不動産投資初心者の基礎知識

不動産投資における返済比率の目安とは?危険な水準とは?

返済比率ってそんなに重要?

返済比率の目安はどれくらい?

返済比率は下げられるの?

こんな疑問にお答えしていきます。

こんにちは、トシユキです。

不動産投資を行う上では重要な指標がいくつかあります。

「返済比率」もその一つです。返済比率によって、不動産投資が安全に行える場合とそうでない場合を判断することも可能です。

たとえ、利回りが10%を超える優良物件を持っていたとしても、返済比率が高すぎると返済不可能に陥る可能性があります

逆に、危険と言われているフルローンやオーバーローンでも、返済比率が低ければ、特に問題は発生しません

ここでは、返済比率の計算方法や、返済比率を下げる対策について解説していきます。

自己破産に追い込まれないように物件を購入する前には必ずシミュレーションをして、危険水準に達してないかぜひ確認してみてください。




返済比率とは?

返済比率とは、想定している「家賃収入」に対して、銀行への「元本と金利の返済額」がどれくらいの割合になるかという数字です。

返済比率は次のような計算式から求めます。

毎月(年間)返済額 ÷ 毎月(年間)の家賃収入 × 100[÷]

家賃収入が100万円で毎月の返済額が50万円なら50%、60万円なら60%となります。60%だった場合は、残り40%で諸経費や固定資産税を支払うことになります。

返済比率が高い場合、次のような時に問題が出てきてしまいます。

●突発的は運営コストが発生した時
●金利が上昇した時

突発的な運営のコストが発生する可能性は大いにあります。

給湯機が壊れて交換する必要が出てきたり、外壁の修繕が必要になったりします。

また、空室が思った以上に長引いて家賃収入が減ったり、入居者を探すための広告費用が掛かったりすることもあるでしょう。

このように突発的な修繕が発生すると、家賃収入の範囲ではすべてのコストを賄うことが難しくなってしまい、自己資金からの持ち出すことが増えていきます。

例えば、
空室率10%・運営費10%・返済比率が70%で、10%の税引き前CFを見込んでいたとします。

しかし、空室想定が甘かったため、実際には20%となると税引き前CFは0円となります。

キャッシュがショートしてしまえば、銀行への返済が滞り、最終的に物件を手放すことになります。

また、金利が上昇して返済比率がより高くなってしまった時も同様にキャッシュのショートが心配されます。

例えば、1億円の借り入れに対して当初の金利が1%の場合、年間の金利返済分は100万円です。それが2%になると、金利の支払いは単純に2倍の200万円に増えることになります。

金利上昇は経営に与えるインパクトが大きく、大きなリスクになります。このリスクに耐える為にも、返済比率は重要な指標と言われます。




返済比率の目安はいくら?危険な水準とは?

では、返済比率は何%を超えると危険な水準となるのでしょうか。

理想の返済比率は40%以下と言われています。

しかし、40%という数字は、相当利回りの良い物件か、かなりの自己資産を投入しないと達成できない数字です。

事業を拡大するために自己資産の投入は極力控えたいと思っているのなら、50~60%以下を目安とすると良いでしょう。

一般的な基準は以下の通りです。

40%以下・・・安全
50%以下・・・比較的安全
50~60%・・・注意が必要
60%以上・・・危険

満室時の家賃収入を100万円、固定資産税や管理費などの経費を20%、空室率を10%と想定します。50%を超えると、厳しくなってくるのが分かるかと思います。

返済比率 40% 50% 60%
家賃収入 100万円 100万円 100万円
返済額 40万円 50万円 60万円
経費(20%) 20万円 20万円 20万円
空室損(10%) 10万円 10万円 10万円
差し引き計 30万円 20万円 10万円

 

返済比率50%だと、最終的に家賃収入の20%のキャッシュが手元に残ります。一方で、返済比率が60%だと、手元に残るキャッシュは10%となります。返済比率が高くなるほど、金利上昇リスクや、空室リスクを吸収できなくなることが分かりますね。

リスクに対する耐性が10%しかないのは危険です。より安全性を求めるのであれば返済比率は50%に抑えるべきでしょう。エリアにもよりますが、返済比率が60%を超えるような物件は残念ですが見送るべきでしょう。

ちなみに、フルローンやオーバーローンでは、返済比率が高くなります。

もし、フルローンやオーバーローンによって返済比率が60%以上となるようであれば、自己資産を投資するか、現金で他の物件を購入して返済比率を下げるべきです。

フルローンやオーバーローンでも50%を超えないのであれば、自己資産を温存するためにも積極的に活用すべきでしょう。




返済比率60%以上でも購入したい物件がある場合はどうするか?

Photo Original by akizou

購入したい物件があって返済比率を計算したところ60%を超えていた、という場合どうしたらよいのでしょうか。

1. 返済比率を下げる対策
2. 金利が上がっても耐えられる対策

 

1. 返済比率を下げる対策

まずは返済比率を下げる努力をしましょう。返済比率を下げる対策として、次のようなことが挙げられます。

自己資金を多く入れ、借入金を少なくする

具体的には頭金を多く入れて融資額を下げることです。また、返済途中でも余裕のある時に多めの金額を入れ、繰り上げ返済を行うことも返済比率を下げるのに効果的です。

少しでも金利を低くするための交渉をする

金利を下げることによって、もちろん返済比率も下がります。金利交渉や借り換えも検討してみましょう。ただし、繰り上げ返済などをすると違約金が発生するケースがありますので、契約書を確認しておくことをおすすめします。

返済期間を長くして毎月の返済額を下げる

返済期間を長くすることにより、月々の返済額が減り、返済比率を下げることが出来ます。
ただし、長期的な運用が可能な物件かは判断が必要です。

物件の値引き交渉をし、利回りを良くする

物件の値段が下がれば、利回りが良くなります。少しでも安くできるように交渉をするのは重要です。

購入時の諸経費を抑える

仲介手数料の金額や提携ローンを比較してみるのも諸経費を抑えるポイントになるでしょう。また、火災保険や地震保険なども自分で探すことによって、費用を抑えることができます。

 

つまりは、

● 安くて利回りの良い物件を、自己資金を多めに入れて購入する
● 融資の金利を低くして、長期間の借り入れで購入する

という方法ですね。

返済比率の計算とは?

返済比率は以下の式で計算できます。

(元本返済額 (融資額/融資期間) + 金利返済額) ÷ 家賃収入

自己資金を多めに投下したり、売価を下げて融資額を少なくすることで、元本返済額を少なくできるので返済比率を下げることが出来ます。

また、融資期間を長くしても元本返済額を少なくできるので、同時に返済比率を下げることが出来ます。

金利も4.5%と高い金利でなく、1%と低い金利の銀行から融資を受けることで返済比率を下げることが出来ます。

その他にも、

  • 複数所持して全体で返済比率を抑える
  • 他に収入の柱を持つ

という方法もあります。

この物件の偏差比率が高くとも、保有物件全体で補うという考えです。

2.金利が上がっても耐えられる対策

金利が0.5~1%上昇しただけで、返済額の増額が1部屋分の家賃に相当する場合もあります。金利の上昇はそれだけダメージが大きいのです。

対策としては次のことが考えられます。

● 繰り上げ返済をして返済額を減らす
● 借り換えで金利を下げる
● すぐに売却できる物件(誰でも融資が付きやすい物件)を購入しておく

自己資金を準備しておけば、金利が上昇したらすぐに繰り上げ返済をして返済額を減らすことが出来ます。

違約金には注意が必要ですが、可能であれば借り換えも検討していきたいところです。

借り換えを成功させるためには、他の銀行でも評価の高い物件を購入しておくことがポイントになります。

スルガ銀行などのように、独自の指標で融資が実行されていて、他の銀行では融資テーブルにのらないような物件を購入していると、借り換えは難航するので注意してください。

また、キャッシュのショートに備えて、すぐに売却できる物件をもっていると心強いでしょう。この場合も、借り換えと同様に他の銀行からの融資が付きやすい物件を購入しておくことが対策となります。

融資が付きやすい物件はすぐに売却ができるため、出口戦略が描きやすくなります。




業者の言う返済比率には要注意

不動産投資初心者の場合は、業者の紹介で金融機関から借り入れる人も多いはずです。しかし、業者の説明は甘めの設定で行われていることを理解しておく必要があります。

返済比率については、特に次の事を確認する必要があります。

● 元本の返済だけを言っているのか
● 金利も含むのか
● 諸経費も含むのか

この大本の設定が間違っていると、その後のシミュレーションが全く狂ってきてしまいます。元本返済だけを含んだ返済比率では、金利が上昇したらすぐに対応できなくなるでしょう。

不動産投資をするときは、すべてにおいて厳しめに設定しておく方がおすすめです。

いざという時に困らないためにも、業者任せにせずに自分で調べて判断をするクセをつけておくと失敗を避けられますよ。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は返済比率についてまとめてきました。

返済比率が高くなる場合は手元に残るキャッシュが少なくなるため、突発性な修繕や金利の上昇などが起こった時に、自己資金からの持ち出しが必要となり、最悪の場合は返済ができなくなるリスクもあります。

返済比率は概ね50%以下なら安全だと言われています。50%を超える物件をどうしても購入したいのなら、返済比率を下げる努力をする必要があります。

● 自己資金を多く入れ、借入金を少なくする
● 少しでも金利を低くするための交渉をする
● 返済期間を長くして毎月の返済額を下げる
● 物件の値引き交渉をし、利回りを良くする
● 購入時の諸経費を抑える

といった対策が必要です。

また、失敗しないための注意点として、業者の言う返済比率には「何が含まれているのか事前に確認する」ということがあげられます。

不動産投資では、甘めの設定は禁物です。

元本しか含まれていないようでしたら、自分で計算し直して正しく見積もるようにしてください。


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