不動産投資の融資について

原価法(積算評価)とは?不動産評価方法について~その1~

原価法ってどういう時に必要な方法なの?

計算方法は難しいの?

一番有効的な使い方を知りたい!

不動産投資家と銀行とでは、不動産評価を行う際の視点が違うことを知っていますか?

不動産投資家は、物件がいくらを稼ぎ出してくれるかに着目し評価を行うのに対し、銀行は物件を売却した際にどれくらいで売れるかという点に着目して評価を行います。

この違い、銀行からの融資に関係しています。

これから銀行からの融資を受けながら、事業を拡大したいと考えている場合は、銀行の評価方法についてきちんと知っておく必要がありますよね。

そこで理解頂きたいのが、銀行が物件を評価する際に用いられる評価方法、「原価法」です。
きちんと理解頂くことで、投資拡大スピードを速めることができる可能性も・・・

ここでは、原価法の意味や積算評価の算出法、積算評価の高い物件のメリットやデメリットなどについて、説明していきます。

具体的な数字を用いた算出例などもあげていますので、しっかりと算出法を身に付け、今後の物件選択に役立ててください。

 

不動産評価で使われる原価法(積算評価)とは?

Original update by Pixabay (Alexander Stein)

原価法とは?

不動産鑑定評価の一つで、次のような考えに基づき算出します。

① 同様の不動産を再度購入すると仮定した場合に必要な〝原価″はいくらか
➡ここで算出された費用を再調達費用と言います。

② その評価額から建物の劣化や設備が腐敗化した分を減額したらいくらか
➡ここで評価額から差し引くことを減額修正といいます。

このように算出された金額が、『積算評価』や『積算価格』と呼ばれ、次の計算式で算出されます。

積算評価 = 再調達費用 - 減価額

 

減価法用いる場合、再調達費用をどこまで正確に算出できるかがポイントとなり、土地部分と建物部分に分けてそれぞれ計算をします。

その為、実際に計算をする際は、次のような計算式を用います。

積算評価 = 土地の評価額 + 建物の評価額

 

積算評価はその物件の担保価値と直結しているため、融資を受ける際に非常に重要になります。

土地部分と建物部分とに分けて、計算方法を解説していくので是非参考にしてください。

 

不動産鑑定基準の抜粋

平成14年7月3日全部改正 同15年1月1日から施行 国土交通省)

Ⅱ 原価法

1. 意義
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価 について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法 による試算価格を積算価格という。)。

原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。

2.適用方法
(1)再調達原価の意義
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合にお いて必要とされる適正な原価の総額をいう。
なお、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価(置換原価)を再調達原価とみなすものとする。
(2)再調達原価を求める方法
再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとする。
なお、置換原価は、対象不動産と同等の有用性を持つ不動産を新たに調達することを想定した場合に必要とされる原価の総額であり、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。

① 土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする。

なお、土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施 設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水 準に影響を与えていると客観的に認められる場合には、地域要因の変化の程 度に応じた増加額を熟成度として加算することができる。

② 建物及びその敷地の再調達原価は、まず、土地の再調達原価(再調達原価が把握できない既成市街地における土地にあっては取引事例比較法及び収益還元法によって求めた更地の価格)又は借地権の価格を求め、この価格に建物の再調達原価を加算して求めるものとする。

③ 再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収集した建設 事例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用するものとし、また、必要に応じて併用するものとする。

ア 直接法は、対象不動産について直接的に再調達原価を求める方法である。
直接法は、対象不動産について、使用資材の種別、品等及び数量並びに 所要労働の種         別、時間等を調査し、対象不動産の存する地域の価格時点における単価を基礎とした直接工事費を積算し、これに間接工事費及び請負者の適正な利益を含む一般管理費等を加えて標準的な建設費を求め、さらに発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して再調達原価を求めるものとする。

また、対象不動産の素材となった土地(素地)の価格並びに実際の造成又は建設に要する直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一 般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)が判明している場合には、これらの明細を分析して適切に補正し、かつ、必要に応じて時点修正を行って再調達原価を求めることができる。

イ 間接法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産から間接的に対象不動産の再調達原価を求める方法である。
間接法は、当該類似の不動産等について、素地の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一 般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)を明確に把握できる場合に、これらの明細を分析して適切に補正し、必要に応じて時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って、対象不動産の再調達原価を求めるものとする。

3.減価修正
減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。

減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を部分的かつ総合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。

① 物理的要因 物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷があげられる。
② 機能的要因
機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等があげられる。
③ 経済的要因
経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、 不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不 動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等があげられる。

(1) 減価修正の方法
減価額を求めるには、次の二つの方法があり、これらを併用するものとする。

① 耐用年数に基づく方法
耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。

なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの経過年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。

② 観察減価法
観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査 することにより、減価額を直接求める方法である。

 

土地の計算方法

まず、土地一つにあたり次のような、4つの異なる価格があることを覚えておいてください。

1. 公示価格
2. 路線価
3. 固定資産税評価額
4. 実際の取引価格

 

特に、1~3が大切なので以下で説明をします。なお、4については、売主と買主との同意によって決められるものであるため、ここでの説明は省きます。

1. 公示価格
● 不動産取引の指標となる価格
国土交通省が毎年1月1日時点の価格を決め、3月の中旬頃に発表
市場の需要動向を反映した中立的な価格と言われている

 

2. 路線価
● 相続税や贈与税を算定する時に基準とする価格
宅地が面する道路に対して設定されるため、個々の土地の個別性は繁栄されない
公示価格の8割とされている
毎年7月に発表

 

3. 固定資産税評価額
各市町村が固定資産税を算定する時に基準とする価格
● 土地の固定資産税評価額は、個々の個別性を反映している
建物の固定資産税評価額は、画一的に減価償却した価格になっている
● 公示価格の7割とされている
● 3年ごとに評価替えが行われる

 

積算評価の土地部分を計算する際は、『路線価』を用いて次の計算式で算出します。

土地の評価額 = 前面の路線価 ✕ 土地のm2数

 

【路線価の調べ方】

路線価は「全国地価マップ」を利用することで、簡単に誰でも調べることが可能です。

全国地価マップのサイト

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

 

Memo
路線価には「260C」というように英数字が書かれています。
1m2あたりの価格を1000円単位で表しているため、ここでは「260千円」つまり26万となります。
「C」のようなアルファベットは土地の借地権の割合を示しています。ちなみに「C」は借地件割合70%を示しています。

 

建物の計算方法

建物の評価額は次のような計算式で算出します。

建物の評価額 = 建物の延べ床面積 ✕ 再調達価格 ✕ (残存年数/法定耐用年数)

 

再調達価格とは、対象となる物件を再度、新築または購入するために必要となる金額を言います。

再調達価格を算出するには、各構造別に次のような基準単価が設定されています。

木造・軽量鉄骨 15万円(12~15万円)
重量鉄骨 18万円(15~18万円)
RC ・SRC 19万円(18~20万円)

 

上記の価格は、銀行間によって異なるため、あくまで目安となります。

続いて、構造別の耐用年数は次のようになります。

木造 22年
S造 (鉄骨) 3mm以下 19年
3~4mm以下 27年
4mm以上 34年
RC ・ SRC 47年

 

築古の木造や軽量鉄骨は法定耐用年数が短い為、建物の積算価格がどうしても低くなります。「投資の拡大をしたいのであれば、木造ではなくRC構造を狙え」と言われているのはこのためです。

土地と建物の評価額の計算は、上記の計算式が基礎となりますので、しっかりと覚えましょう。

 

なぜ銀行は原価法(積算価格)で評価するのか?

Original update by Pixabay(loufre)

銀行が原価法に拘るには理由があります。それは、不動産投資には常に貸し倒れリスクが伴うからです

銀行は投資家が債務不履行になった際に、その物件を現金化して資金を回収しなければなりません。その為、物件の担保価値がどれくらいなのか、売却金額で融資金の返済が可能なのか、という点を非常に重要視しています

投資家と銀行は最初から立ち位置が違い、収益率が良くても積算価格の低い物件は、銀行から敬遠されてしまいます。

 

原価法(積算評価)の注意点とは?

基本の計算式で積算評価を算出しても、期待通りの融資が下りないことがあります。その理由は、土地の形状や用途によって掛け目(かけめ)が入るからです。

掛け目とは、「担保などに対し、時価よりも低く評価する比率」のことで、銀行により違いはありますが、次のような項目に掛け目を入れ価格調整を行います。

• 用途地域
• 土地の形状
• 固定資産税評価

 

用途地域による価格調整

その土地の用途地域によって掛け目は変わってきます。

例えば、土地活用の制限がない商業地域はプラス評価になりますが、工業地域ではかなりのマイナス評価となります。

用途地域 掛目
商業地域 +10%
第一種・第二種居住地域、準居住地域 ±0%
第一種、第二種中高層住居専用地域 -10%
第一種、第二種低層居住専用地域 -20%
準工業地域、工業地域 -30%
工業専用地域 アパート、マンションは建てられない

 

土地の形状による価格調整

土地の形状は基本的には、接道面が広い方が好まれます。また、利用価値の高い角地はプラス評価を受け、引き込み道路などで道路と接面する旗竿地などはマイナス評価となります。

他にも、住居用は南向きが好まれるため南向きかどうか、長方形の長い方の辺が道路と接しているかなど、細かく評価していきます。

個々の土地の形状により評価は異なりますが、掛目は+30%~-50%までと幅が広いです。

 

固定資産税評価

路線価を用いず、固定資産税評価を使って積算評価を算出する方法です。
固定資産剤評価は、公示価格の7割と路線価よりも低いため、積算評価も低く算出されるからです。

最初から固定資産税評価で積算評価を算出してしまう銀行も多いです。固定資産税価格での評価額を知りたい方は、物件を問い合わせる際に業者に聞くと入手が可能です。

 

原価法(積算評価)の計算例

次に、具体的に積算評価を算出してきます。以下の条件で、積算評価はいくらになるでしょうか。

● 土地500m2
第一種居住地域
RC構造
● 築20年
延べ床面積1000m2

 

7Fの物件(前面道路の評価が260C)で検討します。
(*路線価は1㎡あたりの価格を千円単位で表示しています。)

基本の計算方法では、次のようになります。

土地・・・500m2 ✕ 26万円 = 1億3000万円

建物・・・1000m2 ✕ 19万円 ✕ (47年-20年)/47年=1億914万

 

積算評価は2億3914万円となります。

これを路線価ではなく、固定資産税評価(226,000円)で算出し直してみると、土地の評価が、1億1300万円となり1700万円も積算評価が低くなります

 

積算評価の高い物件のメリットとは?

積算評価が高い物件にはどのようなメリットがあるでしょうか。次の3つがあげられます。

 

1.大手銀行や地銀の融資が出やすい

通常何も実績のない個人投資家が大手銀行から融資を引き出すのは難しいとされています。

一般的に融資の通りやすさは・・・

ノンバンク > 日本政策金融公庫 > 信金・信組 > 地方銀行 > 大手銀行

 

しかし積算評価が高ければ、大手銀行の融資が出る可能性が高くなります

ハードルが高いとされる都市銀行での融資が通れば、それ自体が信用に繋がりさらなる投資拡大に弾みがつきます。

 

2.大手や地銀の低金利での借入ができる

政府系金融機関を除き、融資のハードルが高ければ高いほど、低金利での借り入れが可能になります。

ノンバンクが金利4~5%に対して、大手や地銀なら2%台、メガバンクなら1%台で融資を受けられることもあり、この差は歴然です。

 

3.満額融資が出やすい

融資額は積算評価の7割というのが一般的ですが、積算評価の高い物件で、尚且つ本人の属性が高ければ、満額融資が下りやすくなります。

フルローンやオーバーローンが叶えば、投資スピードが速まると同時に、投資目標達成までの時間も短くできます。

 

積算評価の高い物件のデメリットとは?

積算評価の高い物件はメリットが大きいこともあり、積算評価が高い方が良いと思われがちですが、次のような3つのデメリットがあることも、覚えておいてください。

 

1.税金が高い

積算評価の高い物件は、そのほとんどが路線価も高く資産価値も高いで。その為、当然固定資産税も高くなります

 

2.競合(ライバル投資家)が多い

レバレッジを効かせて、投資を拡大したいと考えている投資家は多く、積算評価の高い物件はライバルも同様に狙っているため、競争が激しくなります。

物件について調べている間に、売却済みになってしまうケースや値引き交渉といったこともしづらい傾向にあります。

 

3.収益力とは関係ない

積算評価 = 収益力ではないという事を忘れてはいけません。

積算評価が高いことによるメリットは、融資が受けやすいという点であり、必ずしも投資家が求めるような高い利回りを約束してくれるものではないです。

積算評価がいくら高くても、周囲に似たような物件が多数ある場合や、治安が悪いような地域の場合は、家賃を下げなければ部屋が埋まらない可能性もあります。

収益が上がらないのに、高額のローンを組んでいれば、最悪の場合は破綻することもあります。

積算評価ばかりに目を向けていると、本末転倒な結果になることもあるので、物件は原価法だけで評価しないことをお勧めします。

 

まとめ

不動産投資を行う際に、多くの投資家は利回りが良く、収益性の高い物件を購入したいと思いますが、自分がいくら良い物件だと判断した物件であったとしても、銀行が融資をしてくれるとは限りません。

投資家と銀行では物件を見る視点が違います。また、銀行は物件を原価法で評価をしています。

この原価法で算出される積算評価は、土地と建物を分けて次のように計算します。

土地の評価額 = 前面路線価 ✕ 土地の㎡数

建物の評価額 = 建物の延べ床面積 ✕ 再調達価格 ✕(残存年数/法定耐用年数)

 

積算評価の高い物件は、投資家にはハードルの高い大手銀行や地方銀行からの融資を受けられる可能性が高くなります。また、金利も低く満額融資もおりやすいため、事業拡大のスピードを速められるメリットがあります。

その反面、固定資産税が高くなったり、ライバルが多く欲しい物件を思うように入手できないというデメリットがあります。

また、積算評価ばかりに気に取られていると、収益力のない物件を購入してしまという事にもなりかねません。その場合には、最悪破綻することもあります。

最悪の事態を招かない為にも、原価法以外の評価法もしっかりと身に付け、バランスの取れた物件選びが重要です。


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