投資
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目標とする月収を得られたらサラリーマンを引退して、自由な生活を手に入れる・・・
不動産投資を目指すからにはこのような夢や目標があるのではないだろうか?

だとすると、危険である。

なぜならば不動産投資は買って終わりではないからだ。

私自身、不動産投資を始めたての頃は同じ夢を描いていた。物件さえ購入してしまえば安定して家賃収入が入ってくる。不労所得という言葉に心酔していたのだ。

だが、現実はそうではない。

ここでは、本やセミナーではなかなか教えてくれなかった、なぜサラリーマンを引退しても融資を受けて物件を購入し続けなければならないのかというテーマについてまとめていきたい。

なぜ不動産の購入と売却を繰り返さないと行けないのか?

理由は利益の最大化にあると考える。
逆に言うと、不動産の購入と売却を繰り返さなければ利益を最大化ができず、時には赤字(最悪のケース自己破産)になる可能性があるからだ。

まず、この表を見てほしい。

不動産収支表



横軸が年数、縦軸が金額である。
注目してほしいのは、オレンジ色の線である。オレンジ色の線は売却までを考慮した、純粋なキャッシュフローである。

ここで言う純粋なキャッシュフローとは、年間のキャッシュフローと売却益から、税金や修繕費、諸経費など運用にかかわる全てのコストを差し引いた金額である。95%の稼働率を維持できたとしてシミュレーションをしている。

家賃は年数が経つにつれ下落をし、入居者の募集など物件の維持管理にも費用がかかる。
また、10~20年に一度の大規模修繕では数百万円から数千万円の費用がかかり、売却する場合でも築年数が古いほど価格は下がる。

つまり、収入がある一方で様々な支出があるのだ。

その為、物件の保有期間中には利益が最大となる点と最少となる点が存在する。

先ほどの図で言うと、購入から9年後に売却をしたとしても、19年後に売却をしたとしても得られる利益はほぼ同額である事が分かるのではないだろうか。

では、9年後に売却をするのと19年後に売却をするのであればどちらが良いのであろうか?

私は、9年後に利益確定で売却をする方がいいと考える。

理由は2点ある。

不動産の儲かる部分は「新築時」と「解体時」の間の期間である為

不動産投資で最も儲かる部分はどこであろうか?

不動産のライフサイクルを考えると、ざっくりと4つ(もしくは5つ)の段階に分けられると考える。

新築時期→耐用年数(耐用年数の前半→耐用年数の後半)の期間内→耐用年数の期間外→取り壊し時期

新築には多くのコストがかかる

新築をする際は、新築プレミアと言って業者に多くの利益が乗った状態である。
新築の建物を建てるという事は、多くのコスト(業者に支払う費用や登録にかかる費用など)が乗った物件を購入するという事だ。

そして、新築は人が住んだ瞬間に「中古」となる。中古になった瞬間に建物の売却価格は数百万円から数千万円も下落をする。

私の例であるが、1900万円で購入した区分マンションが1年後の売却査定をした時に1200万円の査定結果を受けた。つまり700万円の損をしているのである。

また、家賃にも注意が必要である。

家賃は一番最初が最も高く、以降は年数と共に下がる一方である。数年間、家賃が維持をする事があっても、上昇する事はあり得ないのだ。つまり、新築はかなり高い水準で「家賃下落リスク」と「売却リスク」を含んでいる。よほど入念にシミュレーションをしなければ、数年で毎月のキャッシュフローが赤字になったり、売却をしたくてもローンの残債が返済できず、最悪の場合「任意売却」や「競売」になってしまうのである。

バブルの時代は物件の価格が上がる「キャピタルゲイン」を狙う手法が主流であったが、今は物件の価格は下がるものとして「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」両方の観点を持って慎重にシミュレーションをするべきである。

取り壊しにも多額のコストがかかる

アパートやマンションの取り壊しには多額の費用がかかるので注意が必要だ。

建物の構造によって取り壊し費用が変わるので、参考に坪あたりの取り壊し費用を記載する。

・木造建物の解体相場 4万円/1坪
・鉄骨建屋の解体相場 5万円/1坪
・RC建屋の解体相場 6万円/1坪



例えば、私が所有する建物面積120坪の重量鉄骨造で考えると、
5万円×120坪=600万円
が解体費としてかかる。

その他にも入居者の立ち退き費用や、退去完了までの機会損失なども考慮をしなければならない。このように、建物の解体をする為には費用も時間も労力もかかるため、不動産投資においては儲からない期間である。

ちなみに、解体をしたあとは土地の固定資産税が上がるので注意が必要だ。
なぜならば、建物が建っている事によって受けられる固定資産税軽減措置が受けられなくなるからである。ここでは詳細を割愛する。
(倒壊の可能性があり国から「特定空家」に指定されている場合は、すでに軽減措置の除外対象として満額固定資産税を支払っているはずであり、建物を取り壊しても固定資産税が上がる事はない。)



ただし、常に取り壊しが悪いという分けではない。
節税の観点から
・耐用年数を超えた物件→取り壊して更地→新築
という選択をする場合もある。

築古物件の扱い方はこの他にもあるが、解体には費用・時間・労力がかかるという事は理解をしておく必要があると考える。

不動産の運営にはコストとリスクが伴う

不動産は持ち続けるだけで空室リスクや金利上昇のリスクが伴う。また、退去の度にかかるリフォーム費用にも注意が必要だ。

年々、屋上防水や外壁、室内設備は古くなってしまうため、適切な時期にリフォームをしなければ入居が決まりにくくなる。また、排水管、給湯器、エアコン等の突発的な故障もあるので注意が必要だ。10年から20年に一度は外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕を行う必要があるため、長期保有をする場合は計画的に修繕費用を貯金しておかなければ対応が出来なくなる。

これらの運営にかかる諸経費は、毎月得られるキャッシュフローの中から捻出をしていかなければならない。つまり、いくら毎月のキャッシュフローが100万円あったとしても、大規模修繕などによって今まで得られたCFを超える出費や、売却時にローンの残債以下でしか売価がつかない場合、その投資(賃貸経営)は失敗をしている事になるのだ

もしこれで、空室が埋まらずに毎月のCFがマイナスになると最悪だ。銀行への返済や固都税などが支払えず、売却もできないため、任意売却や競売に追いやられてしまうのだ。

>>不動産投資のリスクとは?



長期的に見ると、不動産を持ち続けるにはリスクが伴い、見合ったリターンが期待できないケースがある。その為、利益の最大化をする為にも適切なタイミングで資産の組み替えをしていく必要があるのだ。

ただし、繰り上げ返済や規模の拡大により、早期に無借金状態にしたり、手元のキャッシュをぶ厚くしてリスクに耐えられる体制を作る事も可能ではある。重要なのは、そのようなリスクがある事を認識し、どのように対処をするのか計画をしておくという事だ。

不労所得というイメージが先行してしまい、どうしても毎月のキャッシュフローに目が行きがちではあるが、リスクと利益の最大化という観点で不動産投資に取組むようにしたい。

もし、「得られたキャッシュフローで豪遊をしたい」「サラリーマンを早期引退したい」という思いが強い場合、この機会に不動産投資の考え方についてぜひ確認をしてほしい。

>>不動産投資をするときの心構え


デットクロスも考慮しなければならない

ここまでで、「利益の確定」と「持ち続ける事のリスク」という観点から資産の組み換えが必要であると記載してきた。もう一点、不動産投資で忘れてはいけない「デットクロス」についても記載をしたい。

デットクロスは「不動産を持ち続けるリスク」にも含まれるが、私自身この知識が浅かった事もあり、特別にピックアップしたい。

デッドクロスとは、税金が高くなる事で手残りのCFよりも支出が増えてしまうような状態だ。

会計帳簿上では黒字である為、「黒字倒産」とも言われるこの現象はなぜ起きてしまうのだろうか?

税金は、会社に入ってきたお金(益金)から会社から出ていくお金(損金)を引いた「会社の儲け分」に税率をかけて算出をする。

個人の場合は以下となる。
サラリーマンの方であれば、額面と実際の支給額が異なる事をイメージしてもらえると分かりやすいだろう。

・収入金額-(経費+取得控除)=「課税所得金額」
・課税所得金額×税率=「所得税額」
・所得税額-税額控除分=「申告納税額」



法人の場合は以下となる。

・売上―売上原価=「粗利」
・粗利―販管費=「営業利益」
・営業利益―(営業費用―営業外利益)=「経常利益」
・経常利益―(特別損失―特別利益)「税引前利益」
・税引前利益×実行税率(法人税+住民税+事業税)=「法人税額」


単純に法人税額を計算するのであれば、「法人所得(益金―損金)×実行税率(約30~40%)=法人税」となる。
(計算を簡単にする為に、以降は法人に関してなるべく話を丸くして記載をしていく。)

単純に計算をすると、

・益金が500万円
・損金が200万円
・法人所得が500-200=300万円



この300万円が課税所得となり、これに実行税率をかけてその年度の税額を算出する。

仮に実行税率が40%とした場合、
300万円×40%=120万円が納税額になる。

もし、損金が400万円の場合、
法人所得=500万円―400万円=100万円
100万円×40%=40万円が納税額となる。



つまり、損金が大きいほど(課税所得が少ないほど)納税額が少なくなるのである。

不動産賃貸業の場合、益金は毎月の賃料の合計である。
損金については注意が必要である。
毎月の支出は「(元金の返済額+利息(金利の支払額))+運営費用」である。

例えば、

・年間の家賃収入が1000万円
・元金の返済額400万円
・利息の支払額150万円
・運営費用250万円

この場合、税引き前の手残りは1000-(400+150+250)=200万円となる。



次に税金の計算を考える。
会計上、元金は経費としては計上できない。これは借りたお金を返しているだけだからだ。普段のお金の貸し借りに経費計上が出来るのであれば、誰も税金を支払わなくなるのは容易に想像がつくのではないだろうか。仮に運営費用が全て経費と出来た場合、利息と合わせて150+250=400万円が会計上で経費として計上できる金額になる。この他に、会計ならではの「減価償却」という費用も経費として計上ができる

減価償却費とは、年数が経つごとに劣化していく資産(設備などの会社の財産)を経費として計上していいというものである。不動産投資では、建物部分がこの減価償却の対象になる。例えば5000万円の建物を10年で償却(会計上で価値をゼロに)するのであれば、毎年500万円の減価償却費を経費とする事ができる。

つまり、会計上では以下の金額が課税所得となり法人税額が決まる。

〇デットクロス前(減価償却期間中)
・課税所得=1000万円-(400万円(実際の経費)+500万円(見かけの経費))=100万円
・法人税額=100万円×40%(実効税率)=40万円



これが、減価償却しきった後(10年後以降)の場合だとどうなるのだろうか。

〇デットクロス後(減価償却期間外)
・課税所得=1000万円-(400万円(実際の経費)+0(見かけの経費))=600万円
・法人税額=600万円×40%(実効税率)=240万円



つまり、

・デットクロス前の手残り=200万円―40万円=160万円

・デットクロス後の手残り=200万円―240万円=-40万円



実質の手残りは、この税金を差し引いた金額であるので、税引き前の手残りが200万円であっても税引き後の手残りが変わってくるのがお分かり頂けただろうか。減価償却をし終わった後では、200-240=-40万円となり200万円の黒字であるにも関わらず、税金を差し引くと-40万円の赤字となるのである。

これがデットクロスである。いくら税引前の手残りが黒字でも税金の支払いも含めるとキャッシュが足りなくなる事があるので注意が必要だ。

減価償却とデットクロスについてはこちらで詳しく説明をしている。デットクロスに対する対策など合わせて確認いただきたい。

>>不動産投資はデットクロスに注意!


サラリーマンを引退しても継続をして融資を受け続ける為には?

以上の事より、不動産投資(不動産賃貸業)は継続的に融資を受けて資産の組み替えをしていく必要があると考える。

では、融資を継続して受け続けるには何が必要なのであろうか?

今まで銀行員と会話をしてきた中で、私は5つのポイントがあると考える。

・事業性の融資を受ける事(プロパーローンを受けられるようにする事)
・財務力がある事(潤沢なキャッシュがあり自己資本比率が高い)
・購入した物件の担保力がある事(バランスシートが良い事)
・購入した物件の収益力がある事(潤沢にキャッシュが回っており赤字でない)
・不動産賃貸業の実績がある事(プロであると認められる事)



完結に言うと、銀行がお金を貸したくなる人(事業者)になるという事である。

融資を行うのは銀行だ。融資を行う為には、行内の審査基準があり、それをクリアしなければ実行はされない。「この人にはお金を貸したい!」そう思わせる事が全てなのである。

私自身も気になった、融資を受け続ける為に注意をしなければならない事はこちらでまとめている。

まとめ

この記事では、不動産を持ち続けるリスクや融資を受け続けて資産の組み替えを行っていく重要性についてまとめた。

新築時や取り壊し時は多額のコストがかかる為、不動産投資では儲からない分類にはいる。また、運営期間にも修繕リスクや空室リスク、さらにはデットクロスという問題がある事も忘れてはならない。

不動産投資は毎月のCFに目がいきがちであり、「毎月100万円のCFを得られたらサラリーマンを引退する。」という夢を描いている方も多いのではないかと思う。私自身もそうであった。しかし、毎月100万円を達成する努力と、毎月100万円を安定的に達成する努力が異なる事は今回の記事で理解いただけたのではないであろうか。

「不動産投資で一番おいしい部分は新築と取り壊しの間の期間である事」「長期間保有するのはコストもリスクも高くなる事」「デットクロスを意識しなければ、黒字倒産をする可能性がある」という事を意識して不動産投資や不動産賃貸業に取り組みたい。

私は、サラリーマンであろうが個人事業主であろうが融資を受け続けて資産の組み替えを行っていく事が不動産投資で成功する為の秘訣ではないかと考える。

銀行から融資を受け続けるには、物件の選び方や使用する銀行、決算書の見せ方など緻密な戦略が必要である。不動産投資を始める前に、ぜひ自身の戦略を練って最高のスタートダッシュを切っていただければと思う。




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