耐用年数を過ぎたマンションは建て替えが必要?

建て替え費用はいくらくらい?

 

サラリーマン投資家にはRC造の築浅のマンションが向いている」と言われるが、その理由の一つに、RC造の耐用年数の長さが挙げられる。耐用年数が長ければ、それだけ融資期間が長くなるのが一般的だからだ。

しかしRC造の歴史はまだ浅く、本当の寿命が何年なのか良く分かっていないのが現状だ。実際に、まだ耐用年数を迎えていないのに取り壊されたマンションも数多く有る。購入してすぐに建て替えになる可能性を考えると、耐用年数に近い築古の物件には、手を出さない方が良いのだろうか。

一方で、築50年を超えていまだに現役の建物も存在する。それだけ長持ちするのであれば、築古物件はお買い得かもしれない。

 

投資戦略を立てる上で、建物の構造や耐久性について考えることは非常に重要だ。ここでは、RCマンションの耐用年数や解体費用、そして建て替えについて解説していく。物件を購入する際の参考にしてほしい。

 

RCマンションの耐用年数とは?

国税庁は「減価償却資産」に対して法定耐用年数を定めている。減価償却資産とは、時の経過に伴いその価値が目減りしていく資産の事で、マンションの場合は建物部分が対象となる。

RC造のマンションは「47年」と決められている。

不動産投資において、この法定耐用年数は非常に大きな意味を持っている。一般的に、金融機関は耐用年数の残存年数しか融資を認めてくれないことが多いからだ。「不動産投資初心者にはRC造がお勧め」と言われるのは、長期融資が認められやすいという観点から来ている。

 

ちなみに、木造や軽量鉄骨造の法定耐用年数は次の通り。

 軽量鉄骨造  木造  鉄骨造  RC・SRC造
 法定耐用年数  19年  22年  34年  47年

 

「法定耐用年数=建物の寿命」という訳ではない。

RC造に限らず、木造や軽量鉄骨でも耐用年数を超えたら取り壊さなければいけない、などという決まりは無い。しかし、実際には様々な理由によって寿命を迎える前に取り壊される物件は多い。

RC造の建物の場合、取り壊された物件の平均年数は37年であり、法定耐用年数よりも短い。

 

RCマンションを取り壊すのにかかる費用とは?

RCマンションを取り壊すことになった場合、その丈夫な構造から、木造などに比べて費用が掛かりそうなことは簡単に予想出来る。実際にいくらくらい掛かるのだろうか。

一般的に解体費用には次のものが含まれる。

 

  • 行政への届け出
  • 人件費
  • 重機やダンプカーの使用料、燃料、運搬費
  • 足場や防塵、防音シート
  • 養生
  • 基礎の解体
  • 杭抜き
  • 産業廃棄物の処理
  • 穴埋め作業・・・・など

 

 

他にも建物の立地や古さなどによって、別途料金が上乗せされる。

例えば、古い建物の場合、アスベストが吹き付けられていればその除去費が掛かり、費用は20万円~数百万円と言われている。大通りに面しておらず、道幅が狭くて重機が入らない場合は、その分人件費などが上乗せされる。

解体費の計算は、地域や立地条件によって複雑多岐に渡るのだが、延べ床面積当たりの坪単価で、30,000~80,000円くらいが相場だと言われている。

RC物件は目に見えない部分が多く、実際に工事を始めてから杭の深さや本数が分かることがある。そのため業者も余裕をもった金額の見積もりを出すしかない。より正確な数字を知りたい場合は、事前に図面などを用意しておくと良い。

 

参考までに、いくつか実例を載せておく。

 

■東京都八王子市/RC造3階建てビル

【延べ床面積】・・・39.5坪(狭小地)

【解体期間】・・・解体45日

【解体費】・・・6,910,000円+消費税552,800円

【坪単価】・・・174,936円

【内訳】

  • 建物解体工事(手壊し) 3,357,500円
  • 単管防音シート養生 360,000円
  • 建物内残留ゴミ搬出処分 4トン車10台 1,500,000円
  • 発生材小運搬 1,500,000円
  • 諸経費 200,000円
  • 値引き △7,500円

 

■熊本県熊本市/RC3階建てビル

【延床面積】・・・148.4坪

【解体期間】・・・40日

【解体費用】・・・4,508,910円+消費税360,712円

【坪単価】・・・30,384円

【内訳】

  • 建物解体工事 3,264,800円
  • 倉庫解体工事(コンクリートブロック平屋建) 211,500円
  • ポンプ室解体工事 36,000円
  • 養生及びメッシュシート(防災シート) 518,400円
  • 重機回送費(0.7t重機クラス) 40,000円
  • 荒整地 229,750円
  • 産廃税 108,460円
  • 諸経費及び安全管理費 100,000円

 

条件によって、価格にかなりの違いが出るのが分かるだろう。

 

RCマンションの延べ床面積を調べる方法は?

 

解体費用の正確な見積もりが欲しいなら業者に設計図を見せるのが一番だが、オーナーが何回も変わったようなマンションの場合、図面が無い事も珍しくは無い。そのような時は、延べ床面積を元に概算で見積もりを出してもらう。

延べ床面積は、建物謄本に書かれている。万が一、建物謄本を紛失してしまった場合は、最寄りの法務局で取得することが出来る。また有料だが、一般財団法人民事法務協会のホームページから閲覧することも可能だ。

住所と地番が異なる場合は、法務局備えつけのゼンリンの地図から辿る事が出来る。第三者が取得する場合は本人の委任状が必要になる。

 

耐用年数を過ぎたら建て替えが必要?実際の寿命はどれくらい?

法定耐用年数の47年を過ぎたら、必ずしも建て替えが必要とは限らない。耐用年数が22年の木造でも築100年を超す古民家があるように、RC造も手入れ次第で長持ちするはずだ。

実際のマンションの寿命には諸説あり、68年という説もあれば117年という説もある。

寿命の計算には、コンクリートの表面が酸化して内部の鉄筋に錆びが生じ始める時期を予想して算出している事が多い。だから酸化を食い止めるために、外側に新しくコンクリートを塗布するなどの措置をきちんと行えば、建物の寿命は延びるのだ。

しかし施工自体に問題がある場合は、30年前後でコンクリートが劣化してしまい建て替えするしかないケースもある。

 

RCマンションを1棟所有しているのなら、建て替えるかどうかはオーナーの意思次第だが、区分所有の場合はそう簡単にはいかない。区分所有の場合、共有者の5分の4以上の同意が無いと建て替えは出来ない。

建て替えに成功した数少ないマンションのほとんどは、敷地が広く容積が余っており、今よりも大きな建物を建てることが出来たケースだ。このような場合、増えた部屋の販売利益で建て替え費用が賄える。区分所有者の負担金はほぼ0であるから、皆建て替えに賛成できたのだろう。

そうでない場合、建て替えに必要な費用は1戸当たり2,000万円前後だと言われている。高齢者の多いマンションだと、容易に賛成は得られないだろう。そのようなマンションは、将来スラム化し廃墟になるしかない。

築古マンションを区分所有する場合は、出口がどうなるのか見通しを立てておく必要がある。

 

日本最古と世界最古のRC建造物とは?

RC構造の建物の歴史はまだ浅く、木造や石材・レンガ造の建造物のように1000年以上長持ちするのかは分からない。しかし、既に100年を超えた建造物は存在する。

鉄筋コンクリートの歴史は1867年にフランスの造園家モニエが鉄筋入りの植木鉢で特許を取ったことから始まると言われている。建造物として使用されたのは橋が最初だ。1875年にフランスに現れた長さ16m、幅4mの橋は、その当時の人々をあっと言わせた。

同じ年にフランスに建てられサン・ジャン教会は、現存する世界最古の鉄筋コンクリート造建築であり、いまだに現役だ。

 

日本でも最初に作られたRC構造物は橋だった。1903年に琵琶湖疏水に架かる橋「日の岡第11号橋」であり、こちらも現役で使われている。地味な外観だが、地元の人たちの散歩道となっている。

その後、1904年に佐世保海軍工廠のポンプ室、1906年に神戸港和田岬の東京倉庫D棟などが建てられた。建物に使用されたのは、1911年の三井物産横浜支店が最初であり、今でも現役だ。

また見逃せないのが、日本初の集合住宅である長崎県端島(通称:軍艦島)の7階建ての建造物だろう。1916年に建てられたこの建物は、1974年まで住宅として使用されていた。無人島になって35年経過しているが、躯体はまだしっかりとしている。

 

まとめ

RCマンションの法定耐用年数は47年だが、それを過ぎたら建て替えが必要という訳ではない。

きちんと施工され、しっかりメンテナンスが行われていれば、RC造は耐用年数を超えても十分に使用できる。しかし実際には、様々な理由で取り壊されているマンションは多い。

解体費用の相場は坪単価3万~8万円と言われているが、立地条件などによってかなりの開きがある。正確な見積もりを取りたいのであれば設計図面が必要になるが、無ければ延べ床面積だけで概算を出してもらえるだろう。

延べ床面積は建物謄本に記載されているが、紛失してしまった場合は法務局で取得すると良い。

 

RCマンションを1棟所有しているのであれば、解体するかしないかはオーナーが判断すれば良い。しかし区分所有の場合は、自分の意志だけではどうすることも出来ない。

自己負担なく建て替えできるケースは非常に稀で、一般的には一戸当たり2,000万円前後の負担になる場合が多い。

築古マンションを区分所有する場合は、出口をしっかり予想しておく必要がある。




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