不動産投資初心者の基礎知識

木造の耐用年数は22年?融資は伸びない?実際の寿命はどれくらい?

木造住宅の寿命は耐用年数と同じで22年?

木像住宅だと融資が下りないって本当?

木造住宅って実際は何年ぐらい持つの?

こんな疑問に答えていきます。

こんにちは、トシユキです。

不動産投資において、どの構造の物件を選ぶかは非常に重要な項目です。

初めの1棟で失敗してしまうと、その後の投資が難しくなる事もあるので慎重にならなければなりません。

建物の構造は大きく分けて、RC物件(コンクリート)、SRC物件(鉄骨鉄筋コンクリート)、重量鉄骨、軽量鉄骨、木造の5種類に分けられます。

木造物件は、手ごろな価格帯が多く、利回りが高い築古物件も多いですが、融資を引きにくいため、初心者は手を出さない方が良いとも言われているのが現実です。

ここではそんな木造物件について、その特徴やメリット・デメリットについて解説していきます。

なぜ木造アパートは融資を引き出しにくいのか、また、上手く融資を引き出せた時の注意点などについても触れていくので、ぜひ参考にしてみて下さい。




木造物件とは?アパートと戸建てで耐用年数は変わる?

木造物件とは、壁・柱・床・梁・屋根など、主要構造部に木材を使った建築物のことを言います。

日本の住宅の半分以上は木造住宅が占めており、軽くて強度があり加工が容易なため、賃貸アパートでも木造物件が多く建築されています。また、木造物件は日本の気候風土にも合っており、通気性が良く、アレルギーの原因となるカビやダニが発生しにくいというメリットも持っています。

ただし、RC造と比較すると外気温の影響を受けやすいということが上げられます。

ちなみに、木造住宅の場合、賃貸アパートと戸建てでは設計の段階から使用する材質が異なります。一般的に、賃貸アパートの場合は防音・断熱・内装・設備などにおいて戸建住宅よりもワンランク下の材質を使用していることが多いですね。

しかし、法定耐用年数(不動産の減価償却費用を計算するために、国が設定した一律の年数のこと)においては、賃貸アパートも戸建住宅でも両者の間に違いは無く一律22年と定められています。賃貸アパートも戸建住宅も、「住居」というカテゴリーで同じ扱いにされているのです。




国税庁が発表している木造の耐用年数は22年?

国税庁が発表している木造住宅の耐用年数は、賃貸アパートや戸建て住宅などの住居形態に関わらず、「22年」と定められています。

RC造やSRC造の47年と比べると、25年も短く設定されています

ただし、法定耐用年数が短いからと言って「木造住宅が22年で寿命を迎えるのか?」というと、そうではありません。

日本の木造住宅の平均寿命は、27年から30年と言われていますが、この数字は取り壊された建物の平均築年数であり、正確な数字とは言えません。

実際は、築40年、50年経過していてもまだ取り壊されていない建物が多く有り、これらは数字に反映されていないのです。

すなわち、木造住宅は、適切な施工とメンテナンスを行えば、22年以上利用する事は可能なのです。




木造物件の解体費はいくら?

一般的には、木造物件の取り壊しは坪あたり3~5万円とされています。

ただし、エリアや物件、市況、業者などによって金額は変わってきます。

いくつか事例を紹介します。

静岡県 木造2階建て

【延床面積】・・・30坪

【解体費】・・・487,250円

【坪単価】・・・16,241円


山口県 木造2階建て

【延床面積】・・・39坪

【解体費】・・・1,540,000円

【坪単価】・・・51,333円

日本最古の木造建築物は築何年?

日本最古の木造建築は、607年に聖徳太子が建立した「法隆寺」です。

670年に落雷により全焼したとの記録がありますが、使用されている木材の伐採時期は、650~690年代のものが多いと言われています。

最も古い五重塔の心柱は、594年に伐採されたものです。

諸説ありますが、法隆寺は築約1300年です。

この年数は、日本どころか世界最古の木造建築であることは間違いありません。

木材は、良い材質を使い、丁寧に守っていけば長持ちするという見本となっているのです。




木造住宅のデメリットとは?

木造住宅におけるデメリットは、大きく分けて次の6つが挙げられています。

1. 積算評価が低く、長期融資が引き出しにくい
2. 火事に弱い
3. 地震に弱い
4. 防音・遮音性能に劣る
5. 品質にバラつきがある
6. シロアリなどの害虫被害

1.積算評価が低く、長期融資が引き出しにくい

金融機関は、基本的に耐用年数から築年数を引いた期間しか融資期間として認めてくれません。

木造は、法定耐用年数が22年と短いため、築10年の物件だと融資期間は12年となってしまいます。

そのため、築古の木造物件は長期融資を引き出すのが難しいとされています。

融資期間が短いと返済比率が高くなってしまい、キャッシュフローが少なくなってしまうのが木造物件のデメリットです。

2.火事に弱い

木造住宅の最大のデメリットと言われているのが火事に弱い点です。

木材は可燃性なので、どうしても火には弱いです。

新しいものは、外壁に燃えにくい材料が使用されていたり、内装にも燃えにくい石膏ボードを使っていますが、構造部が木なので、火に弱い事に変わりはありません。

特に怖いのが、全焼、延焼です。

鉄筋コンクリート造の場合は、火災が発生した住戸だけで終息する構造になっているが、木造は一室で済まない事が多いと言われています。

中古木造アパートを購入する前には、耐火構造がどのようになっているのか確認した方が良いでしょう。

3.地震に弱い

木造は軽くてしなやかで強度があるのが強みです。しかし、RC造などと比べると相対的に地震に弱くなってしまいます。

昭和56年の新耐震基準以後の建物は、阪神淡路大震災では被害を受けませんでしたが、熊本地震ではこの耐震基準を満たした建物が51棟も倒壊してしまいました。

建築時に地盤調査と必要な地盤補強がきちんと行われていればほぼ安心ですが、中古物件でそれを確認することは難しいです。そういう場合は、プロに診断してもらう事も検討する必要があるでしょう。

また、現在の木造建築の技術は大きく進歩しており、国が定めた耐震等級は最高等級3を取得できます。

すなわち、これから建築される予定の木造住宅においては鉄骨等と比較しても劣らない程の耐久性は期待できます。

4.防音・遮音性能に劣る

木造の壁は、芯材を内装パネルではさんだだけの構造であり、素材自体も軽いため、防音・遮音性能は期待できないと言われています。

最近の建物は、戸境壁や外壁に防音・遮音材を充填しているものもありますが、築古の物件でそこまで配慮しているものは殆どないでしょう。

3.とも共通して言えることですが、築年数が古い物件に関してはやはり考慮されていない可能性が高いので、上述したように専門家に診断してもらうのが良いでしょう。

5.品質にバラつきがある

木造は鉄骨構造と違い、現場で木材を組み上げて建築します。

従って、そこで作業をする職人の腕や、施工会社の品質管理体制によって物件の品質にバラつきが出やすいと言われています。

構造躯体だけでなく、外装や内装工事においても現場加工が基本となるため、当り外れが大きいとされているのが木造住宅のデメリットです。

6.シロアリなどの害虫被害

木造住宅ならではの被害として、害虫の構造材への浸食が挙げられます。

対策としては、5年毎の防蟻点検と薬剤散布が必須となりますが、前のオーナーがその物件に対してきちんとメンテナンスしていたのか、確認することは難しいです。

しかしながら、逆に言えばきちんと害虫対策のメンテナンスを施していれば22年とされている法定耐用年数よりも遥かに長持ちするでしょう。

木造住宅のメリットとは?

木造住宅のメリットは、大きく分けて次の7つが挙げられています。

1. 減価償却が多く取れる
2. 購入価格が安く、利回りが高い
3. 修繕が容易で安い
4. 固定資産税が安い
5. 取り壊し費用が安い
6. 建築費が安く工期が短い
7. 間取りやデザインの自由度が高い

1.減価償却が多く取れる

木造住宅の法定耐用年数が22年と短い点は、逆に節税面でメリットとして活かすことが出来ます。

耐用年数が短ければ、減価償却費を多く計上できるため、節税効果が非常に高くなります

例えば、築20年の物件を購入したとします。

建物の価格が2,000万円だとして、残存年数は、22-(20x0.8)=6年となるので、6年間は毎年約333万円を減価償却費として計上できます

家賃収入が年間450万円だったとして、修繕費や管理費に20%の90万円とします。

これに減価償却費333万円を計上したら、所得はたったの27万円となります。

計算式:450-(90+375)=27

不動産所得は本業の所得と合算されて税金の計算をするので、所得をマイナスにすることが出来れば、本業で払った税金が丸々帰ってくることもあるのです。

2.購入価格が安く、利回りが高い

これは木造住宅の最大のメリットとされています。

木造住宅は、築古であればあるほど価格が安くなり、実質土地の値段で購入出来ることもあります。

地方では表面利回りが20%を超えるような超高利回り物件も珍しくないと言われています。

ハウスメーカーや工務店などの建築会社によってコスト差は出てきますが、それでも平均すれば木造住宅の方が鉄骨等と比べてコストは低いです。

3.修繕が容易で価格も安い

木造住宅の構造は、他の建築構造と比べて比較的単純なため、修繕の費用を抑えることができます。

特に、水回りなどの配管は容易に交換ができるので、リフォームやメンテナンスがしやすいです。

RCと違ってエレベーターや受水槽もないので、大規模な出費も抑えられます

デメリットの項で挙げた害虫被害も、ジャッキアップをして躯体を入れ替えることで、比較的簡単に対応ができます。

4.固定資産税が安い

木造住宅は、建物自体が安く、法律上の経年劣化も早いため、固定資産税は安くなります

同じ床面積でもRC造は、木造の5割増しになります。

20年運用した場合では、RCの4分の1程度の納税額で済むので、非常にメリットであると言えます。

5.取り壊し費用が安い

木造住宅は、上述したように構造が単純なため、取り壊すことになったとしても取り壊し費用を他の物件よりも安く済ませることができます。

木造の場合は、坪あたり4万円ほどで取り壊しができます。

RC造の場合は、坪あたり8万円ほどはかかるので、取り壊し費用がかなり変わってくるのです。

6.建築費が安く、工期が短い

木造住宅は、工期が短いため建築費用を抑えることが可能なので、新築物件への投資を考える場合でもメリットになります。

一般的に、1坪あたりの建築費は約50万円と言われており、工期は一般の一戸建てとほぼ同じ、4~6ヶ月程度です。

工期が早ければ、その分家賃収入も早く得ることが出来ます。

7.間取りやデザインの自由度が高い

木造住宅は、構造体さえしっかりしていれば他の部分は融通が利くため、リフォームや増築の自由度が高いです。

ボロボロの築古の物件を安く手に入れて、3点ユニットを改修したり、2部屋を繋げて1部屋にしたりして、魅力ある部屋に再生して高く貸し出すことも可能です。

最近、リノベーション物件が多くなってきているのはこの自由度の高さからと言えます。




耐用年数が短い木造はどんな投資家に向いている?

では、木造物件はどんな投資家向けの物件と言えるのでしょうか。

耐用年数が短い事で生じる、「融資面」「減価償却費」に対するメリット・デメリットから、次のような人に向いていると言えます。

1. 現金で物件を購入できる人
2. 節税が目的の人
3. 新築であればキャッシュフロー重視の人
4. 築古土地値であればキャピタルゲイン重視の人

現金で物件を購入できる人

現金で物件を購入できる人は、木造を現金一括で購入し、数年間回して売却するという方法もとれます。

特に都心部などの流動性の高いエリアであれば、5000万円以下の物件は買手も多く出口を描きやすいので、手堅い投資になると思います。

また、相場よりも安い物件を購入して、リフォームなどのテコ入れをしてから売却する戦略も、キャピタルゲインを取れるのでおすすめです。

現金で購入出来れば、取れる戦略の幅も広がるのでいいですね。

節税が目的の人

木造は法定耐用年数が短いので、短期間で減価償却をすることができます。

そのため、節税をしたいかたには築古の木造はおすすめです。

ただ、法定耐用年数が短いという事は、デットクロスを迎えるリスクも高くなります

そのため、短期で売却できるような流動性の高い物件を狙うようにした方がいいでしょう。

また、ノンバンクで長期間・高金利で融資を受けると、元本の返済が進まずに売却という出口が描けないというリスクもありますので、どのような銀行を使うかも注意しなければなりません。

新築であればキャッシュフロー重視の方

都心エリアであれば、新築の木造アパートに対して30年や35年の融資を出してくれる信金もあります。

融資期間が伸びると、キャッシュフローが多くなりますし、新築時は修繕費用などのコストも抑えられるので家賃収入が増えます

ただし、築年数が経つほどに空室率が増えたり、家賃が下落していくので注意が必要です。

新築は売却時の利益を得にくいので、そういったデメリットもあります。

築古土地値であればキャピタルゲイン重視の人

築古の土地値物件であれば、返済が進むほどに純資産が増えていきます

5年~10年ほど所有をしてから売却をして、合計利益で1000万円ほどを狙う事も可能です。

融資期間が伸びにくいのは木造のデメリットですが、逆に言うとその分、元本の返済は早いのはメリットです。

キャッシュフローが出やすい新築の木造と組み合わせてお互いのデメリットをカバーし合うことで、上手く資産形成をすることも可能です。

また、インカムゲインもキャピタルゲインも両方を狙いたい場合は、公庫などの10~20年の融資を低金利で借りれる銀行を活用するのも手です。

保有期間中のキャッシュフローを厚くしながら、売却時の利益も狙えるのでファイナンスのアレンジは重要なスキルになってきますね。

耐用年数以上の融資期間を組むには?

上記で、金融機関は「耐用年数-築年数」の融資しか認めてくれないと述べましたが、金融機関の投資基準は全て同じという訳ではありません

つまり、耐用年数以上の融資期間を認めてくれる金融機関も存在しています

ここでは、つぎの2つをご紹介しましょう。

1.日本政策金融公庫

日本政策金融公庫の理念には、

「政策金融の的確な実施 国の政策の下、民間金融機関の補完を旨としつつ、社会のニーズに対応して、種々の手法により、政策金融を機動的に実施する。(出典:基本理念及び経営方針/日本政策金融公庫)」

という記載があります。

たとえ他の金融機関で審査が通らなくても、日本政策金融公庫ならまだ可能性は残されています。

また、他にも

  1. 他の金融機関に比べて金利が圧倒的に低い
  2. 融資の相談がしやすく、事業のアドバイスをしてくれる
  3. 審査の可決率が高い

などの特長があります。

2.ノンバンク

ノンバンクはサラリーマンの属性に対して融資をしてくれます。

そのため、法定耐用年数オーバーの物件でも、サラリーマンであればノンバンク系の金融機関から融資を受けられる可能性があります。

ちなみに、高年収の上場企業の社員であれば、給与を担保にして数億円まで借入可能です。だいたい年収の10~20倍までは融資が受けられますね

ただし、ノンバンク系でもRCのみで木造には融資しない、あるいは共同担保を要求する、など融資条件は異なってきます

融資条件は支店や担当者によっても変わってくるので、最新動向に注意する必要があります。

耐用年数以上の融資期間を組む際の注意点とは?

耐用年数以上の長期融資を組むことに成功すれば、月々の返済比率が低くなります。その後の運営に好影響だと思われますが、次のようにいくつか注意点があります。

1. 金利の支払い総額が増加する
2. 債務超過になりやすい
3. 売却が出来なくなる
4. 信用毀損状況になり、次の融資が難しくなる
5. すぐにデッドクロスになる

1.金利の支払い総額が増加する

融資期間が長いと、当然ですが金利の支払総額は増加してしまいます。

例えば、融資金額3,000万円で金利4.5%、元利均等返済、返済期間20年の場合、金利総額は約1,555万円になります。

毎年約228万円ずつ返済していきますが、5年経過しても元本の減りが遅く、約2,600万円も残債が残ってしまう結果となります。

2.債務超過になりやすい

銀行は、物件の積算評価よりも残債の方が高い場合、「債務超過」と判断します。

耐用年数以上の融資期間を組むことが出来ても、上で見た通り、残債はなかなか減っていきません。

しかし、積算評価(土地評価額+建物評価額)の建物評価額部分は年々下がっていくので、残債の方がすぐに多くなってしまうのです。

債務超過とみなされると、銀行から「リスクがある貸出先」という評価を受け、追加融資を受けづらくなってしまうのです。

3.売却ができなくなる

オーナーが途中でその物件を売却したくなっても、残債以上の価格で売却できない可能性が高くなります

築年数が経過すればするほど売却価格は低くなりますが、残債が減るスピードが遅いのでバブルの時のように土地が値上がりしない限り、残債以上の価格になることは難しいでしょう。

残債を一括返済できなければ売却は不可能なので、持ち続けなければならなくなってしまうのです。

4.信用毀損状況になり、次の融資が難しくなる

法定耐用年数オーバーの融資を受けている場合、実際には収益を上げているのに、収益性「ゼロ」と評価する金融機関があります。

そうなると、信用毀損の状況となるため、次の融資審査で非常に不利になってしまいます。

金融緩和の影響で、法定耐用年数超えを気にしない銀行も増えてはいますので、銀行の融資条件を普段からチェックしておく必要があります。

5.すぐにデッドクロスになる

減価償却費を計上できる期間が短く、1回に計上できる金額が大きいのは節税面ではメリットですが、償却期間が終わった途端にデッドクロス(「減価償却費」と「ローンの元金返済額」が逆転する現象)に陥る危険があります。

償却期間中にどれだけキャッシュを手元に残せるか、償却が終わったらすぐに売却できるのかなど、事前に対策を立てておく必要があります。




まとめ

いかがでしたか?

今回は木造の法定耐用年数から、木造のメリット・デメリット、そして注意点までと詳しく紹介していきました。

木造住宅は、法定耐用年数は22年と短いのですが、日本の気候風土にマッチした構造であり、きちんとした施工とメンテナンスさえ怠らなければ、100年は長持ちする住宅であると言われています。

しかし、法定耐用年数から築年数を引いた期間しか融資をしない金融機関が多いため、RCのように簡単に取り組める構造ではありません。

一方、法定耐用年数が短いというのは、減価償却費を多く計上できるというメリットになります。

そのため、短期間で減価償却を終わらせたいという節税目的の方にも向いています。

また、耐用年数オーバーの物件でも長期間の融資を認めてくれる金融機関も存在します。ただし、建物の評価額が下がっていくのに対し、残債がなかなか減らないため、債務超過に陥り売却チャンスを逃したり、次の融資が受けられなくなるというリスクもあるので注意が必要です。

様々なリスクやデメリットのある木造住宅ですが、高利回り物件を上手に運用している投資家もいます。

安易な気持ちで不動産投資に手を出すのは危険ですが、上手くメリット・デメリットを活かせれば成功しやすい投資スタイルでもあるので、しっかりと勉強してから取り組むようにしていただければと思います。

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