銀行はどうやって収益還元法で評価するのか?

収益還元法で何がわかるのか?

収益評価額が高いことによるメリットとデメリットは?

 

不動産の価格は売主の言い値であるため、購入しようとしている物件の価格が適正かどうかを判断するのは難しい。そこで、様々な方法を用いてその物件を評価するのだが、その評価法の一つに「収益還元法」と呼ばれるものがある。

その物件が将来に渡って“どれくらい収益を上げてくれるのか”という視点から評価する方法で、融資審査にこの評価法を採用している銀行もある。

収益還元法の考え方を理解できれば、物件の適正価格を見極めることができ、取引の際に主導権を握れるだろう。

 

ここでは、収益還元法の概要と計算方法について、具体的な実例を用いて解説していく。投資戦略にも大いに係わってくるので、ぜひ身に付けてほしい。

 

不動産評価で使われる収益評価法とは?

収益還元法とは、不動産の評価法の一つであり、現在最も用いられている評価方法である。

対象物件が「どれくらい稼いでくれるのか」という点に着目し、物件が将来生み出すであろう期待収益から現在の物件価格を算出する。

他の評価法よりも合理性が高く、この数字を重視する銀行も多い。

 

収益還元法の算出方法には、大きく分けて次の2つがある。

  1. 直接還元法
  2. DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)

 

2.のDCF法の方が、より細かく不動産価格を算定することが出来るのだが、計算が複雑で解説が長くなってしまうので、別記事で紹介するとする。

投資初心者は、まずは直接還元法をしっかりと理解して欲しい。

直接還元法

直接還元法とは、不動産の生み出す単年度の純収益を利回り水準(総合還元利回り)で割り、投資用不動産の価格を逆算する方法である。

具体的には、以下の計算式となる。

 純収益(総収益-運用コスト) ÷ 総合還元利回り(キャップレート)
  =不動産価格(収益還元価格)

 

運用コストには、元本の返済や金利、減価償却費を含まない。

物件からの純粋な収益力を見る為、固定資産税、都市計画税、管理費、火災保険料、修繕費、共有部分の電気や水道代、空室部分の家賃控除などを総収益から差し引いて考えるのだ(NOIと言う)。

 

例えば、年間収益1,200万円、200万円の運用コスト、総合還元利回り10%のマンションの場合、

 1,000万円 ÷ 0.1(10%) = 1億円

 

となる。

 

銀行はどのように収益還元評価で融資をするのか?

収益還元評価を採用している銀行は、以下の方法で計算をしている。

  • 売価1億円
  • 利回り10%
  • 融資期間30年
  • 元利均等
  • リスク金利4%

 

1.以下の表を作る

2.左側に満室時の家賃収入の80%を記載(空室率20%を想定) ・・・ ①

800万円(1000万円×(1-0.2))

3.右側上に諸経費として満室時の家賃収入の20%を記載 ・・・ ②

800万円(1000万円×(1-0.2)) 200万円(諸経費)

4.融資金額のMAXを判断する為に、①と②の差額を計算(今回は600万円)

5.①>②+③となるように右下の金額を算出 ・・・ ③

計算は以下のサイトから可能

http://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644

800万円(1000万円×(1-0.2)) 200万円(諸経費)
596万円
(10400万円の場合の年間返済額)
元利均等年利4%

6.①>②+③ であれば、融資は可能(今回の場合、10400万円まで融資可能)

 

なぜ銀行は収益還元法で評価するのか?

以前は原価法による積算価格を見て、その7割から8割を融資するというのが、銀行融資の基本だった。しかし、10年ほど前から収益還元法を用いて評価を行い、融資額を大幅に拡大した銀行が出てきた。

それに追随する銀行が増え、一時は積算評価よりもメジャーになりそうな勢いだったが、リーマンショックの影響で、また積算評価を重視する銀行が増えたのだ。

今ではメガバンクや一部の信託銀行が、原価法と収益還元法をそれぞれ各行の基準で組み合わせて採用している。

 

銀行が収益還元法での評価を用いるのは、「返済が滞らないように」という願いからである。

いくら積算評価が高くて担保物件として申し分なくても、その物件に収益力が無ければ、いずれ返済が滞り破綻してしまうのは目に見えている。

資金回収のための手間を考えたら、収益力の高さも最初に評価しておいた方が、投資家にとっても銀行にとってもWin-Winなのだ。

 

収益還元法の注意点とは?

 

上で収益還元法の基本的な計算方法を述べたが、銀行によって様々な掛目が入る。期待通りの融資額が下りない場合があるので、事前に次の点に注意しておいた方が良い。

  • 空室率は銀行によって15~20%と幅がある
  • 空室が目立つ場合、“満室時の家賃x空室率”ではなく“現状の家賃収入”で計算する銀行もある
  • 経費も築年数や構造によって15~25%で推移
  • 店舗物件などは空室率の掛け目がきつくなる
  • リスク金利も4~6%と銀行によって変わる
  • 信用毀損に陥る可能性が高い

 

不動産業者から出された想定家賃を元に計算すると、どうしても甘めの数字になりやすいため、正確な純利益を推定することが何よりも重要だ。

銀行側の視点に立って、対象地域の空室率や経費を厳しく見積もると乖離が少なくなる。また積算価格が低いにも係わらず、収益評価が高いために高額のローンが組めた場合、信用毀損状態となる。

追加の融資が受けにくくなるため、事業拡大にブレーキが掛かる可能性があることも、頭の隅に入れておく必要がある。

 

ちなみに最近の銀行評価として、積算評価と収益評価のどちらも算出し、より悪い条件の方を採用する傾向にある。例えば、積算評価で12000万円、収益評価で11000万円の場合、収益評価の11000万円の融資額がMAXとなるのだ。

 

収益還元法の計算例

ここでは、収益還元法の計算を具体的に見ていこう。情報が乏しい状態でのシミュレーションを想定し、ホームズの賃貸経営情報を活用して算出していく。次の条件では収益還元評価はいくらになるだろうか。

この地域の空室率をHome’s賃貸経営で調べてみると空室率24.3%だと分かる。

  • 満室時の想定家賃:4,298,400円
  • 空室率:24.3%(1,044,511円)
  • 諸経費:20%(859,680円)
  • 融資期間:15年
  • 返済方法:元利均等
  • リスク金利:4%

 

この金額ではいくらまで融資をしてもらえるのだろうか?

1.以下の表を作る

2.左側に満室時の家賃収入の7%を記載(空室率24.3%を想定) ・・・ ①

約325万円

3.右側上に諸経費として満室時の家賃収入の20%を記載 ・・・ ②

約325万円 86万円(諸経費)

4.融資金額のMAXを判断する為に、①と②の差額を計算(今回は239万円)

5.①>②+③となるように右下の金額を算出 ・・・ ③

計算は以下のサイトから可能

http://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644

約325万円 86万円(諸経費)
230万円(2700万円の場合の年間返済額)

元利均等年利4%

6.①>②+③ であれば、融資は可能(今回の場合、2700万円まで融資可能)

 

バランスシートの左側の方が金額が大きいので、収益還元法では15年2700万円まで融資可能な物件とういう事になる。

 

収益評価の高い物件のメリットとは?

収益評価の高い物件にはどのようなメリットがあるのだろうか。

  • 収益力が高い
  • 現金が溜まりやすい
  • 築古の場合は減価償却を大きく取れる

収益力が高い

収益評価額が高ければ、収益力の高い物件だという事が客観的に判断される。

積算評価が低く融資が引けない物件でも、収益評価額を重視する銀行から融資を受けられる。

評価額が高い方が融資審査も通りやすいため、物件が探しやすくなる。

現金が溜まりやすい

収益力が高いため、キャッシュが溜まりやすくなる。

銀行からフルローンやオーバーローンを受けられれば、手元に残るキャッシュが益々増えるため、次の物件を購入するまでの間隔が短くなり、事業拡大のスピードが速まる。

築古の場合は減価償却を大きく取れる

収益力の高い物件は築古物件に多いため、減価償却が大きく取れ、節税効果が高くなる。

 

収益評価の高い物件のデメリットとは?

収益評価は高ければ高いほど良い、という訳ではない。デメリット部分もきちんと把握しておく必要がある。

  • 信用毀損になりやすい
  • 収益評価を採用する銀行が少ない
  • 金利が高いと元本の減りが遅いので出口戦略が描きにくくなる
  • 築古の場合はデットクロスになる

信用毀損になりやすい

収益還元評価だけで高額の融資が引き出せてしまうと、その時は良いが、後々困ることになる可能性もある。

信用毀損状態になってしまうため、次の物件を購入する際に、積算評価で融資をする銀行からは相手にされなくなってしまうのだ。

収益評価を採用する銀行が少ない

収益還元法を使って物件を評価する銀行はメガバンクや投資信託銀行の一部、スルガ銀行などの地銀と、全体の数から比べて非常に少ない。

融資の選択肢が狭まると共に、簡単に借り換えが出来なくなる。

金利が高いと元本の減りが遅いので出口戦略が描きにくくなる

収益還元法を採用するのは、銀行にとってもリスクが高い。従って金利も4%を超えるなど非常に高くなる。

金利が高いとなかなか元本が減らないので、思うようなタイミングで売却が出来なくなる。

築古の場合はデッドクロスになる

築古物件は減価償却を大きく取れて節税できる半面、償却期間が過ぎたらデッドクロスになりやすい。

繰り上げ返済をしたり、新規物件を購入して減価償却を増やしたり、と早めにデッドクロス対策を取っておく必要がある。

 

まとめ

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2つの考え方がある。直接還元法は、次の計算式で計算される。

 純収益(総収益-運用コスト) ÷ 総合還元利回り(キャップレート) = 不動産価格(収益還元価格)

 

甘めに計算すると、それ程収益力の無い物件を高値で掴んでしまうことになりかねない。また、銀行側の計算と乖離してしまい、思い通りの金額の融資を得られなくなってしまう。

収益評価の高い物件は、収益力が高くキャッシュが手元に残りやすい。しかし収益力の高い物件は築古のものが多く、デッドクロスに陥りやすいなどのデメリットがある。借入金額が大きいと、ローンの借り換えや売却も、思い描いた戦略通りにいかなくなる。

 

物件を収益還元法だけで評価するのではなく、原価法など複数の評価法を用いて、バランス良く評価することが大切である。




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