・属性が悪くても融資を引き出すにはどんな戦略が必要？
「不動産での月収がいくらになったらセミリタイアするか」 というアンケートを見たことがあるが、一番多かった答えが“100万円”だった。 実際、月収100万円を目標にして活動をしているサラリーマン投資家は多いだろう。
では、100万円の大台に乗せるには、どのくらいの投資額が必要になるのかご存知だろうか。 2億か？3億か？その融資はどうやって引き出せば良いのか？ 属性がそれ程高くない場合、戦略的に動かないと、目標が単なる夢で終わってしまう。
ここでは月収100万円の目標を達成するためのノウハウについて解説していく。 100万円が絵に描いた餅にならないよう、事前にシミュレーションしてみてほしい。
不動産投資で自由に使える金額は多くない！
まずは、月収100万円の定義をきちんとしておこう。 たとえ家賃収入が100万円あったとしても、それはあくまでも売上であって利益ではない。 そこから経費を差し引いて、さらに税金や突発的な修繕のための費用を準備しておくと、手元に残る現金はいくらになるだろう。
私の想定では、家賃収入から使えるフリーキャッシュフローは家賃収入の「4分の1」である。 家賃収入（売上）が１００万円の場合、最終的に自由に使える現金（フリーキャッシュフロー）は２５万円程になるので注意をしてほしい。
フリーキャッシュフロー（FCF）とは、 営業活動により獲得したキャッシュフローから、事業を継続するために必要なキャッシュフローを差し引いた、会社が自由に使える現金または現金同等物のこと。
つまり、月収100万円というのは、フリーキャッシュフローでの100万円と理解しておくことだ。
フリーキャッシュフロー１００万円を達成するにはいくら投資する？
では、いくら投資すればフリーキャッシュフロー100万円を達成できるのだろうか。 ざっくりとだが、次の計算式で投資額を割り出すことが出来る。
必要な月収×１２ヶ月×４倍÷利回り＝必要な投資額
実例を出して計算してみよう。
100万円 X 12カ月 X 4 ÷ 10％ ＝ 4億8千万円・必要な月収＝100万円、利回り12％の場合、
100万円 X 12カ月 X 4 ÷ 12％ ＝ 4億円
・必要な月収＝100万円、利回り15％の場合、
100万円 X 12カ月 X 4 ÷ 15％ ＝ 3億2千万円
フリーキャッシュフロー100万円を目指すなら、3億から5億円の投資額が必要になることが分かる。
一般的なサラリーマンの生涯年収が２億から３億円と言われている中、その金額と同等以上の融資を受ける必要がある。「億」という心理的なハードルを越えなければならない点にも注意をしていただきたい。
個人属性での投資は３億円程度が限界
フリーキャッシュフロー100万円の達成には、かなりの高利回り物件でも最低3億は必要になる。ちなみに現金で購入する場合は、利回り10%で考えると1億5千万円ほどを用意する必要がある。よほどの資産家でなければ、現金で購入する人は居ないだろう。
当然金融機関から融資を受けることになるが、銀行が個人に対して貸出をするアパートローンの上限は、医師や弁護士などの最高属性でも3億円程が限界だ。 一般のサラリーマンの場合、パッケージローンであるアパートローンでは1億円で頭打ちになる人の方が多い。
しかし、その壁を突破する方法がある。 事業性設備資金融資（プロパーローン）だ。
プロパーローンとは、企業の事業に対して実行される融資であり、「企業価値や事業内容」に重きが置かれる。 属性を重視する個人のアパートローンとは、ここが最大の違いといっても良いだろう。
事業を継続して信用度が上がれば、融資金額は青天井になり、金利もアパートローンより低くなる。 融資審査は厳しくなるが、月収100万円を、スピード感を持って達成したいのであれば、プロパーローンの利用は欠かせない。
プロパーローンのメリット・デメリットなどの詳細はこちらで詳しく解説している。
事業性設備資金融資とは？プロパーローンを受け続ける為に注意する事３つ！
4億の投資をするには戦略が必要！
しかし、プロパーローンは法人を設立してすぐに利用できるわけではない。 最低でも2年くらい実績を積み、見栄えの良い決算書を提出して信用を獲得しなければならない。
また、プロパーローンを利用すれば誰でも4億の投資を引き出せるわけではない。 当然だが、銀行は債務超過になると法人でも個人でも融資をストップする。 1億でストップしてしまえば、もう月収100万円には手が届かなくなってしまうのだ。
これらの事を踏まえて、次の3つの戦略を立てる必要がある。
・積算力の高い物件を購入する
・資金力を高める
１．収益力の高い物件を購入する
物件からの収益力が高く事業が円滑に回っている法人は銀行評価が高くなる。
例えば、同じ一億円の融資をするにしても
Ａ物件：利回り１５％ 毎月のキャッシュフロー１５００万円 税引き前手残り３５０万円
Ｂ物件：利回り１０％ 毎月のキャッシュフロー１０００万円 税引き前手残り２００万円
であれば、前者のＡ物件を所有している方が銀行からの評価は高くなる。
より利益の上がる物件を所有しているという事は、経営能力が高いと評価されるのだ。また、収益力が高いという事は、それだけリスクに対する耐性が高いという事でもある。
継続的に銀行から融資を受ける為には、この収益力を意識して物件選定をする必要がある。その際に注意すべきは返済比率（家賃収入に対してローンの返済額が占める割合）である。 この返済比率は５０％以下が好ましい。
もし返済比率が５０％を超えると、突発的な修繕や、長引く空室に耐えられずに返済不能に陥ってしまう可能性が高くなる。 返済比率が低いほど、リスク耐性が高く安定した企業であるため、物件を購入する際は返済比率５０％以下を意識してほしい。
２．積算力の高い物件を購入する
積算評価が高い物件を購入しているとバランスシート上の純資産（資産－負債）が増える為、銀行からの評価が高くなる。
例えば、
Ａ物件：積算評価１２０００万円 融資額１００００万円
Ｂ物件：積算評価９０００万円 融資額１００００万円
であれば、前者のＡ物件の方が純資産が多くなる。
バランスシートの良い法人は格付けが高くなり、積極的に融資を受ける事ができるのだ。
また、担保余力を活用すると、多少積算評価が低い物件でもオーバーローンやフルローンで購入する事ができる。継続して融資を受ける為には、積算評価が売価を上回る物件を購入するようにしてほしい。
３．資金力を高める
資金（キャッシュ）があると、それが担保になるし、リスク耐性が高くなるので融資を受けやすくなる。
例えば、
Ａさん：年収１５００万円 自己資金１００万円
Ｂさん：年収４００万円 自己資金１０００万円
この場合、融資を受けやすいのはＢさんである。
自己資金があるという事は浪費癖がなく、経営能力が高いと捉えられる。また、修繕や空室時でも資金があると対処ができるため、安定した経営ができると判断されるのだ。
お金を貸す側である銀行からすると、本当にその人に数千万、数億円の融資をしても返済が滞らないのか？という事が一番重要なポイントになってくる。 事業主であるあなたの健全性を図るという意味でも、自己資金は重要な判断基準となるのである。
さらに言うなれば、一棟目の物件を購入する時に、頭金として自己資金をたくさん投入しないことである。現金は出来るだけ手元に置いて、財務力が高い事をアピールするのである。すると、二棟目や三棟目の購入の際にも、スムーズに融資を引く事が出来るようになるだろう。
自己資金を使わない方法は、フルローン、オーバーローンをうまく利用することだ。 フルローンやオーバーローンをすると返済比率が高くなるが、５０％を上回らない範囲であればリスクはコントロールできるだろう。
番外編 使える金融機関を自分で開拓するのも重要
融資の方法は金融機関によって特色があり、一つの金融機関で断られても他の金融機関では全く問題なく融資を受けられることがある。中には同じ銀行であっても、支店によって対応が異なる所もある。 月収100万円を目指すのであれば、不動産会社の提携金融機関に頼らず、自ら金融機関を開拓していく必要がある。
相談に行って分からない点を質問するだけで良い。開拓しているうちに、手応えのある金融機関が分かってくるだろう。 医者や弁護士という高属性でない場合は特に、足を使って金融機関を開拓する努力と根性が必要だ。
まとめ
不動産投資での月収100万円は、家賃収入ではなくフリーキャッシュフローでの100万円を指す。 ＦＣ月収100万円を目指すのであれば、最低でも3億から5億の投資額が必要になってくる。
ただし、どんなに属性が高くても個人では3億円の融資が限界である。そのため、法人化してプロパーローンを活用する必要がある。プロパーローンを組めるようになれば、融資額は青天井となり、投資スピードがアップする。
4億の投資を引き出すには、次のような融資戦略が必要になる。
・積算力の高い物件を購入する
・資金力を高める
特に初心者は、物件探しにばかり目を奪われて、融資の事は不動産業者任せにしてしまう事がある。 ＦＣ月収100万円を目指すのであれば、最初の一棟目からしっかりとした融資戦略を立てておかないと、後々、後悔することになる。
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