• 借金とローンに違いはあるのか?
  • 良い借金と悪い借金の分岐点は?
  • 不動産投資は良い借金に入るのか?

 

借金とういう言葉に良いイメージを持っている人は少ないだろう。 しかし借金を全て「悪」だと決めつけてしまうと、せっかくのチャンスを逃してしまう事がある。

借金には「良い借金」と「悪い借金」があり、お金持ちと呼ばれる人は、良い借金を活用してその資産を増やしているのだ。

では、良い借金と悪い借金の分岐点はどこにあるのだろうか。 不動産投資は良い借金に分類されるのだろうか。 借金についての様々な疑問について解説していく。

借金とローンは違うの?

“借金”と“ローン”には何か違いがあるのだろうか。

借金は「金を借りること」であり、借主側からみる言葉だが、ローンの場合は翻訳すると「貸付」となり、貸主側からみた言葉となる。

しかしどちらも「借りた金に利子を付けて返済する」という点では全く同じものだ。 借金とローンには明確な線引きはないが、一般的にローンと呼ぶ時は、住宅ローンやマイカーローンなど目的がはっきりした借金を指すことが多い。

また同じ借金でも、次のような基準で分類される。

・借入先による分類
・目的別による分類
・担保の有無による分類

 

借入先による分類

・公的な機関からのローン
住宅金融支援機構や日本政策金融公庫など。
使途や借入条件、限度額などに制約があるが、金利が低めで固定タイプのものが多い。

・民間金融機関からのローン
銀行やノンバンクなど。
使途や借入条件が比較的穏やかで限度額が大きく、金利や返済期間などの選択肢も多い。

目的別による分類

・使途が限定されたローン
住宅ローン、自動車ローン、教育ローンなど。
使い道がはっきりしており、比較的低い金利で借りられる。使途を証明する書類が必要。

・使途が自由なローン
フリーローン、カードローンなど。
使い道は問われず、限度額まで自由に借りることが出来るが、金利が高い。

担保の有無による分類

・有担保ローン
借り入れ条件として担保提供が必要なローン。
金利が低い、限度額が多い、長期間の借入可能などのメリットがあるが、返済不能になると担保は取られてしまう。

・無担保ローン
借入条件として担保の提供は不要なローン

悪い借金とは?

悪い借金とはどのような借金を指すのだろうか。

いくつか視点があるが、端的にいえば「そこから何も産み出さない借金」のことだろう。 具体的には、“生活のため”、“遊びのため”の借金だ。生活費が足りないからと借金を繰り返しても、そこからは何も産まれない。 借金をする前に、出費を見直して身の丈に合った生活をするのが先だ。 遊びのための借金は言うまでもない。

これらの借金は、上の分類だと「フリーローン」や「カードローン」に当てはまる。 特に消費者金融のカードローンは年利15~18%と、ローンの中で最も金利が高く、生産性の低い借金だ。

微妙なのがマイカーローンだ。 車が無いと生活できない地域に住んでいるのなら、収入を得るために車は必須だ。 ローンで車を購入することは決して悪い借金ではない。しかし生活が苦しいにも係わらず、ローンで高級外車を購入した場合、それは悪い借金になる。マイカーローンは目的が決まっているためフリーローンよりは金利は低いが、そのために家計が逼迫するのであれば、良い借金とは言えないだろう。

良い借金とは?

では良い借金とはどのようなものだろう。 悪い借金の反対なのだから、「そこから何かを産み出す借金」のことだ。 中でも、資産や収入を産み出す借金は、最高の借金だと言えるだろう。

実は借金にもランクがあるのだ。

ランク1. 企業が商売のためにする借金
ランク2. 個人が投資のためにする借金
ランク3. 奨学金や教育ローン
ランク4. 住宅ローン
ランク5. マイカーローン・・・(微妙な借金)
ランク6. カードローンやキャッシング・・・(悪い借金)

ランク1. 企業が商売のためにする借金

企業が商売のためにする借金は、審査は厳しいが、貸付金額は低金利だ。 借金の金利よりも収益の方が多ければ、その差額は借金が産み出した収入と言っても過言ではない。

また、返済資金は顧客からの売り上げで賄うため、他人が代わりに返済してくれている、と言い換えることもできる。 最高ランクの借金なのだ。

ランク2. 個人が投資のためにする借金

企業がする借金と同様に良い借金として、個人が投資のためにする借金が挙げられる。 投資が成功すれば、借金を元手に収入が産まれる。

審査は厳しいが、借金の返済は投資の収益から賄うため、他人が代わりに払ってくれるようなものだ。 ただ企業と比べると、融資額が少なく金利が高い分、ランクが1つ下がる。

ランク3. 奨学金や教育ローン

奨学金や教育ローンを利用して、良い大学に入り高い収入の職業に就くことが出来れば、長い目で見て投資を行った事になる。 なので、良い借金に分類される。 ただし、本人が努力を怠れば、悪い借金になる可能性もある。

ランク4. 住宅ローン

金利も低くローン完済後には資産になるため、良い借金に分類されるが、

  • ・収益を産まない
  • ・建物の資産価値が目減りする

という点で、ランクは低くなる。 しかし、その土地を使って投資を始めれば、ランクは一気に上がる。

不動産投資はなぜ良い借金?

不動産投資は良い借金に当てはまるだろうか。 法人として投資しているのならランク1、個人で行っているのならランク2に当てはまる。

借金にきちんとした目的があり、物件が担保にもなるため低金利で借りられる。 厳しい審査を経ており、返済は入居者が家賃として代わりに払ってくれる。 借金が収益をもたらすのだから、最高の借金だと言えるのではないだろうか。

レバレッジ効果を効かせて資産を拡大することに成功すれば、収益は増える一方だ。

レバレッジ効果とは?

レバレッジ効果とは「テコの原理」のことで、小さい力で大きな効果をもたらす事だ。 不動産投資の場合は、「小さい資金で投資効果を上げ、さらに収益性を高める」という意味になる。

具体例として、1,000万円の自己資金で考えてみる。

レバレッジ効果 有り 無し
物件価格 3,000万円 1,000万円
利回り 8% 8%
自己資金 1,000万円 1,000万円
借入金 2,000万円 0円
収益 240万円 80万円



同じ自己資金、利回りなのに、レバレッジ効果有りの方は、収益が3倍となり収益性が高い。もちろん、収益の中から元金と金利分を返済しなくてはならないが、どちらが早く資産を拡大できるかは、一目瞭然だ。

成功している投資家は、積極的にレバレッジ効果を利用しているのだ。

良い借金でも戦略なければ悪い借金になる

不動産投資が目的の借金は良い借金だが、それは、

収益 > 金利

の状態を維持している間だけだ。

投資初期は好調にこの関係を維持できたとしても、デッドクロスに陥れば、良い借金がたちまち悪い借金に様変わりすることがある。デッドクロスとは、減価償却額がローンの元金返済額を上回り、帳簿上では黒字にも関わらず、手元現金がマイナスになる状態の事だ。

デッドクロスを回避するには、

・繰り上げ返済
・納税資金を積み上げておく
・ローンを元金均等で組む
・ローンの借り換えで期間を伸ばす
・新規物件を購入し、減価償却を増やす
・売却する

など、中長期的に戦略を練る必要がある。

投資を始めて手元に現金が残ると、余裕が出来たと勘違いしてつい贅沢してしまう方がいる。しかし、いくら不動産投資が良い借金だとしても、借金は借金である事を忘れてはいけない。デッドクロスに備えて借金をコントロール出来なければ、いずれ悪い借金になり、最悪の場合自己破産してしまう事もあるのだ。

まとめ

借金は全て悪という考えは決して間違いではないが、借金にも良い借金と悪い借金があり、お金持ちは良い借金を利用して資産を増やしている。

借金には次のようなランクがあり、何も産み出すことの無い借金は、悪い借金に分類される。

ランク1. 企業が商売のためにする借金
ランク2. 個人が投資のためにする借金
ランク3. 奨学金や教育ローン
ランク4. 住宅ローン
ランク5. マイカーローン・・・(微妙な借金)
ランク6. カードローンやキャッシング・・・(悪い借金)

不動産投資はランク1、2に該当し、借金が資産や収益を産み出す「良い借金」ではあるが、デッドクロスに陥るとたちまち悪い借金に様変わりする可能性がある。

収益 > 金利 をずっと維持するためには、中長期的な戦略を持つ必要があるのだ。