不動産投資の融資について

取引事例比較法とは?時点修正ってなに?

分かりやすく不動産の価格の相場を知りたい。

いろいろな評価方法があるけど難しそう。

一般的に使われているという、取引事例比較法の使い方とは?

 

不動産の価格は売主が自由に決められるというのは確かですが、どんな物にも相場が存在します。新品であろうと中古品であろうと、そのものに見合った価格というのがあります。

そこで重要なのが、その価格が妥当なのかどうかを、知ることです。
その為に、役立つのが「取引事例比較法」です。

非常にシンプルな考え方なので、分かりやすいですが専門的な用語がいくつか使われているため、投資初心者の方はまず、その用語をきちんと理解されることをお勧めします。

ここでは、取引事例比較法の考え方から、実際にどのように使い評価を行うのかを、初心者の方にも分かりやすく解説します。

時点修整や事情補正などの、あまり聞きなれない用語についても併せて解説していますので、是非参考にしてください。

 

取引事例比較法とは?

Original update by Pixabay(image4you)

 

取引事例比較法とは、いくつかある不動産鑑定評価方法の中の一つです。

この方法は、実際に市場で取引をする価格を基にしているため、取引の実態が反映されやすく、理解をしやすいという点が特徴にあります。特に、中古住宅の評価方法として一般的に用いられています

この方法では、対象不動産と条件が類似している物件の取引事例(成約価格)を比較し、その価格が妥当なのかどうかを判断します。

取引事例には、過去の不動産価格売買を利用するため、どのような成約事例を選択するかがとても重要となります。

そのため、原則として、近隣地域か同一需給圏内の類似地域などから選択します。

たとえば、対象物件が東京都練馬区の物件ならば、練馬区内のできるだけ近隣地域から選びます。また、渋谷駅付近のビルの評価額を出す時は、同じターミナル駅の新宿や池袋の物件と比較します。

評価基準については、可能な限り取引事例を多く収集し、売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から排除し、比較物件として相応な物件を選択しましょう。

取引事例比較法は、シンプルで分かりやすいだけに一般的に利用されることが多いですが、間違った比較をしないためにも、対象不動産の特徴をよく理解することが大事です。
また、鑑定士による感覚的な判断にもなるため、評価する鑑定士によって評価内容に差が生じることもあります。

 

時点修正とは?

不動産の価格は常に一定ではなく、時勢により変動しています。その為、過去に行われた取引の時点と実際にこれから評価を行う時点が離れていた際には、変動を考慮する必要があります。

修正は、「いま取引を行った場合どれくらいの価格になるのか?」という視点で修正を行います。この修正作業を、「時点修整」といいます。

時点修整の方法は、両方の時点間の不動産の価格(賃料)の変動水準をも求め、事例の価格(賃料)に乗じる方法が一般的となっています。

時点修正は、あくまで現在市場での適正価格の修正で作業であり、市場の状況によって価値が上下します。

 

事情補正とは?

Original update by Pixabay(Alexanderstein)

 

不動産取引には、「売り急ぎ」や「買い急ぎ」といった、特別な事情によるものが発生します。このような場合、通常ではあり得ないような価格で、売買されることがあります。

例えば、所有者の破産、競売市場経由や投機目的といった事例が該当します。

こうした事例は先に排除しますが、合理的に補正できるのであれば、補正した上で比較対象とすることが出来ます。このような補正を、「事情補正」と言います。

事情補正は鑑定士が行いますが、そこに恣意性が入る可能性がないとは言えないです。

例えば...
売り急ぎで相場より安く売ってしまった取引事例が見つかったとしても、それが1割安いのか、2割安いのかは分からないからです。

こうした背景までを、考慮することは難しいため、事情補正が必ずしも正確な補正ができるとは限らないという事を、頭の片隅に入れておいた方がよいでしょう。

 

比準価格とは?

取引事例比較法によって求められた、価格の事を比準価格と言います。

ご参考までに...原価法や収益還元法で求められる資産価格にも、それぞれの呼び名があります。

評価方法 資産価格の呼び名
取引事例比較法 比準価格
原価法 積算価格
収益還元法 収益価格

 

地域要因と個別的要因とは?

取引事例が近隣地域と異なる場合には、地域要因の比較を行います。また、地域に関係なく不動産の個別の格差についても、個別的要因の比較をします。

 

地域要因とは?

地域要因は、不動産の価格に影響を与える地域性の特性の事をいい、具体的には次のような項目があげられます。

・道路の整備状況や交通量

・上下水道、ガス等の供給、処理施設の状態

・洪水、地滑り等の災害の発生の危険性

・騒音、大気汚染、土壌汚染等の公害発生の程度

・住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態

・眺望、景観等の自然環境の良否

・土地利用に関する計画及び、規制の状態

・都心との距離及び交通施設の整備

・情報通信基盤の整備状態

・行政の健全性

 

個別的要因とは?

不動産と取引事例について、地域に関係なく土地や建物についての格差を比較します。
具体的には次のような項目があげられます。

 

土地部分

・地勢、地質、地盤等

・日照、風通及び乾湿

・間口、奥行き、形状等

・角地、その他接面街路との関係

・接面街路との幅員

・接面街路が市道か私道か

・交通施設との距離

・商業施設との距離

・公共施設、公益的施設との距離

・隣接不動産等周囲の状態

 

建物部分

・建築の年次

・面積、高さ、構造、材質など

・設計、設備等の機能性

・施工の質と量

・耐震性、耐火性など建物の性能

・維持管理の状態

 

取引事例はどうやって決まるの?

まずは、成約事例の収集から始めます。

通常、不動産業者は指定流通機構(レインズ/REINS)を利用して過去の不動産売買における、成約事例を収集しています。

しかし、レインズのデータベースは宅建業者しか利用が許可されていないため、非業者のオーナーや不動産投資家の場合は宅建業者に成約事例をチェックしてもらう必要があります。

そこで、宅建業者から近隣地域の過去一年間の取引事例を10件提示されたとします。
この時点においては、価格や専有面積、構造、間取り、築年月などの数値はバラバラの状態となります。

この後の、手順は次のようになります。

 

1.対象物件と同じ条件の物件を選択する

対象物件が区分マンションであれば、区分マンションのみ選択します。

 

2.必要に応じて「時点修正」や「事情補正」を行う

過去一年の取引を選択しているので、この場合の時点修整は不要となります。

また、取引事例の中に対象物件とあまりにも条件が異なるものがあれば除外し、ただ補正が可能なものについては、補正を行います。

 

3.目的に合わせて比較する項目を選ぶ

用途地域や構造、最寄り駅までの距離、築年数など、自分が重視する項目を選んで比較をします。

 

4.㎡単価を求め、面積を掛ける

最初に選択した10件から、様々な条件で除外をした結果、7件が残ったとします。

その7件の平均のm2単価を算出し、対象物件の専有面積を掛けます。

算出された価格が比準価格となります。

比準価格 = 事例の平均単価 × 対象物件の面積

 

取引事例比較法のデメリットとは?

取引事例比較法は、比較対象があるためそれと比べることで、素人でも分かりやすいというメリットがある反面、残念ながらデメリットも存在します。

特に、次のような場合はデメリットになります。

・比較対象となる物件が少ない

・物件の評価がもともと低いまたは高い

・戸建て物件

 

比較対象となる物件が少ない場合、不動産業者の主観も入りやすく、適正価格からぶれてしまいやすく、正確な評価額が出てこない可能性があります。

もともと物件の評価が低いまたは高い場合についても、そのもともとの評価額の低さまたは、高さにつられてしまい、正確な評価額が出ない可能性があります。

また、戸建ての場合には、取引事例比較法を利用するのは難しいです。多くの戸建ての場合は、一軒一軒の物件がそれぞれ全く違う個性を持っており、価格の推定が困難です。

 

まとめ

取引事例比較法は、不動産価格を求める鑑定評価の一つであり、対象物件と過去に実際行われた成約事例を比較しながら算出する方法です。

算出された価格を比準価格といい、次の要領で算出を行います。

  1. 宅建業者にレインズのデータベースから対象物件の〝近隣″から〝最近″の取引事例を収集してもらう
  2. その中から同じ条件の取引を選択する
  3. 必要に応じて時点修整や事情補正を行う
  4. 目的に応じて比較する項目を選択する(地域要因、個別的要因の比較)
  5. 取引事例の平均m2単価を算出し、対象物件の専有面積を掛ける

 

重要とされるのは、適切な取引事例をどれだけ集められるかということです。これにより査定の精度が格段と違ってしまいます。

対象物件の〝近隣″から〝最近″の取引事例を選択することが好ましいですが、事例がないようであれば、範囲を広げて出来るだけ多くの事例を集めることをおすすめします。

そして、時点修整や事情補正をきちんと行うことで、より正確な数字を求めることも可能になります。

地域要因や個別的要因のどの項目を選択して比較するかによって、価格に差が出ることもあります。その為にも、ご自分が何を重視して物件を探しているのかを、正しく把握することが重要です。

最後にご参考までにですが、通常レインズは不動産業者しか取り扱うことが出来ませんが、以下のサイトでも制限付きではありますが、取引価格のデータを入手することが可能です。

国土交通省の運営サイトへとつながります。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

不動産業者からの取引事例と併せて、ご自分でも取引事例を調べてみましょう。

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