不動産投資で失敗しない為には何をどうすれば良いのか?

失敗する人としない人の違いは?

 

不動産投資に参入するサラリーマンが増えている。成功者の影には、その何百倍もの失敗者がいるのだが、彼らのことを知る機会はあまり無い。特に初めて購入した物件で失敗してしまった人は、多くを語らない。

不動産投資に成功している人は、偶然それを勝ち取ったわけではない。成功するにはそれなりの理由があるのだ。

ここでは、不動産投資における失敗について具体例を挙げて解説していく。事例を読み進めていくと、失敗には共通点があることに気づくと思う。それが理解できれば、成功の半分は約束されたようなものだ。物件を購入する前にぜひ参考にしてほしい。

 

不動産投資の失敗事例とは?

失敗にも様々なケースがある。ここでは、一見良さそうに見える物件の“落とし穴”とも言える失敗事例を挙げていく。

超高利回りなのに失敗

地方に目を向けると、表面利回りが20%を超えるような超高利回り物件を目にすることがある。すぐに元が取れそうなお宝物件に見えるが、このような物件はかなり慎重に扱わないと、次のような失敗を起こしやすい。

Aさんが購入したのは、築30年の木造一棟アパートで、表面利回りが22%と、他の中古物件と比べ物にならないほど高い物件だった。絶対に手に入れたいと思い、銀行、地銀、信用金庫などを回ったが、最終的に、融資期間10年という条件で地銀から融資を引き出した。

返済期間が短いので返済比率は60%を超えてしまったが、Aさんは当初、「この利回りなら5~6年で元が取れるから、月々の返済額が大きくても大丈夫」と楽観的だった。

しかし、一度空室が出るとなかなか次の入居者が見つからず、毎月の返済にポケットマネーを当てることも増えてきた。

超高利回り物件の注意点

  • 利回りが高い物件は、築古で耐用年数が超えているものもあり、融資を引き出しにくい。
  • 持ち込む銀行を間違えると、融資期間が極端に短くなる → 返済比率が高くなる。
  • 返済比率は60%を超えるとリスクが高くなる。

黒字なのに失敗

不動産投資の目的の一つに節税効果がある。しかし、節税効果を狙って不動産投資を始める人に多いのが、次のような失敗である。

業者から「耐用年数超えの物件の方が節税効果が高い。」という説明を受けて、築25年の木造アパートを1棟買いしたBさん。当初4年間は、減価償却のおかげで本業の税金が本当に戻ってきた。しかし、5年目から減価償却が出来なくなると、会計上大幅な黒字になってしまった。

本業+不動産投資での収益に税金が掛かることとなり、賃貸収入からだけでは納税出来ない。今後も持ち出しが続くのかと思うと、物件を手放すか検討中だ。

節税効果狙いの注意点

  • 耐用年数超えの物件は、償却期間を終えてデットクロスを迎えた時点で、
    税金の支払いが大幅に増える
  • その結果、会計上は黒字なのに手元にキャッシュが無くなって支払が出来なくなる(黒字倒産)
  • 長期的なシミュレーションと手元にキャッシュを残す対策が必要となる。

新築で失敗

新築の方が高い家賃でも入居が付きやすく、メンテナンスも不要なのでお得だと思われるが、次のような失敗事例がある。

新築ワンルームを購入したCさん。入居者もすぐに決まり順調な滑り出しだったが、2年後の契約更新の際にその入居者は退去してしまった。すぐに次の入居者が決まると思っていたが、なかなか決まらない。

調べてみると、近隣に次々と新築マンションが建っており、家賃を中古並みに下げなければ競合出来ないことが分かった。仕方なく家賃を7,000円下げて入居者が決まったが、当初のシミュレーションが狂い、手元に残るキャッシュが大幅に少なくなった。

もともと中古マンションよりも高値で、利回りも2%近く低かったのに、こんなに早く中古と同じ条件になるなんて、割に合わないと感じている。

新築物件の注意点

  • 新築は業者の手数料や広告費などの新築プレミアというコストが2~3割のっているため、
    物件価格が高い。
  • 物件を高値で購入する事になるので、返済比率が高くなる。
  • 空室、リフォーム、家賃下落などのちょっとした出費により赤字になる。
  • 一度入居者が付いたら、どんなに短期間でもその後は中古物件となる。

売却が出来なくて失敗

長期融資を受けると、月々の返済額を抑える事が出来るためキャッシュフローに余裕が出る。しかし、売却を考えた時に不利になることが多い。

築30年のRCマンションを9,000万円で購入したDさんは、30年(年利4.5%)の長期融資を受けていた。年間の返済額は550万円と抑えられたが、5年後に売却を考えた時、元金がまだ8,200万円も残っていた。

しかし、建物の評価額はこの5年で下がってしまい、希望金額とは程遠い。売却しても一括返済できそうになく、仕方なく保有し続けることにした。

長期融資の注意点

  • 法定耐用年数に関係なく長期融資を出す銀行は金利が4~5%と高くなる。
  • 金利が高いと、元本の返済が遅くなる。
  • 建物の償却は年々進んでいくので、物件の価値は下がっていく。
  • その結果、資金繰りに苦しくなったり、資産組み換えの為に売却をしようとしても、
    元本が減っていないので借金を完済できなくなる → 銀行の売却許可が得られない。
  • 売却が出来ずに保有をし続けて、デットクロスを迎えるしか道が無くなる。

事前調査が甘くて失敗

事前調査が甘いと、想定外の失敗を起こしやすい。

川沿いの築浅2階建て木造アパートを1棟購入したEさん。駅から少し距離はあるが、堤防沿いに散歩道やサイクリングロードが整備されており、客付きに困らないだろうと踏んでいた。

しかし、50年に1度の豪雨で堤防が決壊。Eさんのアパートの1階も床上浸水してしまった。損害保険でカバーできない分は全て持ち出しとなり、住人は退去。「床上浸水したアパート」という風評が付いてしまい、家賃を大幅値下げしてやっと次の入居者が決まった。

近所の住人に聞いたら、大きな堤防が出来る前は台風のたびに浸水する地域だったらしく、後でハザードマップで確認したら真っ赤だった。

他にも、事前調査を怠たったために次のような失敗を被ることがある。

  • 物件周辺の競合調査が出来ておらず、家賃や設備、間取りなどの物件の魅力が低くて、
    差別化ができずに入居がつかない
  • 大学生需要や工場需要などの1ニーズエリアに物件の購入をしたが、
    大学移転や工場閉鎖により入居者がいなくなった

 

事前調査の注意点

  • 昔その土地がどのような場所だったのかを知ることで、ある程度の災害は予測できる。
  • 周辺の競合物件の影響は避けられない。
  • シングルニーズで入居者に偏りがあると、ある時を境に入居付けが難しくなる。
  • あらゆる角度から、起こりうるリスクを想定することが大切になる。

サブリース契約による失敗

空室が出ても家賃保証してくれるサブリース契約は、空室リスクを負いたくない投資家にとって、メリットが多いように思えるが、次のような失敗も起こっている。

入居者との煩わしい手続きを全て任せることが出来、空室リスクも減らせるという説明を受けて、サブリース契約を結んだFさん。しかし、3年後の契約更新の時に保証額の減額を迫られた。

また、退去者が出た時の原状回復費用は大家である自分が負担するのに、サブリース会社の指示通りに工事しないと契約を更新しないとも言われた。その工事業者も指定され、相場よりも不当に高い金額を請求されている気がする。

サブリース契約の注意点

  • 数年に一度の契約見直しの時に保証額が減額される。
  • 業者の条件を飲まなければ、一方的にサブリース契約を中断されてしまうので従うしかない。
  • 空室が目立つようになっているのに、保証額は不十分で毎月赤字になることもある。

築古物件による失敗

築古物件は、利回りが高く購入価格も押さえられるというメリットがあるが、次のような失敗がよく生じる。

Gさんは、初めての物件として、2,500万円・利回り15%・築25年のアパートを購入した。耐用年数超えのため、金融機関からそれ程融資を引き出せなかったので、手持ち資金2,000万円から、頭金と諸費用に1,700万円をつぎ込むことになった。

しかし購入後わずか数カ月で、排水管のつまり、ドアクローザーの液漏れ、壁紙のめくれなどのトラブルが続発、50万円近くの出費となる。

その後も立て続けに退去が3件発生し、原状回復工事やリフォームにお金が掛かってしまった。極めつけは1年半後の屋根の雨漏り。工事には200万円近く掛かってしまい、足りない分は別途借入する羽目に。

預金が底をついているため、その後退去者が出てもすぐに原状回復費用を捻出できず、空室が続く状態になってしまった。

築古物件の注意点

  • 購入してすぐに修繕が必要になるケースが多い。
  • 修繕費を含めて計算し直すと、それ程高利回りではない物件が多い。
  • 修繕費用としてある程度の手持ちが無いと、破綻することもある。

現地を見ずに失敗

ネットの発達で、全国の不動産を手軽に購入することが出来るようになったが、現地をきちんと確認しないと次のような失敗を起こしやすい。

都心よりも地方の方が高利回り物件が多いと聞いて、全く地縁のない場所のRCマンションを購入したHさん。ネットの地図アプリで現地周辺をチェックしただけで、直接現地には行かなかった。

しかし退去者が出た後、なかなか次の入居者が決まらない為、現地に確認に行ってみてビックリ。近くのゴミ処理場から風に乗って異臭が漂っていた。

管理会社に聞くと、5月から9月にかけての夏場は酷いが、秋・冬は風向きも変わり、それ程気にならないという。しかし洗濯物を外に干すのも躊躇われる程の異臭では、今後の入居付けも難しいだろう。

事前に知っていたら絶対に購入しなかったと思うと、現地確認を怠ったことが悔やまれる。

他にも、現地を見ないで購入して次のような失敗をした方がいる。

  • 近くに川が流れていて湿度がひどくてカビだらけ。
  • 建物の基盤にヒビが入っていた。
  • 裏手がゴミ屋敷でゴキブリが大量発生。
  • 境界線が分からずに近隣とトラブル。

 

現地確認の注意点

  • 地図上だけでは分からない点がある。
  • 物件周辺だけでなく、駅からの経路などもきちんと確認する。
  • 日中、夜間と時間帯によって街の雰囲気は違うので、時間帯を変えて確認する。

区分マンションで失敗

最近は都心エリアを中心に、新築区分マンションを購入するサラリーマンが増えている。しかし、新築区分マンションこそ失敗の根源である。私自身、初めての不動産投資で以下のような失敗をした。

「年金対策」「資産形成」「副収入」「節税対策」などのセールストークに乗せられて、私は新築区分マンションを購入してしまった。目が醒めたのは、購入後のクーリングオフ期間が過ぎて途端に業者から連絡がこなくなった事がきっかけである。

返済を差し引いた後の、毎月の家賃収入は3000円。大規模修繕費用の積み立てなどを含めると、完全に赤字である。「まさか!?」と思って売却査定に出すも、600万円の赤字が確定。

当時27歳であった私は、一瞬にして600万円の借金を背負ったのである。なんでも不動産業者に任せてしまい、しっかりと勉強をしなかった私の責任だ。他の銀行からの評価は悪く、規模拡大の足を引っ張る物件となっている。

区分マンションの注意点

  • 区分マンションは0か1かの博打である
  • 長期的に見ると新築区分マンションの節税効果は微々たるもの
  • 区分マンションは積算評価も収益評価も低い為、担保力も弱く銀行評価が悪くなる
  • 債務超過になりやすく、融資の頭打ちになりやすい。

 

不動産投資で失敗する人と失敗しない人の違いとは?

不動産投資での失敗事例を挙げてきたが、同じ条件でも失敗する人としない人がいるのはなぜなのか。

失敗しない人には次の3点が備わっている。

  • 不動産投資の知識がある
  • 不動産投資のルールが分かっている
  • 戦略がある

不動産投資の知識がある

まずは、不動産投資についての基礎知識をどれだけ持っているのか。成功する人は物件を購入する前に、しっかりと時間をかけて勉強している人が多い。

業者は美味しい話しかしてこない。良い業者もいれば悪い業者もいる。商売なので当然である。あなたに知識があれば、業者の矛盾点を突くことも出来るし、それを元に値引き交渉も出来る。反対に知識がなければ、業者の言いなりで、騙されていても気づくことさえ出来ないだろう。

成功者は知識の鎧で自分自身を守っているのだ。

不動産投資のルールが分かっている

不動産投資の失敗は自己破産だけだろうか?実は不動産投資における失敗には2種類があり、

  • 自己破産
  • 債務超過

 

がある。

不動産投資で勝つためには、何をすると(何をしないと)自己破産や債務超過に陥ってしまい、それを避けるためには何をすれば良いのかを理解する必要がある。

成功者は、過去の失敗例や師と仰ぐ者から、そのルールを徹底的に勉強している。勉強していくうちに、“絶対に手を出してはいけない物件”、“条件が整えば買っても良い物件”、“是非購入すべき物件”などが分かってくる。

そのルールを理解せずにいきなり物件を購入する人は、“絶対に手を出してはいけない物件”を掴まされるのだ。

戦略がある

失敗する人に共通することは、戦略を持っていない事だ。何となく将来に不安を持っていて、年金代わりになりそうだから…などという曖昧な目的で不動産投資に参入し、散々な目に遭ってしまう。

成功者は、目標とするキャッシュフローを達成するためには、

  • どのような物件を購入すべきか
  • どこの金融機関から融資を引っ張るか
  • どの時点で売却するか

 

など、一貫した戦略を持っている。正しい戦略が描ければ、後はそれに従って行動すれば良いのだが、失敗する人は戦略を立ててもブレる事が多い。

どのような戦略を立てたら良いのか分からないという人は、インターネットや書籍、面談などで成功している人達の戦略を学び、自分に合った戦略を見つけることから始めてみることをお勧めする。

 

まとめ

不動産投資に失敗する人の共通点として、

  • 知識不足
  • 戦略不足

 

が挙げられる。

一見良さそうに見える物件でも、よくよく調べてみると不動産のプロなら絶対に手を出さないような物件だったりする。また、融資に関する知識不足のためせっかく良い物件を手に入れたのに、手放さなければならない事もある。

これらは全て、知識不足、戦略不足から来る失敗だ。不動産投資にも成功するルールがあり、そのルールを勉強していないものは業者に騙されるリスクが高くなる。

絶対に失敗したくないのなら、基礎知識と共にそのルールを会得する事だ。そして明確な戦略を持つ事。それだけで成功に一歩近づける。

 




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