マンションでも耐用年数を超えたらローンは組めない?

融資を受けられた場合、何かデメリットはある?

 

銀行は法定耐用年数を超えた物件には融資をしない」と聞くが、実際のところどうなのだろうか。初めての物件では難しくても、実績を積めばローンを組むことは可能なのだろうか。

 

ここでは、法定耐用年数を超えた物件に対する金融機関の考え方や、実際にローンが組めた場合のメリット・デメリットについて解説していく。

利回りの良い築古物件を長期融資で購入出来れば投資家としては有難い話だが、そこに落とし穴は無いのか、じっくり検証していきたい。

 

法定耐用年数とは?

法定耐用年数とは、国税庁が減価償却資産に対して定めた「使用可能な見積期間」である。

減価償却資産とは、時の経過に伴ってその価値が目減りしていく資産の事を指し、マンションの場合は建物や設備が対象となる。マンションを購入した時には、建物部分の評価額を算出し、法定耐用年数の残存年数で按分して減価償却費を計上することになっている。

法定耐用年数=実際の使用可能年数ということでは無いのだが、不動産投資において、この法定耐用年数は非常に重要である。

なぜなら、銀行などの金融機関は融資年数を決める時に法定耐用年数を基準にすることが多いからだ。残存年数が長ければ長いほど、長期融資を得られるのが一般的だ。

 

ちなみに、不動産の法定耐用年数は構造別に次の通りである。

 軽量鉄骨造  木造  鉄骨造  RC・SRC造
 法定耐用年数  19年  22年  34年  47年

 

RCマンションが軽量鉄骨や木造よりも融資を受けやすいのは、法定耐用年数の長さから来ている。

では、築古のマンションの場合どうなるのだろうか。構造がしっかりしていても法定耐用年数を超えれば、木造などと同様に融資を受けづらくなるのだろうか。

 

法定耐用年数を超えたマンションはローンが組めないの?

銀行が融資の際に耐用年数を気にするのは確かだ。しかし法定耐用年数を超えたマンションは、絶対にローンが組めないという事は無い。

融資条件は銀行によって様々で、必ずしも「貸出期間=法定耐用年数-築年数」ではない。

しかしまだまだ長期の融資期間を設けてくれる銀行は少ない。それには、次のような理由がある。

  • 法定耐用年数を超えた物件の銀行評価額は0である
  • 耐用年数を超えた物件は建て替えや大規模修繕を控えている

 

銀行が融資期間を決める時、物件の担保としての評価額を見積もるが、立地が良くて内装がリフォームされていても、法定耐用年数を超えた物件の評価額は基本的に0となる。

なぜなら、耐用年数超えのマンションは、近いうちに建て替えや大規模修繕が行われるだろう、と予想するからだ。

まだ多額のローンが残っている借主が建て替え資金を捻出できない場合、新たにローンを組む必要があるが、抵当権のついた物件に他行が貸し出すことはまず無い。そうなると、最初に融資した銀行が、貸手責任として最後まで支援するしかない。

銀行は出来るだけそのような事態を避けたいので、法定耐用年数が切れるまでにローンを完済させたい。だから耐用年数オーバーの物件への融資を渋るのだ。

しかし金融緩和の影響もあり、もっとフレキシブルに長期融資に応じてくれる銀行も増えている。ただし貸倒リスクが増大するため、金利が高目になるのは否めない。

 

築古は、メンテナンス次第でまだまだ現役として使用できる建物も多く、利回りも良い。法定耐用年数超えの融資を受けられるなら、投資家としては大歓迎と言いたいところだが、使い方を間違えると手痛いしっぺ返しを食らう事もある。

 

法定耐用年数を超えたマンションをローンで購入するデメリットとは?

 

 

法定耐用年数オーバーのマンションをローンで購入すると、次のようなデメリットを被ることがある。

  • マンションは土地の持ち分が少なく、積算評価が低いので信用毀損(債務超過)となる
  • 融資をする銀行は限られているので借換ができない
  • 借換ができないと、融資をする銀行は強気なので金利交渉ができない
  • 法定耐用年数を超える物件への融資は金利が高くなるので元本の返済ができない
  • 元本が減らないと売却による出口戦略が取りずらい
  • 設備も古くなっているので、故障やリフォームで結局多額のコストがかかる事も
  • 取り壊しコストが多額
  • 区分マンションの場合は、他のオーナーとの交渉が大変

マンションは土地の持ち分が少なく、積算評価が低いので信用毀損(債務超過)となる

マンションの場合土地の持ち分が少ないため、建物の評価額が重要となる。

しかし上でも見たように、耐用年数オーバーの物件の評価額は0なので、少ない土地部分しか評価してもらえない。積算評価よりも残債の方が多いため“債務超過”と判断され「リスクのある貸出先」とみなされる。

そうなると追加で融資を受ける際に不利となり、投資を拡大するスピードも落ちる。

融資をする銀行は限られているので借換ができない

法定耐用年数オーバーでも融資してくれる銀行は限られているため、もっと条件の良い銀行に借り換えたいと思っても思うように出来ない。

借換ができないと、融資をする銀行は強気なので金利交渉ができない

金融機関を選べないので、融資する側の銀行は当然強気になる。金利交渉なども銀行側の条件を飲まざるをえない。結果、高金利となる。

法定耐用年数を超える物件への融資は金利が高くなるので元本の返済ができない

金利が高くなると、返済を続けてもなかなか元本が減らない。

1億円を年利4.5%、20年で借り入れた場合、利息総額は約5,138万円。毎年約759万円返済するのだが、10年経って7,590万円返済しても、まだ6,104万円も残債が残ってしまう。

元本が減らないと売却による出口戦略が取りずらい

途中で売却したいと思っても、元本が減っていないので残債以上の価格で売却できない可能性がある。売却のタイミングを逃してしまい、赤字になっても持ち続けなければならない事もある。

設備も古くなっているので、故障やリフォームで結局多額のコストがかかる事も

建物が古いという事は、付随した設備なども古いという事だ。いくら内装はリフォームしてあっても配管などの設備は古いままというケースも多い。

購入した直後に修繕が必要となり、多額のコストが掛かることもあるが、追加融資は難しいため手持ち資金からの持ち出しになる。

取り壊しコストが多額

結局建て直すことになった場合、RC造やSRC造のマンションは取り壊しコストが掛かる。木造住宅の取り壊しコストが坪単価2万円台に対し、RC造は3万~8万円程掛かる。

区分マンションの場合は、他のオーナーとの交渉が大変

区分マンションの場合、所有者の5分の4の同意がないと建て替えできない。建て替えた方がお得だと判断しても、他のオーナーの同意無しでは何もできないのだ。

 

法定耐用年数を超えたマンションを購入するメリットとは?

デメリットも多いが、次のようなメリットもある。

  • 新築プレミアムが乗っていないので価格が安い
  • 貸し出す場合は利回りが高くなる
  • キャッシュフローが増加する

 

新築プレミアムが乗っていないので価格が安い

新築プレミアムなどもちろん乗っていないし、場合によっては土地以下の値段で購入出来ることもある。

値下がりリスクも抑えられ、心配の種が一つ無くなるのも良い。

貸し出す場合は利回りが高くなる

築浅物件に比べて非常に安く購入できるが、リフォームなどで手を掛ければ、賃貸相場ではそれほど見劣りしない。利回りの良い優良物件だと言えるだろう。

キャッシュフローが増加する

利回りが高い物件が多いので、長期融資を受けることが出来ればキャッシュフローが増加する。キャッシュフローが得られれば、今後の投資戦略に良い影響を与えてくれる。

わざわざ法定耐用年数オーバーの物件ばかりを狙う投資家がいるのはそのためだ。

 

まとめ

法定耐用年数を超えた物件は、建物の評価額が0になってしまうのが一般的だ。そのため銀行側は、借主が建て替えや大規模修繕の資金を捻出できるのか心配し、どうしても耐用年数以内に完済できるような融資しかしない。

それでも法定耐用年数オーバーの物件にも融資をしてくれる銀行も増えてきた。ただし選び放題という訳にはいかない為、金利交渉などはどうしても銀行側に有利になる。

 

耐用年数超えの物件は安く購入でき利回りが高いので、長期融資を受けられればキャッシュフローが増加するメリットがある。

しかし、債務超過となるため属性が悪くなり、追加融資や借り換えなどに不利になったり、残債がなかなか減らない為、タイミング良く売却できないなどのデメリットを被ることも多い。

修繕やリフォームなどのコストも掛かるため、ローンを組む場合は余裕を持って対応する必要がある。




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