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何をすると不動産投資に失敗してしまうのか?

投資を始める前に知るべきことは何か?


副業の解禁などにより、不動産投資を始めるサラリーマンが急増している。

しかし、知識もなく不動産投資を始めると悪徳業者に騙される可能性が非常に高い。

私自身、初めて購入した物件で600万円の赤字を出している

間違った物件を購入した結果、債務超過や自己破産に陥る人もいる。

だが、安心してほしい。正しい知識を身に付ければ、そのような悪徳業者に騙されるリスクはゼロに近づける事ができる。

ここでは、不動産投資を始める前に心得ておくべきポイントを3つ挙げていく。 初めの物件を購入する前に、ぜひ一読してほしい。

何をすると不動産投資で失敗するかを知る

ポイントの説明をする前に、不動産投資には成功する人と失敗する人がいる事を改めて認識しておいてほしい。

成功する人には成功する理由があり、失敗する人には失敗する理由がある。

以下の理由から、あなたが失敗組に入らないように「何をすると不動産投資で失敗するのか」を確認していただきたい。

・失敗を分析することで、それを避ける対策を取れる

・失敗やリスクを知ると身の丈にあった投資が出来るようになる

・失敗する理由を知ると、買ってはいけない物件を見極められるようになる



不動産投資の失敗を知ることは、ルールを知ることと同じことだ。 TVゲームを始める時も、マニュアルを読んで事前にルールを確認するだろう。ルールを知らないで参加すれば、ほぼ間違いなく負ける。ゲームをやりながらルールを覚えていくという方法もあるが、不動産投資の金額を考えたら、それは論外だ。

また、不動産投資は大きな借金を背負うという意味でどうしても尻込みしてしまう。中には「自分のような者が投資を始めて本当に良いのか?」というメンタルブロックがかかる方もいる。しかし失敗とリスクを知り、それがコントロール可能だと判断できれば、このメンタルブロックを外すことが出来る。

失敗事例を知ると、次第に目が肥えてくる。 最初の投資物件にどのようなものを選ぶべきか、他にはどんな選択肢があるのか、知識量と比例して判断できるようになってくる。

失敗事例を知れば知るほど、失敗を未然に防ぐことが出来るのだ。

初心者が不動産投資を始める前に知るべきポイント3つ!

不動産投資で失敗する人は、以下の3つのポイントが理解できていない事が多い。

1. 安くて価値の下がらない物件を購入する

2. 売り上げを最大にする運用

3. 高く売却する出口

1. 安くて価値の下がらない物件を購入する

不動産投資は入口(購入時点)で成否が7割きまる

不動産の価格は、土地と建物の価格で成り立っている。

このうち、土地の価格は微増はするものの、数年たっても価値が下がらない。つまり、2000万円の価値がある土地は、10年後も2000万円の価値があるのだ。

一方で、建物は減価償却によって築年数が経つほどに価値が下がっていく。例えば、築12年で法定耐用年数22年の木造物件の建物評価が2000万円だとすると、毎年200万円の建物価値が減少していき、10年後には建物価値がゼロとなるのだ。

もしこの時に、まだ借金の残高が数千万円も残っていたら売却による赤字が出てしまうだろう。

以上の事から、価値の下がらない土地値の物件や、建物の価値減少よりも銀行への元本返済スピードが速い物件を買わなければ売却時に赤字となる可能性が高くなる事が分かるだろう。

価値が下がらないような物件を購入する為に、以下の点に注意していただきたい。

・物件概要書、レントロールなどの書類の見方は完璧にしておく

・不動産業者から貰った書類の数字が全て正しいと思わない(自分で調べなおす)

・物件の環境や周辺家賃の相場など、自分の足を使って調べる



上記で挙げたことは、購入前に最低限やるべきことである。 販売価格や表面利回りだけで判断していると、失敗を招くことになるので、1棟目の購入を決める前に、様々な物件の資料を採り寄せ、比較することが大切だ。

2. 売り上げを最大にする運用

不動産投資では売上の最大値を予測しやすい。

なぜならば年間の満室家賃収入が、売上の最大値となるからだ。購入後は、その最大値に近づくように管理運営努力を行うのだ。

最大の売上を出すためには、

・空室期間を短くすること

・リフォーム費用を最小にすること



この二つが決め手となる。

想定利回りがいくら良くても空室の間は一円も利益を産まない。 退去者が出たら直ぐに次が埋まるような工夫が必要になる。

費用対効果を考えて、リフォーム費用は最高でも家賃の2カ月以内に収めるようにすべきである。

割安な中古物件を手に入れても、予想以上に修繕費が掛かるようでは持ち出しが多くなるだけだ。「結局手残りがない」という事もあるので注意をしてほしい。

リフォーム会社に依頼する時は、複数の業者から相見積もりを取り、少しでも安く済ませよう。

私の場合、毎回2~3社で相見積もりを取るようにしている。

外壁塗装では、100万円以上の差が出た事もあるのであながち馬鹿にはできないだろう。

また、費用対効果の観点から私はあまり推奨しないが、自分で出来る修繕は自分で行うのも一つの手である。

収益を上げる魅力的な物件とはどのような物件なのか、実例をたくさん見て目を肥やすようにしてほしい。

3. 高く売却する出口

不動産投資初心者に一番多い失敗が、「出口戦略」を持っていないことだ。

不動産は売却などの出口によって初めて、利益が確定する。

最終的にその物件を売却した時に、今まで投資した金額を回収できるかどうか。 」は非常に大切なことだ。

もし、「 総投資金額 > 今までの収益+売却価格 」ならば、不動産投資に手を出すより銀行に預けておいた方がましである。

「将来年金になるから」などという業者の口車に乗せられないよう、しっかり考えておく必要がある。

物件を高く売却するためには次のようなコツがある。

・最初から値下がりしない物件を買う事

・積算評価以下の物件で融資が出やすい物件を買う事

・満室状態にしておく事

・価格交渉で突っ込まれるところはあらかじめ想定Q&Aを作っておく事

・業者と良好な関係を築いておく事



ポイントは2点ある。
・次のオーナーが買いたいと思える物件
・銀行融資が付きやすい物件

上記の2点を満たす為にも、まずは値下がりしない物件を見極め、その後も価格を維持するための努力を怠らない事が大切だ。

以上のことは全く当たり前のことなのだが、悪徳業者はあえてこのポイントを外して説明する。

もし、今、業者から勧められている物件がある方は、一度冷静になって出口までを踏まえて本当に稼げる物件なのか確認をしてほしい。

不動産投資は、入口から出口までトータルで考えること。
それが重要なのだ。

不動産業者は売って終わり!不動産投資のプロではない!

「不動産業者=不動産投資のプロ」ではない。

営業マンの中には、表面利回りと実質利回りの違いさえ分からないものもいる。 彼らは抱えている物件が一つでも売却できれば報酬が手に入る。だからそれで良いのだ。

あなたがその物件の周辺家賃や空室率を問い合わせなければ、業者の方から親切に教えてくれることはまず無い。 ローンが終われば年金代わりになるという話も、30年後に今と同じ家賃が得られるのか、出口戦略を考えた上で言っているのか、疑ってかかるべきだろう。

不動産業者の仕事は、売れば終わりだ。 出口まで考えるのは投資家の仕事だということを肝に銘じてほしい。

最後に信じられるのは自分自身

あるコンサルの発表では、日本にいる資産家のポートフォリオを調査した結果、約49%が不動産であることが判明した。アメリカの大統領であるトランプ氏も不動産投資王である。

正しく不動産投資を行えばしっかりとお金を増やすことができ、今まで資産を持っていないサラリーマンでも1代で何十億という資産家になる事も決して夢ではない。実際に、そのようなメガ大家という方も今では多く出てきている。

ただし、投資というものは多かれ少なかれリスクを伴う。そのリスクを背負うのは自分であり、他の誰でもない。

初心者投資家がまずすべきことは、投資を始める前に正しい知識をインプットすることだ。

成功している投資家は知識を身に付けた上で、独自の判断基準を持っている。 初心者でも知識を基に、物事を正しく見る目を養うことができれば、同じように判断基準を持つことが可能だ。

知識は自信の源であり、最後に自分を助けてくれるのは自分自身である。

ルールを知り、どうすれば失敗してどうすれば成功するのか。 不動産投資というものは、一度それを理解してしまえばあとは本当に単純な作業である。

まとめ

不動産投資で失敗しない為には、失敗事例を知る事が重要である。 失敗事例の影には成功のノウハウが隠れている。 それを見つけた者だけが、不動産投資の成功者になれるのだ。

まずは、以下のポイントに注意をする癖をつけてほしい。

1. 安くて価値の下がらない物件を購入する

2. 売り上げを最大にする運用

3. 高く売却する出口



不動産業者は投資のプロではない。売ってしまえばそれで終わりだ。

出口戦略を考え、本当に儲かるのかを判断する。最終的にリスクを背負うのは自分自身だということを忘れないでほしい。

とは言っても、正しい知識を身に付けて判断基準さえ確立できれば、あとはそれほど難しい作業ではないので安心をしてほしい

安定した収入基盤を構築する為に、正しい努力と行動を継続してほしい。




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