表面利回りと実質利回りの違いがよく分からない
実質利回りの落とし穴は?

不動産投資家を志していろいろと調べていると、「表面利回り」や「実質利回り」という言葉が頻繁に出てくる。
利回りが高い物件の方がお得なのだろうと想像できるものの、この二つの違いがよく分からない、という初心者も多いのではないだろうか。

不動産投資の利回りを正しく理解しておかないと、誰にも見向きもされないような売れ残り物件を掴まされてしまうこともある。
確実に利益を上げる物件を見極めるためには、最低でも自分で実質利回りを計算できるようにしておく必要がある。

ここでは、不動産投資における「利回り」について計算方法や注意点について解説していく。 1棟目の購入の前に、利回りに踊らされない冷静な判断力をつけてほしい。

利回りとは?

利回りとは、「利息・利益配当の、元金に対する割合」。つまり、投資した資金に対して、1年間にどれくらいの利益が上がったのかを表す数値であり、投資案件の優劣を見極める時に利用される指標である。

株や国債、不動産など投資するものによって、配当利回り・運用利回り・表面利回り・優待利回りなどと呼び方や意味合いに違いが出てくる。

不動産投資の場合は、「表面利回り」・「実質利回り」の2つの指標があり、実質利回りの方がより複雑な計算式を用いて計算される。 まずは、表面利回りと実質利回りの違いを正しく理解することが、不動産投資で成功するための基本中の基本と言えるだろう。

表面利回りとは?

表面利回りとは、必要経費を考慮せず、家賃収入額だけをもとに計算した利回りで、グロス利回りとも呼ばれる。 物件概要などに載っている利回りは、だいたいがこの表面利回りのことである。

表面利回りは下記の計算式で計算される。

  表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 購入価格 x 100

年間家賃収入が100万円で購入価格が1,000万円だったとしたら、 100万円÷1,000万円x100で、表面利回り10%という事になる。1÷10%=10年となり、投資額1,000万円を10年で回収できるという計算になるのである。

表面利回りと同じ計算式で表される利回りに、「想定利回り」というものがある。 この想定という意味は、現在空室となっている部屋が満室になったと仮定して計算した参考指標である。

実質利回りとは?

実質利回は、家賃収入から必要経費を差し引いた、実際の手取り収入額をもとに計算した利回りである。 表面利回りより複雑な計算式で求められる分、その物件の投資効率をより正確に表していると言える。

実質利回りの計算方法は次の通りだ。

  実質利回り(%) = (年間家賃収入-年間必要経費 - 空室損) ÷ 購入価格 x 100

年間必要経費とは、具体的に次の経費だ。

・建物管理費
・修繕積立金
・固定資産税・都市計画税
・賃貸管理会社管理費
・火災保険料
・税理士・弁護士などの報酬など


これらの費用は物件や管理会社によって変わってくるが、目安として年間家賃収入の約20%を見積もっておくのが一般的だ。

空室損については、計上せずに計算する方法もあるが、不動産投資に置いて永遠に満室という事はあり得ない。 必要経費(20%)とともに、空室損として5~10%は計上しておくべきだろう。

実際に次の物件の実質利回りを計算してみよう。

一棟売アパート(1K 10室) 賃料 : 65,000円+管理費2,000円
・売買価格 : 7,500万円
・年間家賃収入 :8,040,000円((65,000+2,000)x10x12 )
・年間必要経費 :1,608,000円(年間家賃収入の20%)
・空室損 : 804,000円(年間家賃収入の10%)

表面利回りは、8,040,000 ÷ 7,500万x100 = 10.72%
これに対して実質利回りは、
(8,040,000 - 1,608,000 - 804,000)÷ 7,500万x100 = 7.504%


空室率を含めて計算し直すと、実質利回りは7.504%になる。 表面利回りよりも3%以上も落ちてしまうが、この数字がその物件の本当の利回りだ。

実質利回りの目安はどれくらい?

では、実質利回りの目安はどれくらいが妥当なのだろうか。 物件の築年数や立地によって異なってくるため、都心近郊をベースに考える。

1. 築年数が古いマンション

建設してから10年以上のマンションの場合、本体価格は安くなるが、家賃はそれ程下がっていないケースもあり、表面利回りは8%を超えている物件もよく見かける。 しかし管理費や修繕積立金などのランニングコストが高くなるため、実質利回りは4%~6%が目安だろう。

2. 築浅マンションの場合

建設して10年未満の築浅マンションの場合、本体価格が高い分、表面利回りは6%~7%と築古物件よりも悪くなる。 しかし管理費や修繕積立金が安く設定されているため、実質利回りは3%~5%が目安となる。

3. 東京都内と地方との差

都内でも特に、「港区、千代田区、中央区」の都心三区は物件価格自体が非常に高いため、表面利回りが5%を切る物件も珍しくない。実質利回りはさらに低くなるので、2~3%になることもある。

一方地方では表面利回りが15%を超えるような物件もよく見かける。 しかし人口減により賃貸需要に乏しく、入居付けが難しい物件が多いため空室リスクが非常に高い。 実質利回りが5%前後になることもよくあることだ。地方で物件購入を検討するのであれば、実質利回りで10%以上を狙いたいところである。

上記で紹介したように、表面利回りの高い物件と低い物件の実質利回りを計算して見ると、数字が逆転することがある。

・表面利回りが高い⇒実質利回りが低い
・表面利回りが低い⇒実質利回りが高い


物件を選ぶ時に、表面利回りばかりを優先していると、本当に価値のある物件を見逃すことになるので、注意が必要だ。

実質利回りの注意点とは?

実質利回りの計算精度を上げる為に次の4点に注意して、計算をしてほしい。

1. 空室物件の想定家賃
2. 長期入居者がいないか
3. 利回りは年々落ちていく
4. 賃貸需要があるエリアか


1. 空室物件の想定家賃

物件に空室がある場合、利回り計算に使われた家賃はあくまでも想定である。 新築時の家賃をそのまま流用したりして、周辺の同じ条件の物件とかけ離れている事がある。 そのままの家賃では新しい入居者が決まらないので、結局は相場に合わせて家賃を下げざるを得ない。 想定家賃は実際よりも高く設定されているものとして、相場家賃で計算し直すことが必要だ。

2. 長期入居者がいないか

全て満室の場合も、長期入居者がいる場合、その利回りは正確だとは限らない。 例えば、新築時から10年近く住み続けている入居者がいる場合、その実質利回りは新築当時の家賃で計算されている。 購入後すぐにその入居者が退去してしまったらどうなるだろうか。 大幅に家賃を値下げしなければ次の入居者は決まらないだろう。 入居サイクルは、単身者で2~4年、ファミリーで6年と言われている。 6年を超える入居者がいたら、その家賃を相場家賃と照らし合わせる必要がある。

3. 利回りは年々落ちていく

投資用物件の利回りは、「購入当初が一番高い」ということを理解しておく。 これは、築年数と共に家賃が低下する半面、修繕積立金などの維持管理コストが上昇する恐れがあるからだ。 その点を考慮しないと、資金回収計画が狂ってくるので、注意が必要だ。

4. 賃貸需要があるエリアか

上の計算式では空室損を10%で計算したが、賃貸需要の少ないエリアの場合、それでは足りない場合がある。 入居付けのための広告料やフリーレントが必要になれば、その分経費がかかる。 空室損を20%、30%と上げて計算し直してみると、全く割に合わない物件ということもある。 物件周辺の空室率をリサーチして、入居付けに苦労していないかよく調べる必要がある。

このように見てくると、利回りが高ければ優良物件とは限らないという事が分かってくる。 特に、賃貸需要の少ないエリアの物件を購入する場合は、念入りに実質利回りを計算する必要がある。

まとめ

利回りとは、投資した資金に対して、1年間にどれくらいの利益が上がったのかを表す指標で、不動産投資の場合、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類がある。

表面利回りは、次の計算式によって表され、物件概要に掲載されている利回りのことだ。

  表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 購入価格 x 100 

実質利回りは、経費や空室損を考慮した、より実態に近い利回りとなる。

 実質利回り(%) = (年間家賃収入-年間必要経費 - 空室損) ÷ 購入価格 x 100 

実質利回りは、都心エリアの築古物件で4~6%、築浅物件で3~5%が目安となる。

実質利回りは次の事を考慮して、計算し直すことをお勧めする。

・ 空室物件の想定家賃
・ 長期入居者がいないか
・ 利回りは年々落ちていく
・ 賃貸需要があるエリアか


物件周辺の相場や空室率を念入りに調べて計算し直せば、本当に収益が上がる物件かどうかが見えてくるだろう。




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