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不動産投資を考える初心者が必ず名前を聞く銀行がスルガ銀行である。業者にスルガ銀行を勧められたという人も多いのではないだろうか。
なぜ、スルガ銀行がこれほどまでに選ばれるのか、選んで間違いはないのか初めての不動産投資なら、深掘りをして知っておきたいところだ。
ここではスルガ銀行のアパートローンの実態と、注意点を踏まえてスルガ銀行を理解することから始めよう。
スルガ銀行とは？
スルガ銀行は静岡県に本店を置く地方銀行である。不動産投資について動き始めた時に、必ず耳にする銀行だ。
スルガ銀行はサラリーマン向けの不動産融資に最も積極的な銀行であり不動産投資の初心者が初めて融資を受ける銀行として、1番選ばれているといえる。
その理由は、融資エリアが広いこと、評価が他の都市銀行に比べて優しいことそして融資スピードが早いことがあげられる。
その反面、金利が高いので、月々の返済額を抑えた計画を立てることが必要になる。スルガ銀行が想定している融資相手は上場企業のサラリーマンや公務員であり、収入が高めの人となる。
スルガ銀行の融資条件とは？
スルガ銀行の融資条件はどのような内容になっているのだろうか。2017年度時点の詳細をまとめていく。
| 融資エリア | ほぼ全国
融資不可は宮崎、鳥取、高知など数少ない |
| 利用できる方 | 個人のみ
・借入時点の年齢が20歳以上65歳未満 ・団体信用生命保険に加入が可能 ・所定の保証会社の保証が受けられる |
| 法人への融資 | 基本不可 |
| 評価方法 | 積算評価／収益還元評価 |
| 融資限度額 | ・アセットプラン…最高2000万円
・アセットプラン・プラス…最高1億円 |
| 融資期間 | ・アセットプラン…最高20年
・アセットプラン・プラン…最高30年 |
| 融資金利 | 変動金利型
都市銀行よりも高めに設定されている |
| 優遇措置 | なし |
| 返済方法 | 元利均等返済／元金均等返済
・ボーナス時などに返済するのも可能 ・約定最終時年齢は満60歳まで |
| 繰上返済 | 手数料がかかる |
| 保証人 | 不要
スルガ･キャピタル(株) またはスルガ総合保険(株) の保証を利用 |
| 担保 | 土地、建物など、担保となる不動産に根抵当権を設定 |
| 団信 | 所定の団体信用生命保険に加入する |
スルガ銀行の融資エリアは、ほぼ全国規模といっても過言ではない。この融資エリアの広さは地方銀行では太刀打ちできないといえる。
融資不可能なのは今のところ、宮崎県、鳥取県、高知県といったところだ。しかしこれも時間の問題で、全国どこでも可能となる日も近いだろう。
利用できる人
スルガ銀行を利用できるのは個人のみである。
その場合も、以下の条件が必須となる。
・スルガ銀行所定の保証会社の保証を受けられること。
新設法人への融資可否
新設、既設関係なく、基本的に法人の融資は不可となっている。自営業者への融資も難しいとされている。
評価方法
基本的な考え方は一般的で、評価方法は積算評価と収益還元評価の両方が対象となる。ただし、他の銀行と比べると、同じ収益物件に対して高い評価金額を出してくれるのが特徴だ。
また、評価額が高めに設定されているので他の銀行より積算評価が1.3倍程度以上まで上昇することもある。物件価格が多少高くても融資が受けやすいと言える。
融資額の上限
融資額はプランによって異なる。
・アセットプランでは最高2000万円まで
こちらは100万円以上から10万円単位で設定することができる。
・アセットプラン・プラスでは最高1億円まで
こちらは2000万円以上から10万円単位で設定することができる。
融資期間の上限
融資期間もプランによって異なる。
- アセットプランでは20年まで
- アセットプラン・プラスでは30年まで
1年単位で選択することができる。どちらも期間が長めに設定されているのが特徴である。
融資金利
変動金利型となっている。スルガ銀行の金利はほかの銀行に比べると割高である。融資後の返済計画をしっかりと見通す必要がある。
スルガ銀行を利用する際の注意点
スルガ銀行で融資を受ける場合に、1番注意したいのは金利の高さである。都市銀行に比べるとかなり高い金利になるので、返済に苦労することになる。
スルガ銀行は審査が早いことで知られているので、初心者には受け入れやすいと言える。しかし、実際には返済に苦労しているオーナーが多いのも事実だ。スルガ銀行の不動産ローンは長期ローンで組むことになるがそうなると金利の高さがじわじわと響いてくる。スルガ銀行に決める前に、この金利の高さを見据えた将来設計が必要になる。
なぜスルガ銀行の利用が危険なのか？
スルガ銀行の不動産ローンは他の都市銀行に比べて審査が優しい分金利が高いことで知られている。初心者は審査が優しいという理由から融資を受けてしまうパターンが多いが実は注意すべき点を見逃している可能性が高い。
金利が高いということは借りた分の返済額が大きくなることが言える。実際に借り入れした分の返済がなかなか進まないという現実が待っている。結果利回りが低く収益性が乏しい物件の場合、残債がほとんど減らないといえる。それに伴い金利交渉をしようとするオーナーも多いが、実際は上手くいかないという声が多い。
では、不動産を手放そうと売却を視野にいれてもスルガ銀行の融資で買った物件をスルガ銀行の優勢で売却は不可能となる。スルガ銀行の融資を受ける場合には打ち切りを覚悟しておく必要があるだろう。
スルガ銀行を利用しても良い物件とは？
金利が高いスルガ銀行だが、スルガ銀行を利用しても良い物件もある。
・他行からも評価される物件
・スピード勝負の物件
他行からの評価が高い物件は、スルガを活用して融資を受けても問題はないだろう。具体的には積算評価が高く、収益力のあるような物件だ。そのような物件であれば、いざという時に借り換えが可能だ。
もうひとつスルガ銀行で融資を受けるケースとしては、スピード勝負の物件である。スルガ銀行の強みは融資決定のスピードである。数日で融資可否の結果がでるため、他者に物件がとられそうな場合や、逆に２番手以降で順番を抜かしたい場合はスルガ銀行を活用するのも一つの方法である。
まとめ
スルガ銀行の不動産ローンはサラリーマンなどの個人経営を対象としている。都市銀行に比べると、融資決定のスピードが早く、審査も優しいので初心者の融資に進められることが多い。
しかしスルガ銀行の融資は金利が高いのがネックである。他の銀行に比べて高水準の金利に、売却による出口がとれずに苦しむ経営者が多いのも事実である。
スルガ銀行で融資を受ける場合は、先を見通した緻密な返済計画を立てることが重要になる。安請け合いするにはリスクが高いといえるだろう。
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