これから不動産投資を始めたいが融資先の目途が立ってない。

日本政策金融公庫は融資を受けやすいのか?

面談で失敗すると融資が受けられなくなる?

 

資金調達で悩んでいる方におすすめなのが日本政策金融公庫である。

固定・低金利で融資が受けられるため、築古物件にあてがう方が多いが、誰でも融資を受けられるという分けではない。知らないと「融資を断られる」という事態になりかねないので注意が必要だ。

 

ここでは、初心者でも分かるように日本政策金融公庫の融資条件について解説していく。

 

日本政策金融公庫(公庫)とは?

日本政策金融公庫とは「政府系金融機関」のひとつで、金融支援を行っている特殊会社である。日本政策金融公庫には以下の特徴がある。

 

  • 条件は各支店によって異なる
  • 民間の金融機関よりも融資がでやすい
  • 無担保枠融資によりフルローンが受けられる
  • 固定・低金利で融資が組める
  • 10~20年の長期融資を固定金利で組める
  • 法定耐用年数を超えた物件でも融資を受けられる
  • 2段階融資
  • 経営保証免除特例制度がある
  • 法人・個人でも情報開示される
  • 利子補給制度がある
  • マル経融資が受けられる
  • リフォーム等の設備資金も借りられる

 

政府系の金融機関なのに条件は支店によって異なる

大前提として日本政策金融公庫の融資条件は支店によって異なる。
例えば、公務員という属性に対してA支店では「融資をしない」と断られた方が、B支店に話を持ち込んだ途端に「金利0%台」という超好条件で融資を受けた事例がある。

また、3000万円代の物件に対して自己資金もしくは共担の提供が求められたC支店に対して、D支店に持ち込むと設備資金も含めたオーバーローンを受けられたという事例もある。

法定耐用年数が切れている2000万円代の木造物件に対して、融資期間10年のE支店に対して、F支店では15年まで融資期間が延びたという事例もある。

これから紹介する内容も、支店によって異なるので注意をしてほしい。

(逆に言うと、日本政策金融公庫は支店選びを間違わなければ、好条件の融資を受けられるという事でもある。)

民間の金融機関よりも融資がでやすい

日本政策金融公庫は「経営の成長や安定化」「地域の経済の活性化」「金融安定化」を目的として中小企業や小規模企業を支援している。

一般的な金融機関との違いは「日本政府が100%出資している」という部分であり、民間の金融機関では難しいと言われる融資案件にも積極的に対応してくれるのだ。

あなたにも融資を受けられるチャンスがある事を覚えておいてほしい。

民間の金融機関の情報についてはこちらの不動産投資の融資に一覧でまとめているので参考にしてほしい。

無担保枠融資によりフルローンが受けられる

日本政策金融公庫には担保を必要としない、無担保で融資できる枠が最大で2000万円ある(市況によって変動する)。この無担保融資枠を上手く活用すると、フルローンで融資が受けられる。

以下の事例で、どのようにしてフルローンを受けるのか紹介しよう。まず日本政策金融公庫の評価方法についてだが、評価方法は土地、建物で異なる。

  • 土地評価
    (土地面積×路線価)×50%[掛け目]
  • 建物評価
    (構造別の再調達価格×延べ床面積×残存年数/法定耐用年数)×50%[掛け目]

 

法定耐用年数を超える物件は、建物の価値をほぼゼロとみなす。
ただし、直近で大規模修繕やリフォームをしていると、その分は考慮されるので事前に調べて融資担当者に伝える事を推奨する。

【物件概要】

  • 木造アパート
  • 築25年
  • 建物200㎡
  • 土地250㎡
  • 路線価8万円/㎡
  • 売買価格2,500万円

 

  • 公庫の土地評価
    (250㎡×8万円/㎡)×0,5=1,000万円

 

  • 公庫の建物評価
    法定耐用年数越えの為、ゼロ

 

売価に対して評価額が1,000万円であるため通常は自己資金を1,500万円と購入時の諸経費として250万円(売価の1割と想定)を用意する必要がある。

ここで無担保枠融資を活用すると、1,500万円分の融資が受けられるので、評価額1,000万円と合わせて2,500万円のフルローンまで融資額を伸ばす事ができる。

固定・低金利で融資が組める

日本政策金融公庫は固定金利のみの扱いだ。金利は1.16%~1.17%となり、担保提供する物件の評価によって金利が決まる。

 

借入額に対する物件の担保評価割合 適用金利
100% 1,16%
75%以上~100%未満 1,31%
50%以上~75%未満 1,46%
25%以上~50%未満 1,61%
25%未満 1,76%

(2018年時点)

 

先ほどの例でいうと、売価2,500万円に対して日本政策金融公庫の評価1,000万円であるため25%の適用金利1,61%となるのだ。

さらに、女性や35歳以下または55歳以上の男性の場合、金利の優遇措置としてさらに0,4%の引き下げを受ける事ができる。

先ほどの例で言うと、1,61%-0,4%=1,21%となるのである。

10~20年の期間で融資が組める

日本政策金融公庫の融資期間は最長でも20年である。

法定耐用年数を超える物件でも、条件がそろえば最長20年の融資が組めるメリットがあるが、築10年のRCであっても20年を超える融資を組む事はできない。

そのような物件は、日本政策金融公庫ではなく法定耐用年数で融資期間を見る銀行に持ち込むべきである。

最長20年の融資を受けられるのは、女性や35歳以下または55歳以上の男性の場合である。それ以外の方が、10年~15年になるのが通常である。

この融資期間であるが15年とするか20年とするかどちらがいいのだろうか?以下にシミュレーションをしてみる。

 

ケース1
(満室時600万円)
4,000万円を20年
(1,46%)
返済額258万円
(金利分58万円)
ケース2
(満室時600万円)
4,000万円を15年
(1,46%)
返済額324万円
(金利分58万円)

 

【残債で比較】

経過年数 ケース1の残債 ケース2の残債
5年後 3,000万円 2,670万円
10年後 2,000万円 1,340万円
15年後 1,000万円 0万円

 

【キャッシュフロー(CF)で比較】

経過年数 ケース1のCF ケース2のCF
5年後 1,710万円 1,380万円
10年後 3,420万円 2,760万円
15年後 5,130万円 4,140万円

 

ざっくりとしたシミュレーションではあるが、融資期間を短くした場合と長くした場合の違いが分かったのではないだろうか?

融資期間を短くした方が残債の減りは早くなり、バランスシートはどんどん改善されていく。一方で、長くした方が手元に残るCFは厚くなっていく。ただし、売却リスクも加味しなければ正確な判断はできないので、その点は注意をしてほしい。

いずれにせよ、私はサラリーマンやOLなどこれから不動産投資を始める方には、CFを重視する事を推奨している

なぜなら、規模の拡大期にはCCRを踏まえていかに自己資金を温存するかが重要になってくるからだ。

CCRに関してはこちらの記事でまとめている。

2棟目の購入資金や、有事の際の保険として資金を貯める方が、安定した経営となる。

資産背景や目指す方向によって不動産のやり方は千差万別ではあるが、これから不動産投資を始める方は、CFを重視して規模の拡大を図り、その後バランスシートの改善を図っていく投資スタイルを推奨する。

正しくCFを計算する方法や、CFを多く残すためのポイントについてはこちらの記事を参考にしてほしい。

法定耐用年数を超えた物件でも融資を受けられる

先ほど記載したように、日本政策金融公庫は独自の評価制度を持っている。

不動産賃貸業の場合、通常は10~15年の融資期間となるが、女性や35歳未満・55歳以上の男性の場合は最長で20年の融資を組むことができる。

他の銀行では融資が受けられないような土地値物件にあてがうのが、おすすめの活用法である。

2段階融資

今はだいぶ緩和されてきたが、今なお2段階融資でしか対応していない支店がある。

公庫の決済は、今ついている抵当権を一度抹消させてから融資を付ける方法である。つまり、担保評価額分の融資は抵当権を設定してからでなければ実行しないという方針なのだ。

例えば売価3000万円、公庫評価額1000万円(無担保枠で2000万円)を考える。
2段階融資となるので、初回融資額は無担保枠の2000万円。残りの1000万円は自己資金で用意をしなければならない。
自己資金が用意できない方が多く、かなり使い勝手の悪い融資方法を公庫は採用しているのである。

ただし、この2段階融資の決済方法は近年変わりつつあり、首都圏の公庫では一括決済を出す支店がほとんどである。決済方法についても支店によって大きく異なるので注意が必要だ。

経営保証免除特例制度がある

融資にあたり経営者の保証が免除される「経営者保証免除特例制度」が利用できる。この制度を活用すると、あなたが保証人にならなくてもいいのである。

利用するには「税務申告を2期以上実施し、かつ、事業資金の融資取引が1年以上あり、直近の1年間、返済に遅延のないこと」「最近2期の決算期において減価償却前経常利益が連続して赤字でないこと」「直近の決算期において債務超過でないこと」などの条件を満たす必要がある。

保証を免除する場合は、0,2%の利率が上乗せされる。

最新の情報はこちらの公式HPで確認ができる。

経営者保証免除特例制度について

法人・個人でも情報開示される

民間の金融機関で事業性設備資金融資を受けた場合は個人情報に記載されないのに対して、日本政策金融公庫は法人・個人にかかわらず本人が連帯保証人に入る事が多い為、個人情報に登録されてしまう。

一時期は、公庫の審査で全国銀行個人信用情報センター、CIC、JICCなどの信用情報を取らなかったことから、法人と個人を使い分けたり、支店を変える事によって多額の融資を受けた方もいた。

しかし今では、そのような事がないように審査が厳しくなっているのだ。

マル経融資が受けられる

商工会議所の推薦により、無担保・保証人不要・低金利で融資を申し込める日本政策金融公庫の融資制度がマル経融資である。

融資限度額は2,000万円で担保・保証人は不要である。返済期間は運転資金で最長7年、設備資金で最長10年である。金利は固定で1,11%(平成30年9月13日時点)である。

利用の方法については、こちらの動画に2分程でまとめられているので参考にしてほしい。

また、東京商工会議所に関する最新のマル経融資についてはこちらの公式HPで確認ができる。

東京商工会議所のマル経融資

利子補給制度がある

マル経融資を利用した方に対して、返済利息の一部を補助する制度が利子補給制度である。

例えば調布市商工会の場合、1.0%の利子補給を受ける事が可能である。つまり、マル経融資と組み合わせると、実質金利は0.11%となるので驚きである。

調布市商工会のマル経融資について

また、市町村によって独自の融資利子補助金制度を設けている。例えば、茨城県の東海村は創業5年を経過しない法人に対して、利子3年分を全額補助するという補助金を交付しているのである。

東海村HPの創業者融資利子補助金制度について

あなたの所在地でも同様に、活用できる補助制度がないか確認してみることをおすすめする。

リフォームの設備資金にも借りられる

物件購入時の諸経費やリフォームにかかる費用についても、物件購入時に合わせて借りる事が可能である。

諸経費やリフォーム費として借りる場合の融資条件は、物件購入時の条件に合わせられることが多い設備資金単体として借りる場合は、7~10年となる事が多い。上手く活用すると、オーバーローンで物件が購入できるため自己資金ゼロでも1棟目を購入できる。

また、無担保枠で借りる事ができるのでその資金を自己資金としたり、戸建てを購入して無担保物件をつくり、その戸建てを共同担保に入れて三井住友トラストローン&ファイナンスにあてがって1棟物件を購入するスキームもある。

太陽光発電の資金としても利用ができる

公庫は環境・エネルギー対策資金という融資制度があるため、太陽光発電への投資も行っている。

この場合の条件は、
・融資期間20年<うち据置期間2年以内>(最大)
・融資額7,200万円(最大)
・概ね1~2%台

物件を購入して、同時に屋根に太陽光発電を設置する場合や、太陽光発電単体で土地から購入する場合にも、合わせて検討してもいいだろう。

日本政策金融公庫の環境・エネルギー対策資金について
 

日本政策金融公庫の融資条件まとめ

融資エリア 全国
利用できる方 事業を営む者
法人への融資 新設法人でも可
評価方法 積算評価及び収益還元評価
融資限度額 個人枠4800万円/法人枠7200万円(うち運転資金4800万円)
融資期間 通常10年/最長20年
融資金利 固定金利(1.16%~2.25%)
優遇措置 女性/35歳未満の男性/55歳以上の男性
返済方法 元金均等/元利均等
繰上返済 違約金等なし
保証人 基本的には不要
担保 2000万円まで基本的には不要
団信 任意加入
公式HP https://www.jfc.go.jp/

(2018年時点)

 

日本政策金融公庫を利用する際の注意点10個

日本政策金融公庫から融資を受ける場合には、注意をしなければならない事がある。

不動産投資ではなく不動産賃貸事業であること

日本政策金融公庫は原則、投資目的の融資を行っていない。あくまで「不動産賃貸事業」という事業に対して融資が実行されるのだ。

売却利益を狙った不動産投資目的と発言すると融資審査がおりないので、融資担当者との面談などで「投資」という言葉を使わないように注意してほしい。

担保物件があること

無担保枠融資の上限は最大でも2000万円である。それ以上の額を融資する場合は、融資額と同額の評価をうける担保物件が必須となる。

つまり、購入する物件に担保設定を行うか、足りない分は別の担保物件をあてがう必要があるので注意をしてほしい。

公共料金や税金に未払いがないこと

日本政策金融公庫は政府系の金融機関であるため、普段の素行も重要視される。公共料金や税金に未払いがあると、それだけで融資不可となる。

基本的なことなので、支払い漏れがないように注意したい。

赤字決済でないこと

決算報告書が赤字の場合、融資がされないことが多い。

節税対策のために、前年度の決済を赤字にしていると、公庫から融資を受けられない可能性があるので注意をしてほしい。

いずれにせよ、融資担当者にきちんと説明をする必要があるだろう。

返済期日が特に厳しいこと

日本政策金融公庫は返済期日に得に厳しい。特別な事情がない限り、返済期日を1日でも遅れてしまうと、その後の新規融資に応じてもらえない。

返済期限に遅れがないように、十分に注意するべきだ。

物件の購入は1度に1物件であること

中には、一度に複数物件の決済を行う銀行もあるが、日本政策金融公庫は1度の融資で購入できるのは1物件である。

複数物件を同時に購入したい場合は、他行を検討しよう。

物件購入後は融資枠が残っていても1年の猶予期間が必要であること

支店によって多少異なるが、基本は物件を購入すると1年間は次の融資が受けられなくなる。この間に、経営が安定しているか判断されるのである。

私の場合も、1年に1棟のペースで物件の購入をすすめている。

融資の限度額以上の融資は実行されない

いくら安定経営をしていても、融資限度額の範囲内でしか融資はされない。ただし、借り換えや返済が進んで融資枠に空きが出ると再度融資を受ける事が出来るようになる。

法定耐用年数を超えた物件にも融資がつく貴重な金融機関なので、戦略を持って活用をしてほしい。

不動産業者による融資金の代理受領はできないこと

民間の銀行の場合、不動産業者が買主に変わり融資金を受け取る事が可能であるが、公庫ではこの代理受領が認められていない。公庫から買主の口座に融資金が送金され、その後、買主の口座から不動産業者及び売主の業者に送金をする手続きとなる。

実際にやってみると分かるが、銀行窓口で送金資料をいくつも記載する必要があるので意外に面倒である。

面談時に示したリフォームなどの必要資金は領収書の提出が必要であること

公庫では、実行された融資資金の使用用途を確認するために領収書の提出が必要である。

特に注意していただきたいのが、リフォーム費用の領収書についてである。面談当初は検討をしていたが、都合により延期をした場合や、リフォーム費用の融資を受けられなかった為に計画を断念したという場合であっても、領収書の提出を求められる。領収書の提出が出来ないと、融資金の一部返金が求められる事もあるのだ。
私自身過去に2回ほど、同様のケースで困った経験がある。面談時にリフォームなどで多めの見積もりを出すと、後々困る事がある。

リフォームについても、「リフォーム費用の融資が実行されなければやりません」などの条件付きで報告しておく方がいいだろう。

 

融資担当者との面談時の注意点

日本政策金融公庫で融資を受ける場合には、融資担当者との面談が必ずある。書類だけでは分からない、その人の人となりや融資の目的などを判断されるのだ。

この面談では以下の点に注意をしてほしい。

質問に対して正確に回答をする

まれに、融資担当者との面談を相談会と勘違いしている方がいる。
もちろん、分からない事や疑問があれば質問をしてクリアにすべきであるが、資金を借りる為の面談という事を意識しておかなければ、一般的な事も調べる事が出来ない「知識不足の経営者」という判断を下されかねない。

融資担当者は友達でも会社の同僚でもない。聞かれた事に対して正確に答える事を意識して、余計なことを話しすぎないようにしてほしい。当然ではあるが、嘘をつくようなことは絶対にしてはいけない。

ふさわしい服装で面談に臨む

面談にジャージで行った方がいたので驚きである。確かに服装に規定はないが、人間性を見られる面談なので第一印象は重要である。大きなお金を借り入れる側なので、礼儀として身だしなみは整えるべきである。

あなたは、ボロボロの服装で寝癖だらけの人に数千万円ものお金をかせるだろうか?自分がお金を貸す側だとした時に、どのような方になら安心して貸せるのかを考えて面談に臨んでほしい。客観的に物事を判断する力も経営者としては必要な能力である。

面談は本人だけで行くこと

最初は誰でも面談で緊張する。し、不安に駆られるのは当たり前だ。そこで専門家に同行をお願いする人もいるのだが、これは論外である。担当者は専門家ではなく、申請者であるあなた自身の話が聞きたいのだ。あなたのあやふやな点を専門家にフォローされても、印象は悪くなるだけである。
また、複数人で起業する場合も、面談は代表者が1人で行くべきである。

担当者はあなたの経営者としての「資質」や「人柄」を見ているのだ。どれほどの情熱があって不動産事業を展開させたいのか、そこに専門家の意見はいらない。事業を成功させる人というのは「熱意」がある。基本、面談は担当者と申請者の1対1であると心しておこう。

面談に必要な事業計画書は自分の言葉で話せるようにしておくこと

事業計画書を外注する人もいるが、これもやめた方がいい。他人の作った事業計画書は薄っぺらいただの紙切れである。数多くの経営者を見てきた融資担当者は、いくらしっかりした事業計画書を作ってきても、当日の様子ですぐに見抜いてしまう。

あなたが本気で考えるからこそ事業は成功するのである。楽をして稼げることなんてない。言葉に詰まってもいいので、必ず自分で事業計画書を作って、自分の言葉で話せるようにしてほしい。

返済シミュレーションは3パターン用意しておくこと

返済シミュレーションをするにあたり、最低でも「上手く賃貸経営ができた場合」「現状の状態が続いた場合」「空室が増えた場合」の3パターンは用意しておこう。
また、シミュレーションには家賃下落や金利上昇などのリスクや、管理費・リフォーム積立金や固定資産税などの諸経費もしっかりと盛り込むようにしてほしい。

投資判断をするための客観的な資料にもなるので、なるべく正確に資料を作る事をお勧めする。

競合調査などの融資に関連する資料を用意すること

築年数や構造、間取りなどからインターネットで競合物件を調査し、資料にまとめよう。詳しくは「競合物件の調査方法」にてまとめるが、インターネットでの物件調査と現地調査を行う事を推奨する。

実際に購入予定物件の周辺を歩いて、「どのような物件が多いのか?」「どのくらい空室があるのか?」をしっかりと調べておくと、外れ物件を購入するリスクを大幅に低減できるだろう。

 

融資までの流れとは?

日本政策金融公庫から融資を受ける流れを記載する。行き当たりばったりな対応とならないように、大まかな流れを理解しておいてほしい。

 

  1. 公庫に連絡して融資担当者とアポイントをとる
  2. 申込書類を送付
  3. 必要書類を持参し面談
  4. 公庫内にて審査
  5. 公庫より融資可否の返答
  6. 「金銭消費賃貸契約(金消)」「抵当権設定契約」「団体信用生命保険(団信)」
    などの締結
  7. 融資の実効

 

1.公庫に連絡して融資担当者とアポイントをとる

まずは、公庫に連絡をして融資を受けたい旨を伝える必要がある。居住地の近くや職場の近くか、業者から紹介を受けた公庫に連絡をとろう。

自己紹介、不動産賃貸業を開業したい旨、どのような物件を検討しているのか、今後の流れについて話をしよう。

2.申込書類を送付

公庫のHPにある正式なフォーマットに必要事項を記入し、ファックスか郵送にて融資の打診をする。

次回面談のアポイントはこの申込資料受領後に、連絡が来ることもある。

3.必要書類を持参し面談

購入物件に関する書類
物件概要書(販売図面) 住宅地図
建物図面や写真 物件取得時の費用概算
固定資産税評価証明 レントロール
登記簿謄本 返済シミュレーション(3パターン)
事業計画書 競合物件調査資料

 

収入関連書類
確定申告書の写し3期分 決算書3期分(法人の場合)
源泉徴収票3期分 返済予定表(他行からの借入がある場合)
最新の記帳がされた通帳の写し その他の金融資産がわかる書類の写し

 

本人確認に関する書類
印鑑/実印(個人・法人) 印鑑登録証明書(個人・法人)
身分証明書の写し 課税証明書
納税証明書 住民票

4.公庫内にて審査

通常、1~2週間ほどで審査結果が返ってくる。

この間に物件が他の買主に持って行かれないように、しっかりとグリップするように、業者と適宜コミュニケーションを取るようにしていただきたい。

5.公庫より融資可否の返答

融資の可否について公庫から連絡がくる。融資額や金利、融資期間などについて条件が提示されるので、メモの準備をしておこう。

条件が伸びない場合は、他行に持ち込むか、物件購入を断念しなければならない。また、融資内諾のタイミングが売主と最終的な価格交渉ができるチャンスでもあるので、戦略的に交渉を持ち込むようにしてほしい。

6.「金銭消費賃貸契約(金消)」「抵当権設定契約」「団体信用生命保険(団信)」などの締結

必要書類を用意して再度、公庫へ訪問する事になる。

誤記などが無いように、不明点があれば担当者と適宜連絡を取りながら用意を始めよう。

7.融資の実効

指定日に融資金の振り込みが実行される。金額を確認後、売主や業者に送金をしよう。

2段階融資の場合は、司法書士に抵当権の設定をしてもらってから再度日本政策金融公庫に連絡をして、残金の融資を実行してもらう必要がある。司法書士に抵当権設定後が書類を直接送ってもらうように依頼をしておくと、手間が省けて楽である。

 

日本政策金融公庫にて2棟の購入

私自身最初の1棟目と2棟目は日本政策金融公庫を利用した。

 

  • 茨城県
  • 3600万円
  • 重量鉄骨造
  • 15%
  • 法人にてオーバーローン

 

  • 茨城県
  • 1700万円
  • 軽量鉄骨造
  • 18%
  • 法人にてフルローン


 
詳しくはこちらのプロフィールに記載している。
 

日本政策投資銀行とは違う?

ちなみに、日本政策金融公庫と似たような機関に日本政策投資銀行というのがある。両者は似ているようで異なる性質を持っているので紹介をしておく。

 

  • 日本政策投資銀行とは、日本政府の出資により設立された特殊会社である。
  • 日本政策投資銀行は企業活動を支えるために長期的な資金の融資を行う金融機関であり主な目的は経済の発達に貢献することにある。
  • 日本政策金融公庫との違いは、扱う資金の単位だ。
  • 日本政策投資銀行が「十億円単位」なのに対し、
    日本政策金融公庫は「百万円単位」である。
  • 日本政策投資銀行は上場クラスの企業の市場開拓や海外進出、再建支援といった、
    大規模な融資や投資を扱う銀行である。
  • そのため、基本的には小規模な事業には融資をしない。
  • 対する日本政策金融公庫は、新規法人や個人事業など、
    中小企業を相手にした融資が一般的。
  • 小さい会社経営や個人事業、そして弱者に対して積極的に支援をして、
    自立や成長を後押ししてくれるのが日本政策金融公庫なのである。

 

まとめ

日本政策金融公庫は政府系の金融機関であり、初心者が最初に利用しやすい銀行である。ただし、公庫を利用するにはいくつかの注意点があるので事前に確認をしてほしい。

不動産投資の初期段階は、いかに規模を大きくして潤沢なキャッシュを得るかにかかっている。地銀などで融資がつかない土地値築古高利回りの物件に、公庫をぶつけてみるのも一つの手だと考える。

 




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