日本政策金融公庫を使った不動産投資！【融資を引いた私の実例紹介】

 
こんな疑問に答えていきます。

僕もサラリーマンの時に、公庫から融資を引いて不動産投資をスタートさせました。

今は３１室のオーナーをしています。

公庫から最も良い条件で融資を受けると、融資期間２０年、固定金利０％代で融資を受けることができます。

もし、２０年の固定金利0.9%で、利回り15%の2000万円の物件を購入できたら、

300万円-100万円-18万円＝182万円のキャッシュフローとなります。

ある条件をクリアした上で、融資額が小さかったり、提供できる共同担保があると、いい条件で融資を受けやすくなるのですが、公庫の特徴として固定・低金利で融資が受けられるというモノがあります。

また、法定耐用年数を超えた物件にも融資をしてくれるケースもあるので、他の銀行とは違った投資をすることができます。

ただし、誰でも日本政策金融公庫から融資を受けられるという分けではありません。知らないと「融資を断られる」ということもあるので注意が必要です。

ここでは、初心者でも分かるように日本政策金融公庫の融資条件と、良い条件で融資を引くコツについて解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

日本政策金融公庫（公庫）とは？

日本政策金融公庫とは「政府系金融機関」のひとつで、金融支援を行っている特殊会社です。

日本政策金融公庫には以下のような特徴があります。

政府系の金融機関なのに条件は支店によって異なる

日本政策金融公庫の融資条件は支店によって異なります。

例えば、公務員という属性に対してＡ支店では「融資をしない」と断られた方が、Ｂ支店に話を持ち込んだ途端に「金利０％台」という超好条件で融資を受けたという事例もあります。

また、３０００万円代の物件に対して自己資金もしくは共同担保の提供が求められたＣ支店に対して、Ｄ支店に持ち込むと設備資金も含めたオーバーローンを受けられたという事例もあります。

法定耐用年数が切れている２０００万円代の木造物件に対して、融資期間１０年のＥ支店に対して、Ｆ支店では１５年まで融資期間が延びたという事例もあります。

これから紹介する内容も、支店によって異なるので注意をしてください。

逆に言うと、日本政策金融公庫は良い支店を見つければ、好条件の融資を受けやすいという特徴があります。

民間の金融機関よりも融資がでやすい

日本政策金融公庫は「経営の成長や安定化」「地域の経済の活性化」「金融安定化」を目的として中小企業や小規模企業を支援しています。

一般的な金融機関との違いは「日本政府が100%出資している」という部分であり、民間の金融機関では難しいと言われる融資案件にも積極的に対応してくれます。

あなたにも融資を受けられるチャンスはあります。

ちなみに、都銀や地銀のような民間の金融機関の情報についてはこちらの不動産投資の融資に一覧でまとめています。

無担保枠融資によりフルローンが受けられる

日本政策金融公庫には担保を必要としない、無担保で融資できる枠が最大で２０００万円（市況によって変動する）あります。この無担保融資枠を上手く活用すると、フルローンで融資を受けることができるようになります。

以下の事例で、どのようにしてフルローンを受けるのか紹介します。まず日本政策金融公庫の評価方法についてですが、評価方法は土地、建物で異なります。

法定耐用年数を超える物件は、建物の価値をほぼゼロとみなします。

ただし、直近で大規模修繕やリフォームをしていると、その分は考慮されるので事前に調べて融資担当者に伝えておくといいですよ。

公庫の土地・建物の評価事例

売価に対して評価額が１,０００万円であるため、通常は自己資金を１,５００万円と購入時の諸経費として２５０万円（売価の１割と想定）を用意する必要があります。

ですが、公庫の場合は無担保枠融資を活用すると、１,５００万円分の融資が受けられるので、評価額１,０００万円と合わせて２,５００万円のフルローンまで融資額を伸ばせるケースがあるのです。

固定・低金利で融資が組める

日本政策金融公庫は固定金利のみの扱いです。金利は1.16％～1.17％となり、担保提供する物件の評価によって金利が決まります。

（各年によって変わります）

先ほどの例でいうと、売価２,５００万円に対して日本政策金融公庫の評価１,０００万円であるため２５％の適用金利１,６１％となります。

さらに、女性や３５歳以下または５５歳以上の男性の場合、金利の優遇措置としてさらに０,４％の引き下げを受ける事ができます。

先ほどの例だと、１,６１％－０,４％＝１,２１％となります。

１０～２０年の期間で融資が組める

日本政策金融公庫の融資期間は最長でも２０年です。

法定耐用年数を超える物件でも、条件がそろえば最長２０年の融資が組めるメリットがありますが、築１０年のＲＣであっても２０年を超える融資を組む事は難しくなります。

そのような物件は、日本政策金融公庫ではなく法定耐用年数で融資期間を見る銀行に持ち込む方が長期で融資を組むことができます。

最長２０年の融資を受けられるのは、女性や３５歳以下または５５歳以上の男性の場合です。

それ以外の方は、１０年～１５年の融資期間になるのが通常です。

この融資期間ですが、１５年とするか２０年とするかどちらがいいのでしょうか？

以下にシミュレーションをしてみます。

【残債で比較する場合】

【キャッシュフロー（ＣＦ）で比較する場合】

ざっくりとしたシミュレーションですが、融資期間を短くした場合と長くした場合の違いが分かったのではないでしょうか？

融資期間を短くした方が残債の減りは早くなり、バランスシートはどんどん改善されていきます。一方で、融資期間を長くした方が手元に残るＣＦは厚くなっていきます。

最終的には、売却などの出口戦略も加味して判断をしていく必要があるので、投資全体で判断をするようにしてみてください。

不動産投資の初期はキャッシュフローが大事

これから不動産投資を始める方には、ＣＦを重視する事をおすすめしています。

なぜなら、投資の初期は規模を拡大していくためにキャッシュが必要になってくるからです。

ＣＣＲという指標を考えながら、自己資金を温存するのが重要になってきます。

ＣＣＲに関してはこちらの記事でまとめているので参考にしてみて下さい。

 ゼロイチ不動産投資  1 pocket

不動産投資ではＣＣＲが重要！投資回収期間はどれくらい？

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キャッシュがあると、２棟目の購入資金や、なにかトラブルがあった際の対応として資金を使うことができます。

現金がある方が、精神的にも安心をして経営をすることができると思います。

資産背景や目指す方向によって不動産投資のやり方は千差万別ですが、これから不動産投資を始める方は、ＣＦを重視して規模の拡大を図り、その後バランスシートの改善を図っていくという投資スタイルだとバランスが取れていていいかと思います。

正しくＣＦを計算する方法や、ＣＦを多く残すためのポイントについてはこちらの記事でまとめていますので、合わせてご確認ください。

 ゼロイチ不動産投資

不動産投資のキャッシュフローとは？意味や計算方法は？

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法定耐用年数を超えた物件でも融資を受けられる

日本政策金融公庫は独自の評価制度を持っています。

不動産賃貸業の場合、通常は１０～１５年の融資期間となりますが、女性や３５歳未満・５５歳以上の男性の場合は最長で２０年の融資を組むことができます。

この条件をベストに活用するために、他の銀行では融資が受けられないような土地値の高利回り物件にあてがうのが、おすすめの活用法です。

なぜなら、通常だと融資期間が短くなるので保有期間中のキャッシュフローがでなくなります。

ですが、公庫を使うと保有期間中もキャッシュフローがでます。

築古物件のデメリットをカバーする事ができるのです。

また、土地値なので返済が進むほどに残債が少なくなり、純資産となる担保余力が向上していきます。

すると、その空いた担保余力を使って次の物件を購入する戦略も取れるようになります。

また、売却を絡ませれば、大きな売却益（キャピタルゲイン）も得られるようになります。

このように戦略の幅が広がるので、公庫と土地値の築古物件の組み合わせはおすすめです。

※ただし、ちゃんと入居がつくエリアで物件を購入するように注意してください。

２段階融資

今はだいぶ緩和されてきましたが、今もなお２段階融資でしか対応していない支店があります。

公庫の決済は、今ついている抵当権を一度抹消させてから融資を付ける方法です。つまり、担保評価額分の融資は抵当権を設定してからでなければ実行しないという方針なのです。

例えば売価３０００万円、公庫評価額１０００万円（無担保枠で２０００万円）のケースの場合。

２段階融資となるので、初回融資額は無担保枠の２０００万円。残りの１０００万円は自己資金で用意をしなければなりません。

自己資金が用意できないと融資を受けられないので、公庫の融資は使いにくい一面もあります。

ただ、この２段階融資の決済方法は近年変わりつつあり、首都圏の公庫では一括決済を出す支店が増えています。決済方法についても支店によって大きく異なるので、一度断られたからと言ってすぐに諦めてしまわないようにしてほしいです。

経営保証免除特例制度がある

融資を実行するにあたり、経営者の保証が免除される「経営者保証免除特例制度」というものがあります。

この制度を活用すると、あなたが保証人にならなくても融資を受けることができます。

利用するには、
・税務申告を2期以上実施し、かつ、事業資金の融資取引が1年以上あり、直近の1年間、返済に遅延のないこと

・最近2期の決算期において減価償却前経常利益が連続して赤字でないこと

・直近の決算期において債務超過でないこと

などの条件を満たす必要があります。

ちなみに、保証を免除する場合は、0,2％の利率が上乗せされます。

最新の情報はこちらの公式ＨＰで確認ができます。

⇒経営者保証免除特例制度について

法人・個人でも情報開示される

民間の金融機関で事業性設備資金融資を受けた場合は個人情報に記載されないのに対して、日本政策金融公庫は法人・個人にかかわらず本人が連帯保証人に入る事が多い為、個人情報に登録されてしまいます。

一時期は、公庫の審査で全国銀行個人信用情報センター、CIC、JICCなどの信用情報を取らなかったことから、法人と個人を使い分けたり、支店を変える事によって多額の融資を受けていた方もいます。

ですが、今ではそのような事がないように審査が厳しくなっているので注意をしてください。

 ゼロイチ不動産投資  1 pocket

信用情報の開示方法と見方とは？

https://kikakuyarou.jp/archives/1008.html

自分の信用情報を確認することは出来るのか？開示方法の具体的な手順は？開示報告書のどこを注視すればよいのか？ クレジットカードを新規に作ろうとした時や住宅ローンの申し込みをした時、信販会社や銀行などの金融機関は、あなたの過去をチェックしている。…

マル経融資が受けられる

商工会議所の推薦により、無担保・保証人不要・低金利で融資を申し込める日本政策金融公庫の融資制度がマル経融資です。

融資限度額は２,０００万円で担保・保証人は不要です。

返済期間は運転資金で最長７年、設備資金で最長１０年。

金利は固定で１,１１％（時期によって変動します）です。

利用の方法については、こちらの動画で分かりやすく２分程でまとめられています。

また、東京商工会議所に関する最新のマル経融資についてはこちらの公式ＨＰで確認ができます。

⇒東京商工会議所のマル経融資

利子補給制度がある

マル経融資を利用した方に対して、返済利息の一部を補助する制度が利子補給制度です。

例えば調布市商工会の場合、1.0％の利子補給を受ける事が可能です。つまり、マル経融資と組み合わせると、実質金利は0.11％となります。

⇒調布市商工会のマル経融資について

また、市町村によって独自の融資利子補助金制度を設けています。

例えば、茨城県の東海村は創業５年を経過しない法人に対して、利子３年分を全額補助するという補助金を交付しています。

⇒東海村ＨＰの創業者融資利子補助金制度について

最高の条件で融資を受けるためにも、あなたの所在地でも同様に活用できる補助制度がないか確認してみることをおすすめします。

リフォームの設備資金にも借りられる

物件購入時の諸経費やリフォームにかかる費用についても、物件購入時に合わせて借りる事が可能です。

諸経費やリフォーム費として借りる場合の融資条件は、物件購入時の条件に合わせられることが多ですね。

例えば、設備資金単体として借りる場合は融資期間が７～１０年となる事が多いのですが、物件を購入する時にまとめて借りると、融資期間を１５年や２０年の融資期間と合わせてもらうことが可能です。

上手く活用すると、オーバーローンで物件が購入できるため自己資金ゼロでも１棟目を購入できます。

また、無担保枠で借りる事ができるのでその資金を次の物件を購入する自己資金としたり、戸建てを購入して無担保物件をつくり、その戸建てを共同担保に入れて三井住友トラストローン＆ファイナンスにあてがって１棟物件を購入するというスキームを組まれている投資家さんもいます。

太陽光発電の資金としても利用ができる

公庫は環境・エネルギー対策資金という融資制度があるため、太陽光発電への投資も行っています。

この場合の条件は、
・融資期間２０年＜うち据置期間2年以内＞（最大）
・融資額７,２００万円（最大）
・概ね１～２％台

物件を購入して、同時に屋根に太陽光発電を設置する場合や、太陽光発電単体で土地から購入する場合には、合わせて検討してみてもいいかと思います。

⇒日本政策金融公庫の環境・エネルギー対策資金について

日本政策金融公庫の融資条件まとめ

（※時期によって変動します）

日本政策金融公庫を利用する際の注意点１０個

日本政策金融公庫から融資を受ける場合には、注意をしなければならない事があります。

不動産投資ではなく不動産賃貸事業であること

日本政策金融公庫は原則、投資目的の融資を行っていません。あくまで「不動産賃貸事業」という事業に対して融資が実行されます。

「売却利益を狙った不動産投資目的」と発言すると、融資審査がおりないので融資担当者との面談では「投資」という言葉を使わないように注意してください。

担保物件があること

無担保枠融資の上限は最大でも２０００万円です。それ以上の額を融資する場合は、融資額と同額の評価をうける担保物件が必須となります。

つまり、購入する物件に担保設定を行うか、足りない分は別の担保物件をあてがう必要があります。

公共料金や税金に未払いがないこと

日本政策金融公庫は政府系の金融機関であるため、普段の素行も重要視されます。

公共料金や税金に未払いがあると、それだけで融資不可となるので注意が必要です。

基本的なことなので、普段から支払い漏れがないように注意してください。

赤字決済でないこと

決算報告書が赤字の場合、融資がされないことが多いです。

節税対策のために、前年度の決済を赤字にしていると、公庫から融資を受けられない可能性もあるので注意をしてください。

決済をする際は、税理士さんと相談をしながら進めることをおすすめします。

また、赤字で決済をしている場合は、公庫の融資担当者にきちんと説明をする必要があるので、事前に理由を整理するようにしてください。

返済期日が特に厳しいこと

日本政策金融公庫は返済期日に得に厳しいです。

特別な事情がない限り返済期日を１日でも遅れてしまうと、その後の新規融資に応じてもらえなくなります。

返済期限に遅れがないように、十分に注意をするようにしてください。

物件の購入は１度に１物件であること

中には、一度に複数物件の決済を行う銀行もあるが、日本政策金融公庫は１度の融資で購入できるのは１物件になります。

複数物件を同時に購入したい場合は、平行して他行を検討する必要があります。

物件購入後は融資枠が残っていても１年の猶予期間が必要であること

支店によって異なりますが、基本は物件を購入すると１年間は次の融資が受けられなくなります。

まずは一旦様子をみて、この間に経営が安定しているか判断されるのです。

僕の場合も、１年に１棟のペースで物件の購入を進めています。

融資の限度額以上の融資は実行されない

いくら安定経営をしていても、融資限度額の範囲内でしか融資は実効されません。

借り換えや返済が進んで融資枠に空きが出ると、再度融資を受けられるようになります。

公庫は法定耐用年数を超えた物件にも融資がつく貴重な金融機関なので、戦略を持って活用してほしいと思います。

不動産業者による融資金の代理受領はできないこと

民間の銀行の場合、不動産業者が買主に変わり融資金を受け取る事も可能ですが、公庫ではこの代理受領が認められていません。

公庫から買主の口座に融資金が送金され、その後、買主の口座から不動産業者及び売主の業者に送金をする手続きとなります。

実際にやってみる思ったのですが、銀行窓口で送金資料をいくつも記載する必要があるので結構たいへんです。

面談時に示したリフォームなどの必要資金は領収書の提出が必要であること

公庫では、実行された融資資金の使用用途を確認するために領収書の提出が必要です。

特に注意していただきたいのが、リフォーム費用の領収書についてです。

面談当初は検討をしていたものの、都合により延期をした場合や、リフォーム費用の融資を受けられなかった為に計画を断念したという場合であっても、領収書の提出が求められます。

領収書の提出が出来ないと、融資金の一部返金が求められる事もあるので注意が必要です。

僕も過去に２回ほど、同様のケースで困った経験があります。

リフォームについては、融資担当者に「リフォーム費用の融資が実行されなければやりません」などの条件付きで報告しておく方が無難だと思います。

融資担当者との面談時の注意点

日本政策金融公庫で融資を受ける場合には、融資担当者との面談が必ずあります。

ここでは、書類だけでは分からないその人の人となりや融資の目的などを判断されます。

この面談では以下の点に注意をしてください。

質問に対して正確に回答をする

まれに、融資担当者との面談を相談会と勘違いしている方がいます。

もちろん、分からない事や疑問があれば質問をして解決する必要はありますが、「資金を借りる為の面談」という事を意識しておかなければ、一般的な事も調べる事が出来ない「知識不足の経営者」という判断を下されてしまいます。

融資担当者は友達でも会社の同僚でもありません。

聞かれた事に対して正確に答える事を意識して、余計なことを話しすぎないようにしてほしいです。

また、嘘をつくようなことは絶対にしないようにしてください。

嘘がバレると融資が実行されなくなりますし、最悪の場合、融資後でも一括返済を求められることがあります。

ふさわしい服装で面談に臨む

面談にジャージで行った方がいましたが、あまりおすすめはできません。

面談時の服装に規定はありませんが、人間性を見られる面談なので第一印象は重要だと思います。

大きなお金を借り入れる側なので、礼儀として身だしなみは整えるべきだと思います。

もし逆の立場の場合、「ボロボロの服装で寝癖だらけの人に数千万円ものお金を安心して貸せるでしょうか？」

自分がお金を貸す側だとした時に、どのような方になら安心して貸せるのかを考えて面談に臨んでほしいと思います。

客観的に物事を判断する力も、経営者としては必要な能力ですね。

面談は本人だけで行くこと

最初は誰でも面談で緊張をしますし、不安に駆られるのは当たり前だと思います。

そこで専門家に同行をお願いする人もいますが、あまりおすすめできません。

担当者は専門家ではなく、申請者であるあなた自身の話が聞きたいのです。

あなたのあやふやな点を専門家にフォローされても、「本当に大丈夫かな？」と印象は悪くなるだけです。

また、複数人で起業する場合も、面談は代表者が1人で行くべきです。

担当者はあなたの経営者としての「資質」や「人柄」を見ています。

「どれほどの情熱があって不動産事業を展開させたいのか？」その想いをあなた自身の言葉で話す必要があります。

事業を成功させる人というのは「熱意」があります。

基本的には、面談は担当者と申請者の１対１で行うようにしてください。

面談に必要な事業計画書は自分の言葉で話せるようにしておくこと

事業計画書を外注する人もいますが、これもやめた方がいいです。

他人の作った事業計画書は、薄っぺらいただの紙切れです。

数多くの経営者を見てきた融資担当者は、いくらしっかりとした事業計画書を作ってきても、当日の様子ですぐに見抜いてしまいます。

あなたが本気で考えるからこそ、事業は成功します。楽をして稼げることはありません。

言葉に詰まってもいいので、自分で事業計画書を作って自分の言葉で話せるようにしてほしいと思います。

返済シミュレーションは３パターン用意しておくこと

返済シミュレーションをするにあたり、

・上手く賃貸経営ができた場合

・現状の状態が続いた場合

・空室が増えた場合

の３パターンを用意しておくと良いですよ。

また、シミュレーションをする際には、
・空室損や家賃下落
・運営費（管理業者への費用や固定資産税など）
・銀行への返済
・税引き後の手残り
までをしっかりと盛り込んで計算をするようにした方がいいです。

投資判断をするための客観的な資料にもなるので、なるべく正確に資料を作る事をおすすめします。

競合調査などの融資に関連する資料を用意すること

築年数や構造、間取りなどからインターネットで競合物件を調査し、資料にまとめましょう。

また、インターネットでの物件調査だけでなく、現地調査も行う事をおすすめします。

実際に購入予定物件の周辺を歩いて、
・どのような物件が多いのか？
・どのくらい空室があるのか？
をしっかりと調べておくと、外れ物件を購入するリスクを大幅に低減することができますよ。

融資までの流れとは？

下記に、日本政策金融公庫から融資を受ける流れを紹介します。

大まかな流れが分かっていると、ゆとりをもった対応ができるのでおすすめですよ。

1．公庫に連絡して融資担当者とアポイントをとる

まずは、公庫に連絡をして融資を受けたい旨を伝えることになります。

居住地の近くや職場の近くか、物件の近くの公庫に連絡を取ってみましょう。

もし、自分で開拓するのが難しい場合は、業者に紹介をしてもらうのがおすすめです。

連絡がついたら、不動産賃貸業を開業したいことや、どのような物件を検討しているのか、今後の流れなどについて話をしていくことになります。

2．申込書類を送付

公庫のＨＰにある正式なフォーマットに必要事項を記入したら、ファックスか郵送にて融資の打診をすることになります。

次回の面談のアポイントは、この申込資料を受領後に連絡が来て調整をすることになります。

3．必要書類を持参し面談

面談時は、下記の書類を用意して臨むようにしましょう。

4．公庫内にて審査

通常は、１～２週間ほどで審査結果が返ってくることになります。

この間に物件が他の買主に持って行かれないように、業者と適宜コミュニケーションを取りながら物件を手放さないように注意してください。

5．公庫より融資可否の返答

融資の可否については、公庫から連絡がきます。

その際に、融資額や金利、融資期間などについて条件が提示されるので、メモの準備をしておきましょう。

融資の条件が良くない場合は、他行に持ち込むか、物件購入を断念しなければなりません。

また、融資内諾のタイミングが売主と最終的な価格交渉ができるチャンスでもあるので、戦略的に交渉を持ち込むようにしてください。

6．「金銭消費賃貸契約（金消）」「抵当権設定契約」「団体信用生命保険（団信）」などの締結

必要書類を用意して再度、公庫へ訪問する事になります。

資料に誤記などが無いように、不明点があれば担当者と適宜連絡を取りながら用意を始めてください。

7．融資の実効

指定日に融資金の振り込みが実行されます。

金額を確認後、売主や業者に送金をしましょう。

２段階融資の場合は、司法書士に抵当権の設定をしてもらってから再度、日本政策金融公庫に連絡をして残金の融資を実行してもらう必要があります。

司法書士に抵当権設定後が書類を直接送ってもらうように依頼をしておくと、手間が省けて楽になりますよ。

日本政策金融公庫にて２棟の購入

僕自身、最初の１棟目と２棟目は日本政策金融公庫を利用して購入をしました。

詳しくはこちらのプロフィールに記載をしているので参考にしてみてください。

公庫は日本政策投資銀行とは違う？

ちなみに、日本政策金融公庫と似たような機関に日本政策投資銀行というのがあります。

両者は似ているのですが、異なる性質を持っているので紹介しておきます。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

ここでは日本政策金融公庫の特徴と、融資の条件、そして公庫を利用する際の注意点を紹介してきました。

公庫は事業性を評価するので、担当者との面談も重要になってきます。

良い条件で融資を引き出すには、面談での振る舞いや、事前準備も重要です。

不動産投資の初期段階では、いかに規模を大きくして潤沢なキャッシュを得るかが重要になってきます。

地銀などでは融資がつかない土地値築古高利回りの物件でも、公庫であれば良い条件で融資を受けてインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙いに行くことができます。

ぜひ、公庫を使って最高のスタートダッシュを切ってください。