。

例えば以下の例がある。

  • 賃貸経営している建物の不備で入居者が怪我をした
  • マンションの壁が老朽化していて、通りかかった人に怪我を負わせた

 

これらの事件が起きると、その物件の安全性の不備や管理不行き届きとして、オーナーに損害賠償責任が発生することがある。

木造アパートの階段が腐食していて入居者が利用中に崩落し、骨折して入院をしてしまったというケースでは、医療費や後遺障害、休業補償などがかかり、多額の賠償責任をオーナーが負う羽目になっている。
場合によっては1億を超える損害賠償判決が出てしまうこともある。

確率的には高くはないが、万が一の時の金銭的なリスクを回避するために加入を検討していただきたい。

 

まとめ

不動産経営をする上で、リスクを回避する為に保険に加入する事は必須である。

保険は経営する物件を守るのはもちろんだが、自分自身を守るため、さらには入居者を守るためのオーナーとしての責任を問われる部分でもある。

リスクを予測して賃貸経営をしていくことは、長い目で見ると入居者への安心に繋がり、信頼され安定した不動産経営に繋がるともいえるだろう。




年収400万円から始めて3年で家賃収入2000万円オーバー 
ゼロから毎月50万円以上の副収入を得ていく方法
無料動画講座で解説中


「今の生活に満足していますか?」


この無料の不動産投資講座では、当時27歳の年収400万円の私自身が実際に不動産投資に取り組み

・なぜ不動産業者にまかせで物件(特に新築)を購入してはいけないのか?

・どうやって銀行から融資を引くのか?

・なぜ区分マンションがダメなのか?

・なぜ1棟を購入するまえに太陽光発電や風力発電に投資をしてはいけないのか?

・なぜ本当にゼロの状態から3年で家賃収入2000万円以上を達成できたのか?

・手出し無しのオーバーローンや諸経費だけ手出しのフルローンを活用して物件を買い進めたメソッドとは?

・良い物件を見つける“ほんのちょっと”のコツとは?

など、私の体験談にもとづく、物件購入のポイント融資付けのノウハウなどを動画講座として配信しています。


これまでに、
不動産投資の初心者ですが、注意することはなんですか?」

区分マンションを購入してしまい、どうしたらいいのか分からないです・・・」

積算評価が低い物件ばかりを購入してしまいました・・・」

などの多くの質問に答えてきた内容をまとめています。


動画講座の登録はとても簡単。

以下のボタンをクリックして、メールマガジンの登録を進めてください。

そうすると、すぐに1つ目の動画があなたのメールアドレスに届けられます。

ぜひ、この動画講座であなたの不安をなくしてください

無料動画講座の詳細を見る