軽量鉄骨の耐用年数は19年?27年?ハウスメーカーで異なる?

軽量鉄骨の耐用年数は1種類ではない?

ハウスメーカーごとに耐用年数は異なる?

 

この記事を書いている僕も、1700万円の軽量鉄骨造アパートを購入するときに法定耐用年数が「19年」なのか「27年」なのか悩みました。

 

軽量鉄骨造の価格帯は、RCや重量鉄骨造と比較しても低く、市場に多く出ているので不動産投資の初心者でも取り組みやすい構造だと思います。

また、投資家だけでなくリフォームをして自宅用にするという一般の方も多くいるので、流動性が比較的高いのではないかと感じています。

ここでは軽量鉄骨造について、その特徴やメリット・デメリットについてまとめています。

ハウスメーカーごとの特徴も記載していくので、ぜひ参考にしてください。

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軽量鉄骨造とは?アパートと戸建てで耐用年数は変わる?

軽量鉄骨とは、厚さが4mm未満の鋼材のことを言います。

主要部材を前もって工場で生産し、現場で組み立てて設置する「プレハブ工法」で作られるのが一般的で、工期が非常に短く済むため建築コストが安く済む半面、同じようなデザインになりやすく個性が出しにくいという一面もあります。

鉄骨に厚みがないため、3階建て以上の建物にはあまり向かないと言われていましたが、技術力の向上もあって最近では軽量鉄骨の3階建て4階建も見かけるようになってきました。

コマーシャルでよく耳にするハウスメーカー、例えば、大和ハウスや積水ハウス、パナホームが作る注文住宅や賃貸アパートの多くは、軽量鉄骨のプレハブ工法で造られています。

 

軽量鉄骨には法定耐用年数が19年と27年の2種類があり、「自宅用の一戸建てと収益物件のアパートで違うのですか?」という質問を受けることがありますが、実はそれは違うんです。

ではどのように耐用年数は使い分けられているのでしょうか?次の項で詳しく解説していきます。




国税庁が発表している軽量鉄骨の耐用年数は19年?27年?

19年と27年・・。
8年の違いがありますが、これはいったい何の違いから生じるのでしょうか。

国税庁が発表している法定耐用年数の基準では、軽量鉄骨は「金属造」というカテゴリに入ります。金属造は、厚みによって次のように法定耐用年数が分かれます。

 

金属の厚み 法定耐用年数 償却率(定額法)
○ 3mm以下 19年 0.053
○ 3~4mm以下 27年 0.038

 

ちなみに4mmを超えると法定耐用年数は34年となります。それゆえ、4mmを超えた鉄骨を「重量鉄骨」と呼びます。(重量鉄骨を4mm以上とするか6mm以上とするかは諸説あります)

これから購入する物件の鉄骨の厚さが何mmなのか、業者の営業マンは把握していなことがありますし、素人が見ても軽量鉄骨と思われる物件を、重量鉄骨だと言い張る業者もいます。

「怪しいな・・」と思ったら、直接メーカーに問い合わせて聞くようにしましょう。

軽量鉄骨造のデメリットとは?

 

不動産投資において軽量鉄骨にはどのようなデメリットがあるのでしょうか?。考えられるものを以下に記載します。

  • 耐久年数が短い
  • 低層物件が多く、リフォームがしにくい
  • 遮音性に劣る
  • 積算評価が低いため、銀行融資が通りにくい

耐久年数が短い

鉄骨の厚さが3mm以下のものは言うまでもありませんが、3~4mmのものでもSRCやRCと比較して、耐久年数はどうしても短くなります。

長持ちさせるにはメンテナンスが欠かせないため、築古物件の場合は、その分のコストを多めに見積もる必要があります。

例えば、外壁塗装の劣化が激しい場合は数年後には外壁塗装が必要になります。

物件の規模にもよりますが、2DK6室程度のアパートであれば300万円ほどは見積もっておく必要があるでしょう。

その他に、屋上の防水や水道管の交換など、目に見えない部分が激しく劣化しており、購入後に多額の修繕費用が必要になるケースもあります。

物件を購入するさいには、そのような修繕費用も見積もっておく必要があります。

低層物件が多く、リフォームがしにくい

軽量鉄骨は素材が軽く、枠組みだけでは強度が十分に取れないため、どうしても低層物件に限られてしまいます。

また、強度を増すために壁部分に筋交いを入れるのが一般的で、木造のように壁を壊して「2部屋を1部屋にする」などの間取り変更に柔軟に対応できないという特徴があります。(新しいものは筋交いが入っていないタイプもあります)

遮音性に劣る

床や壁に厚みがないため、コンクリート造の物件と比べて遮音性は劣ります。

騒音で住人同士のトラブルが発生する心配もあるため、入居者の属性が限られてきます。

例えば、小さな子供がいる家庭やペットを飼いたい家庭はトラブルの原因となる可能性があります。

そのようなニーズをターゲットにする場合は、購入前に防音対策がどれくらい取られているのか事前に確認をしておくことをおすすめします。

積算評価が低いため、銀行融資が通りにくい

木造と同じで軽量鉄骨造の法定耐用年数は短く、建物部分の積算評価が出にくいです。

そのため、銀行からの評価が低くなるので築古物件は融資を引っ張るのに苦労するケースが多くなります。

融資を受けられたとしても期間が短く、返済比率が高くなってしまいます

中古の軽量鉄骨造を購入する場合は、自己資金を多くいれて返済比率を下げたり、なるべく土地値に近い価格で購入するなどの工夫が必要になります。




軽量鉄骨造のメリットとは?

軽量鉄骨造のアパートや一戸建てが多くあるように、以下のようなメリットがあります。

  • 物件価格が安く、固定資産税も安い
  • 利回りが良い
  • 修繕費・解体費が安い
  • 減価償却費が多く取れる

物件価格が安く、固定資産税も安い

RC構造などと比べると建物価格が圧倒的に安いので、多額の借入をしなくても購入できます。

また、その分固定資産税も安く済むので、キャッシュが残りやすいという特徴があります。

利回りが良い

木造と同様に、軽量鉄骨造の物件も利回りが良いモノが市場に良く出ています。

築年数が古くなるほど建物の積算評価が出なくなるので、調べると土地値に近い物件も見つかります

耐用年数を超えた物件にも融資を出してくれる銀行に、築古の軽量鉄骨をぶつけるのは面白いポートフォリオになると思います。

修繕費・解体費が安い

エレベーターの無い物件がほとんどで、修繕費もあまり掛からないという特徴があります。

特に配管などの修繕はRC物件よりも簡単で安上がりになります。

また、最終的に取り壊すことになっても解体費が安く済むので、出口戦略も描きやすいという特徴があります。

減価償却費が多く取れる

節税目的で不動産投資を行うのであれば、減価償却としていくら計上できるかは非常に重要です。

軽量鉄骨は法定耐用年数が短いので、その分、減価償却費を多く計上できます。

例えば、耐用年数19年の軽量鉄骨で築15年、建物の価格が2000万円の物件を購入した場合。

残存年数は、19-(15x0.8)=7年となるので、7年間は毎年約286万円を減価償却費として計上できます。

家賃収入が年間500万円だとして、修繕費や管理費が20%の100万円とすると、これに減価償却費286万円を計上すると、所得は114万円となります。

500-(500X20%+100)=114 


この金額に課税されることになります

もし減価償却費が半分以下の100万円程度だとすると、所得は300万円となりますので、その分多く課税されてしまい、節税効果が薄くなってしまいます。

ダイワハウス・積水ハウス・パナホームで耐用年数が変わる?

どれも名だたるハウスメーカーですが、それぞれ耐用年数は違うのでしょうか。

一般的に、これらの大手ハウスメーカーの軽量鉄骨物件は、骨格材に肉厚2.3mmと3.2mmの鉄骨材を組み合わせて使用することがほとんどです。

最近は1階の重要な柱にだけ3.2mmの鉄骨材を使い、他の大部分は2.3mmを使用するケースが多くなっています。

耐用年数の評価として用いられるのは、開口部周辺に用いられる鉄骨となりますので、ハウスメーカーの軽量鉄骨は法定耐用年数19年と見ておく方が無難です。

「大手ハウスメーカーだから、全ての鉄骨で耐用年数27年の3~4mmのものを使っているのでは?」と思う方もいますが、実際はそうでもありません。

その物件の土地の特性に合わせて、鉄骨の太さを変えている場合もあるので、詳しくは物件の概要を見るようにしましょう。

各ハウスメーカーの住宅の特徴は?60年間はもつ?

木造の法定耐用年数24年と比較して、有名ハウスメーカーでも鉄骨の太さによっては法定耐用年数が19年と劣ります。

しかし、この数字はあくまでも「法定耐用年数」であって実際の使用可能年数ではありません。

きちんとメンテナンスをしていれば、かなり長く使用することもできます。

ここでは各ハウスメーカーごとに、その特徴を紹介していきます。

ダイワハウス

ダイワハウスは大和ハウス工業の住宅販売部門で、「売り上げはハウスメーカートップ」と言われています。

しかしその内訳は、商業施設などの割合が多く注文住宅に限ってみると、ややランクは下がります。もともと軽量鉄骨系プレハブ工法がメインでしたが、最近は木造にも力を入れています。

鉄骨住宅では困難とされていた「外張り断熱」を実現し、構造体全体を断熱材で包み込むことにより、厳しい外部環境からの影響を抑え、優れた省エネ性と高耐久性を確保しています。

ダイワハウスの特徴として、錆び対策があります。

主要な構造体にすみずみまで塗膜が行き渡るようカチオン電着塗装を実施し、1階の柱部分は4層の防錆処理を施しています。

気になる保証やアフターケアは、次のようになっています。

  • 構造耐力上主要な部分の保証・・・20年
  • 雨水侵入、防蟻保証・・・10年
  • 無料点検・・・引き渡し後、1ヵ月後、6ヵ月後、1年後、2年後、5年後、10年後、15年後、20年後、25年後
  • 有料点検・・・30年後、35年後、40年後、45年後、50年後

積水ハウス

積水ハウスは業界最大手のハウスメーカーであり、平成28年1月時点の累計販売戸数は228万戸と他社を圧倒しています。

設計の自由度は低いが、多種多様なラインナップを揃え顧客の要望に応じている印象です。

以前はオリジナル制震システム「シーカス」を前面に押し出していましたが、近年では、国の省エネ基準より断熱性を約30%高めた高断熱仕様を採用した、「グリーンファースト」と呼ばれるエコロジー商品に力を入れています。

錆び対策として、下地塗装の上に亜鉛メッキ、更にその上にカチオン電着塗装と3層塗装をしているのが特徴です。

保証やアフターケアは次の通りです。

  • 構造躯体と雨水侵入防止部分・・・20年
  • 無料点検・・・引き渡し後、5年目、10年目、15年目
  • 有料点検・・・20年以降60年目まで10年毎

パナホーム

パナソニックグループ系のハウスメーカーであり、仕様や設備は基本的にパナソニック製となります。

設計の自由度が低いと言われる軽量鉄骨の中で、15cm刻みの設計や、大空間・大開口も可能です。

外壁材として使用されている高触媒タイル「キラテック」は、壁に珪藻土を練り込んだ石膏ボードを使用しているため調湿効果が非常に高いという特徴があります。

また、「家まるごと断熱」として天井や外壁、基礎まで断熱材を用いており、夏は涼しく冬は暖かい設計となっています。

錆び対策として、耐食性向上のため亜鉛めっきにアルミとマグネシウムを添加しています。

また、鉄骨にリン酸亜鉛処理を施した後、粉体の樹脂塗料を吹きかけることで、厚くて丈夫な皮膜をつくり、酸素や水分を確実に遮断しています。

保証やアフターケアは次の通りです。

  • 構造耐力上主要な部分・・・20年
  • 無料点検・・・引き渡し後、3ヵ月後、1年後、2年後、3年目以降5年毎(25年目まで)
  • 有料点検・・・25年後以降60年目まで(5年毎)

 

各ハウスメーカーのアフターケアに注目すると、どのメーカーも50~60年まで点検を継続しています。

法定耐用年数が19年と木造よりも短いのですが、メンテナンスさえきちんと行えば、軽量鉄骨は非常に長持ちする構造です。耐用年数超えの物件だからといって敬遠しすぎる必要はないと思います。

ただ注意しなければいけないのが、前のオーナーがきちんとメンテナンスしていたとは限らないことです。結露や雨漏りによって鉄骨に錆びが発生していたら、大規模修繕が必要になってきます。できれば、購入前に専門家に診断してもらうと安心です。

雑収入で利回りを上げることもできる

すべての物件に適用できるわけではありませんが、

・自動販売機を設置する

・携帯基地局のアンテナをはる

・太陽光発電を設置する

など、工夫をすることで雑所得を増やすことができます。

収入が増えると、売却時の値上げアップにも繋がるのですでに物件を所有されている方は、大家努力によって収入が増やせないか検討してみるのも良いかもしれません。

太陽光発電の売電価格は年々下がっているのですが、ソーラーパネルの費用は年々下がっています。

こちらの太陽光発電の費用に関する記事によると、7年前よりも価格が50%も安くなっているそうです。

昔に調べてみた方でも、今調べ直すと違った結果がでるかもしれませんね。

まとめ

軽量鉄骨は4mm未満の鋼材のことを言い、耐用年数は鉄骨の“厚み”によって次のように分けられます。

  • 3mm以下・・・19年
  • 3~4mm以下・・・27年
  • 4mm超・・・34年

 

大手ハウスメーカーの軽量鉄骨の多くは2.3mmを採用しており、耐用年数は19年となることが多い。しかし、耐用年数と実際の使用可能年数は違います。

大手ハウスメーカーの定期点検は50~60年です。メンテナンスさえしっかりしていれば、耐用年数を超えた物件でも長く住むことが可能です。

軽量鉄骨はRC構造などと比べて、「積算評価が低いため、銀行融資が通りにくい」などのデメリットがありますが、「物件価格が安く、減価償却費を多く取れる」などメリットも多くあります。

メリット・デメリットをよく吟味して、自分の投資スタイルを決めてくださいね。




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