DCF法では何が分かる?

計算が難しそうだけど…。

本当にDCF法は意味がある?

 

不動産の価格は売主が自由に決められるため、相場よりも高い値段で売り出されることがよくある。購入する前にその価格が適正なのか確認しておくのは投資家として当然だ。

不動産を評価する手法はいくつかあるのだが、将来に渡ってもたらされる“収益”に注目した評価法に「収益還元法」と呼ばれるものがある。

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2つの計算方法があるのだが、ここではより複雑なDCF法について、その特徴や具体的な計算方法について解説していく。

DCF法は他の評価法と何が違うのか、DCF法で評価するとどのようなメリットがあるのか、これから投資を拡大する予定なら、ぜひ理解を深めてほしい。

 

不動産投資でのDCF法とは?

まずは、同じ収益還元法の一つである「直接還元法」との違いから見ていこう。

直接還元法では、収益価格を次のような計算式で求める。

  収益価格 = 1年間の純収益 ÷ 還元利回り

 

収益から修繕費や固定資産税などの経費を差し引いた実質的な利益のことを「純収益」と呼ぶのだが、直接還元法では、この純収益が永久に続くと見なされている。それ故、直接還元法は別名「永久還元法」とも呼ばれている。

しかし、純収益が未来永劫一定であるというのは、全く現実的ではない。そこでその課題を解決するために考えられたのが、DCF法だ。

DCF(Discounted Cash Flow)法では、お金の“時間的価値”を考慮して、投資とキャッシュフローの関係を考える。将来得られる利益と売却時の予想価格を“現在の価格に割り引き”、その合計額を不動産の評価額とするのだ。

 

現在の価格に割り引くというのは、次のようなイメージで捉えてほしい。例えば、今貰える100万円と1年後に貰える100万円では、どちらがより価値が高いだろうか。

今100万円貰ってそれを5%で運用することが出来れば、1年後には105万円になっている。1年後に貰える100万円よりも、今貰える100万円の方が価値は高いのだ。

では、1年後に貰える100万円は現在の価格でいくらになるのだろうか?割引率を5%と考えたとすると、1年後の100万円は現在価格で約95万円となる。

 

DCF法では、将来得られる純収益を毎期ごとに、「現在の価値」に換算して、より正確なキャッシュフローを見ていく。

DCF法は、直接還元法の短所を補ったより精密な評価方法として近年多用されている。特に長期間の投資効果を測る上では欠かせない手法となっているのだ。

 

DCF法の基本式は?

DCF法では、「毎期の純収益の現在価値の合計」と「物件の売却予想価格の現在価値」を合わせた価格が「収益価格」となる。

具体的な計算式は次のようになる。

  V=a/(1+r) + a/(1+r)2 +・・・+a/(1+r)n + Vn/(1+r)n

 

 V = 収益価格

 a = 初年度純収益

 r = 割引率

 n = 保有期間

 Vn =保有期間終了時の不動産売却価格

 

初年度純収益(a)は、経過年数に合わせて発生が予想される諸費用(例えば、大規模修繕費用など)を査定に盛り込めば、より正確に把握することができる。

割引率(r)の求め方には特に決まりは無いが、国土交通省発行の不動産鑑定評価基準には、「その物件の立地条件、建物条件などの個別的要因の分析を踏まえつつ、適切に求めることが必要となる」と記載されている。

 

具体的には次のような方法を利用する。

  • 類似の不動産取引事例との比較から求める方法
  • 借入金と自己資金に係る割引率から求める方法
  • 金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
  • 不動産インデックスなどを総合的に勘案して求める方法

 

DCF法の注意点とは?

 

DCF法は、理論としては直接還元法よりも現実的ではあるが、「完璧」という訳にはいかない。なぜなら、上の計算式に当てはめる数字自体が全て仮定のものとなるからだ。

まず、初年度の純収益を正確に求めることが難しい。

・レントロールに記載されている家賃は相場とかけ離れてはいないか?

・家賃下落率についてはどのように考えるのか?

・修繕費、空室率の推測などはいくらとして見積もるのか?

・売却価格の信憑性はどれほど高いのか?

中古物件とはいえ、トラックレコード(過去の実績)がないので正確には仮定ができない。

割引率の設定も時間(年数)による作為的な考えでしかない。最終的な売却見込み額もあくまでも希望的観測であり、その金額で売却できるかどうか誰にも分からない。

 

DCF法は少しの数値の変化で評価額が大きく変わってくる。計算する時に数字を甘く置いてしまうと、自分の都合のいい評価になってしまうのだ。

“100%正確ではない”という事を常に念頭に置いておく必要がある。

 

慎重な投資家は、「楽観的なケース」「標準的なケース」「悲観的なケース」と3通り計算し、リスクに対してリターンがどのように変動するのかを明確にしている。

 

DCF法の具体例とは?

では、実際にDCF法で物件の評価をシミュレーションしてみよう。

  純収益(a) : 500万円

  割引率(r) : 5%

  保有期間(n) : 10年

  10年後の売却価格(Vn) : 8,000万円

 

まず、毎期毎に純収益の現在価値の合計を求める。

  1年目の純収益の現在価値  

   500万円 ÷(1+0.05)=約476万円

  2年目の純収益の現在価値  

   500万円 ÷(1+0.05)2 =約454万円

  3年目の純収益の現在価値  

   500万円 ÷(1+0.05)3 =約432万円

 

同様に計算していくと、1年目~10年目までの純収益の合計は、約3,861万円となる。

次に、物件の売却予想価格の現在価値を計算する。

  8,000万円 ÷ (1+0.05)10 = 約4,911万円

 

10年間の純収益と売却予想額の現在価値を合算すると、収益価格は約8,772万円となる。

なので、この物件は8,772万円以下なら「買い」であると判断できる。

ここでは、大規模修繕の見込みも想定せず簡易的な数字を当てはめてみた。実際には、対象物件の純収益や割引率を正確に求めることから始めなければならない。

DCF法は100%正確とは言えないが、他の評価法よりも現実的であるのは確かだ。今後投資を拡大する予定なら、専用のソフトなどを導入して自分で分析できるようにしても良いだろう。

 

まとめ

収益還元法の一つである「DCF法」は直接還元法に時間軸を加えたより現実的な評価法であり、長期間の投資効果を測るのに欠かせない手法だ。

 

具体的な計算式は次のようになる。

  V=a/(1+r) + a/(1+r)2 +・・・+a/(1+r)n + Vn/(1+r)n

 

しかし、計算式に当てはめる“純収益”や“割引率”などの数字が仮定であるため、つい甘めの数字を置いてしまいがちになる。その結果、自分に都合の良い評価額になることがあるため、悲観的なケースも想定して、3通り程シミュレーションするのが良い。

 

計算方法が複雑で面倒ではあるが、出口までを見据えた投資効率を測るのに打って付けの手法であるのは確かだ。物件を高掴みしないためにも、ぜひ知識を身に付けてほしい。




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