マンションなんて買わなきゃよかった!

解決策はある?

 

一昔前は、「独身女性がマンションを購入する=一生結婚しないと決意する」、という感覚であったが、最近は20代の若い女性でもマンションを購入する方が増えている。

結婚したからといって仕事を辞める時代ではないし、いざとなったら売却したり賃貸に回せば良い。金利も低いし、家賃を払い続けるよりもお得感がある。購入へのハードルが下がっているのだろう。

しかし不動産での失敗は、洋服やバッグなどで失敗した時とは比べ物にならないほどダメージが大きい。思い切って購入したものの、自分が思い描いていたような理想とは程遠く、後悔している方も多いのだ。

 

ここでは、独身女性がマンション購入に失敗した時に、どのような解決策があるのかを探っていきたい。

失敗の原因は何だったのか、リカバリーは可能なのか、これから購入予定の方も、既に購入してしまった方も一緒に考えて欲しい。

 

なぜマンションを買ってしまうのか?

最近は「女性のためのマンション講座」なども盛況で、独身女性でも気軽にマンションが買える時代になった。

「自分のマンションが欲しい」という目標達成のためにコツコツと頭金を溜めてきた女性ももちろん存在するのだが、業者の営業トークに乗せられて「つい買ってしまった」という方も少なくない。

彼女たちはどのような理由でマンション購入に踏み切ったのだろうか。マンション購入の決め手となった営業トークを挙げてみよう。

  • 賃貸にして家賃収入を得られれば、老後の年金代わりになりますよ
  • 今払っている家賃をローンの返済に回せば負担は変わらない上に、最終的には資産になるんです
  • マンションに投資すると、所得税や住民税を節税できるんです
  • このエリアは確実に値上がりするので、売却すれば利益がでますよ
  • 人気物件なので反響が凄い。今購入しないと他の人に取られちゃいますよ
  • ローンが払えなくなった時は売却すればいいんです
  • 結婚してもっと広い家に住みたくなった時は、貸し出せば賃貸収入が得られますよ
  • 高齢になると、一人暮らしの方は部屋を借りられなくなりますよ

 

毎月家賃を払っても自分のものにならない賃貸よりも、購入して資産としてマンションを持った方がお得感がある。今後一生独りで暮らすとしても住居の確保が出来ていれば安心だし、途中でパートナーが現れた時は、売却や賃貸に回して家賃収入を得られるのは魅力的だ。

業者の営業は、独身の女性の将来の不安を煽りつつ、お手軽に購入できるよう巧みにハードルを下げているが、その後全員が上手くいっているわけではないのだ。

 

なぜマンションを購入して後悔するのか?

もちろん、マンションを購入して満足している方、利益を上げている方もいるが、一方で上手くいっていない方も存在する。

一体どのような点に後悔しているのだろうか。

気づいたら予算オーバーの物件を買っていた

マンションを購入する時、1件しか見ないで買う方はいないだろう。何件か候補を挙げて比較しながら購入するのが普通だと思うが、比較していくうちによりグレードの高い物件に目が行ってしまうことがある。

  • 駅から近くて利便性が良い
  • 窓からの眺めが良い
  • 収納が多い・・・など。

 

予算に合わせれば妥協しなければいけないのに、「このくらいなら何とかなるかも…。」と、つい気が大きくなってしまうのだ。気が付けば、100万円以上予算をオーバーしていることもあり、当然、その分返済がキツくなる。

そもそも家賃が苦しい

そもそも最初から生活に余裕がないのに、「毎月の家賃なんてドブに捨てるようなもの。その分をローン返済に回して自分の資産にする方がお得!」という謳い文句に乗って購入してしまうと、その後の生活が破綻してしまう事がある。

蓄えを頭金として吐き出してしまったら、病気になっても仕事を辞めることも出来なくなる。

居住用なのに維持費が高かった

マンションはローンの返済だけでなく、管理費や修繕積立金が発生する。新築の時は安く設定されていても、年月とともに高くなることが多く、生活費を圧迫することもある。

また、賃貸には発生しない固定資産税の存在も忘れてはならない。

大規模修繕の用意が出来ていなかった

マンションは定期的に大規模修繕を行わなければならないが、修繕積立金で賄えない場合は各戸から修繕費を徴収する。中古マンションを購入した直後に、「大規模修繕をするから一戸当たり○○万円払え」、と言われることもある。

購入前に、次の大規模修繕の時期や積立金の状況などを確認しておく必要がある。

住むと生活環境が悪かった

独身の場合、ファミリーと違って子供の学区や環境などにこだわらず、駅からの距離など利便性を重視することが多い。そうすると繁華街に近かったり、近くに工場があったり、住環境としてはあまり良くない事もある。

実際に住んでみてから生活環境の悪さに気が付くことも多く、女性が一人で暮らすには不安を感じてしまう。

住むと近隣トラブルが起きた

どこに住んでも近隣トラブルに遭遇する可能性はある。ほとんど「運次第」ではあるが、賃貸ならすぐに引っ越すことが出来るのに、購入してしまったら、そう簡単には引っ越せない。

投資用だったのに貸し出したら入居がつかない

投資用として購入したのに、なかなか入居者が決まらないこともある。

マンションを1室だけ購入した場合、空室になると家賃収入は0円になり、ローンの返済は全額自分の財布から出すことになる。

投資用だったのに年数が経つほどに家賃を下げなければならない

賃貸マンションは築年数が経てば経つほど家賃は下がるのが一般的だ。退去者が出た場合、今まで通りの家賃では新しい入居者は付かないだろう。

購入した時のシミュレーション通りに運用できず、ライフプランに影響が出てくる。

投資用なのに毎月の手出しが発生している

入居者がいて家賃収入を得られても、ローンの返済額が高かったり、突発的な修繕が発生して毎月赤字になることもある。

手出しが発生してしまい、何のために投資をしたのか分からなくなる。

投資用なのに新築プレミアで値下がりで売却できない

新築マンションの価格が中古の相場よりも2~3割高いのは、チラシやパンフレットなどの販促費用が上乗せされているからだ。これを新築プレミアと呼ぶ。一度購入者が付いた物件は中古となり、たとえ購入直後に売りに出したとしてもその物件は中古扱いとなる。

気が変わってすぐに売却しようと思っても、値下がりしてしまっているためローンを全額返済できず、売却できない事がある。

 

特に独身女性に多い失敗の理由とは?

 

独身女性に特に多い失敗というものもある。

収入の不安定さ

マンションを購入した時は正社員でフルタイムで働いていても、思わぬことで予定が狂う事もある。

  • 結婚相手が転勤族だった
  • 出産後子供の預け先がない
  • 親の介護が長引きそうだ
  • 自分自身が病気になってしまった…。

 

女性の方がこれらの事情に振り回されやすいのが実情だ。

女性は一度収入源を失うと、余程キャリアやスキルが無いと同じ金額の職を得るのは難しい。収入が不安定になると、ローンの返済が一気に重荷になる。

なかなか昇給出来ない

男性と比べて女性は、まだまだ昇給などの面で不遇が続いている。

購入時からギリギリの資金繰りでローンを組んでしまうと、何十年も生活に余裕の無い状態が続いてしまう。

割り切って投資出来ない

女性はどうしても消費者目線で物件を見てしまう傾向がある。住居用の物件なら良いのだが、投資用の場合はそれが裏目に出る。

安くて立地の良い物件を見ても、自分が住むことを想定してより高品質のものを求めてしまい、利回りの低い物件を選んでしまいがちなのだ。当然その分リターンが少なくなってしまう。

 

業者のウソ八百とは?

失敗しない為には、上で挙げた業者のセールストークを信じてはいけない。特に次のセールストークは、全く信憑性の無いものだ。

高齢になると家を借りられないは嘘

一人暮らしの高齢者は孤独死などのリスクが高いため、部屋を貸したくないと思う大家がいるのも確かだ。

しかし今後は高齢化がますます進み、また空き部屋も増えてくる。「高齢者・シニア向け物件」も増えてくるので、高齢になると家を借りられないというのは嘘である。

貸したら年金代わりになるは嘘

ローン完済後は年金代わりに家賃収入が入ってくる、というのは大変魅力的であり、将来の不安から不動産投資に参入する方もいる。

しかし、

  • ローンを完済するのは何年後になるのか?
  • その時マンションの家賃はどれだけ下がっているのか?
  • 最終的に売却した時に、投資に見合う利益を確保できるのか?

 

業者はそのようなシミュレーションはせず、購入時の高い家賃収入を元に計算している。

大した節税にはならない

不動産所得は給与所得と合算して確定申告するため、減価償却費を計上して不動産所得を赤字にすれば、給与所得から引かれた所得税や住民税が還付され節税になる。

しかし業者の計算は、1部屋しか購入していないのに3部屋分で計算したり、年収を1000万円で計算していたりして、数字をごまかしている事がある。シビアに計算し直すと、大して節税にならない事の方が多い。

いざという時に売ればいいは嘘

業者はローンが払えなくなったら売ればいいと言うが、そう簡単にはいかない。売却価格が残債よりも低かったら、ローンを一括返済できない。

そのため、

  • 足りない分を手持ち資金から補う
  • 自己破産する

 

の二択になり、そう簡単には売却できない。

値上がりしますは嘘(とくに中国人が買っているような物件はリスク大)

バブルの時代ならともかく、今どきキャピタルゲインを狙うのは難しいだろう。確かに東京オリンピックの経済波及効果への期待もあるが、値上がりしているのは都心のほんの一部のみであり、また、いつリーマンショックのような状況が起こるか分からない。

特に中国人が買い漁っているような物件はリスクが高い。中国経済のバブルが今にも弾けそうだからだ。

 

マンションを購入して後悔!解決策とは?

既にマンションを購入して後悔している女性は、どうしたら良いのだろうか。

解決策として次の2つの方法が考えられる。

  1. 高く売れる方法を試す
  2. 儲かる投資用物件を購入してマイナスをカバーする

 

1.高く売れる方法を試す

マンションを持っていることに負担を感じるのであれば、高く売却する方法を模索しよう。不動産には相場はあるものの、基本的に相対取引(売主の言い値)である。

まずは一括査定を上手く利用して、複数の業者に依頼してみること。そして、実績豊富で信頼できる業者を見つけること。内覧者に気に入って貰えるよう、部屋を片付け綺麗にすること。

少しでも高く売るための手間を惜しまず、あらゆる可能性を試してみて欲しい。

2.儲かる投資用物件を購入してマイナスをカバーする

思い切って投資用マンションを複数購入するのも解決策となる。1室だけだと空室になったら1円も家賃収入が入らないが、複数持っていれば、マイナスをカバーし合う事が出来る。ワンルームマンションではなく、アパートを1棟購入するという手もある。

ただし購入する時は、今回の失敗を糧に確実に収益を上げる物件を選ばなければならない。業者の話を鵜呑みにせず、不動産投資の仕組みについて一から勉強し直せば、今の状況から抜け出すことも可能だ。

 

まとめ

独身女性がマンションを購入するのは決して珍しくは無いが、業者の口車に乗ってつい買ってしまうと後悔することが多い。

金額が大きいため、失敗してしまうと立ち直れない程のダメージを食らうが、業者の嘘を見抜けなかった自分の甘さを反省出来れば、リカバリーすることは可能だ。

 

売却するにしても投資を広げるにしても、不動産について一から勉強することが出来るかどうかが解決のカギとなるだろう。

 

 




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