不動産投資初心者の基礎知識

DCF法とは?不動産投資で使う時の計算式は?

DCF法ってなに?

計算式も難しそうだし、見ているだけで苦手

でも使えるようになりたい!その方法は?

 

不動産の価格は、売主が決められます。

その為、「その価格が適正なのかどうか」は買主が見抜かなければなりません。

 

高値でつかまないためには、適正な価格を把握する必要があります。

 

そこで、適正な価格を把握する方法の一つとして収益還元法があります。

 

収益還元法には『直接還元法』『DCF法』の二つの計算方法があり、ここでは複雑なDCF法について、特徴や具体的な計算方法などを、例を挙げて分かりやすく解説します。

 

不動産投資でのDCF法とは?

Original update by Pixabay(nattanan23)

 

収益還元法には、直接還元法とDCF法の二つがありますとお話をしました。

ここでは、まず『直接還元法』との違いから見てみましょう。

 

直接還元法

一期間の純利益から還元利回りで割って、不動産の価格を算出する方法です。

これを計算式にすると、以下のようになります。

 

不動産価格(収益価格)= 1年間の純収益 ÷ 還元利回り

 

・純収益とは、収益から経費などを引いた、実質的な利益のことをいいますが、この直接還元法では純収益が永久的に続くとみなしています。

Point➡還元利回り

不動産価格は、還元利回りによって大きく左右されるため、ここでは非常に重要です。

還元利回りとは、不動産から得られる投資利回りをいい、キャップレートとも呼ばれています。

不動産の還元利回りの算出方法は二つあります。一つは、同じ地域の類似物件の取引事例や、販売中の物件の利回りをもとに算出する方法と、もう一つは不動産会社が公表しているデータを参考に算出する方法です。

 

直接還元法では、その時の収益価格を計算することはできますが、不動産の投資を行うにあたって、未来永劫一定の状況が続くことはあり得ません。

 

その為、将来家賃が下がった場合、運営費が上がった場合には、評価を正しく行うことはできません。

 

こうした問題を解決するために、考えられたのがDCF法なのです。

 

DCF法

DCF法はディスカウントキャッシュフローの略で、お金には時間的な価値があることに着目し、投資とキャッシュフローの関係を考えます。

 

保有期間に、将来的に得られる純収益と売却時の予想売却価格を現在の価値に割引、その合計額を不動産価格とする方法です。

 

現在価値に割り引くというと、少しイメージが難しいかと思いますので、具体的に例を挙げます。

 

あなたが今、100万円を受け取ったとします。この100万円を今、受け取るのと1年後に受け取るのでは、どちらの価値が高いでしょうか

 

今、100万円を受け取ることで、それを5%で運用を行います。1年後には105万円を受け取ることになります。その為、1年後にもらえる100万円よりも、今もらえる100万円の方が価値があるとみなされます。

 

不確実な将来よりも、現在の100万円の方が価値高いと考えます。

 

では、1年後にもらう100万円は、現在の価格でいくらになるのでしょうか。割引率を5%とすると、1年後の100万円は現在の95万円になります。

 

DCF法では、毎期ごとに直接還元法の純収益に加味しなかった、費用などを現在の価値に換算し、より正確なキャッシュフローを見ていきます

 

これにより、長期間の投資効果を知る上では、欠かせない手法と考えられています。

 

DCF法の基本式は?

基本式

収益価格= 毎期の純収益の現在価値の合計 + 将来の売却価格の現在価値

 

具体的な計算式は次のようになります。

V = a/(1+r) + a/(1+r)2 + … + a/(1+r)n + Vn/(1+r)n

V = 収益 a = 初年度純収益 r = 割引率 n = 保有期間
Vn = 保有期間終了時の売却価格

 

毎期の純収益は、年間の家賃収入から固定資産税、大規模修繕費などの費用を引いたものをいいますが、この純収益の算出の際に、空室率や管理費、家賃などを査定に盛り込めば、より正確に把握することができます。

 

Point➡割引率の設定方法

DCF法では、毎期の純収益や物件の売却予想価格を現在価格に割り引いて算出しますが、その割引の根拠となるが、割引率になります。

 

割引率(r)の求め方には、特に決まりはありません。ただ、国土交通省発行の不動産鑑定評価基準には、物件の立地条件、建物の個別的の条件から求めていくという指針が出ています。

 

具体的には、以下のような方法を利用します。

・類似の不動産取引事例との比較から求める方法

・借入金と自己資金に係る割引率から求める方法

・金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法

・不動産インデックスなどを総合的に勘案して求める方法

 

実際には、他の金融資産の投資利回りを参考に設定したり、類似の不動産の投資の事例から割引率を設定することが多いとされています。その場合は、3~5%の設定が一般的とされています。

 

DCF法の注意点とは?

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DCF法は、理論として直接還元法よりも現実的ではありますが、完璧ではありません。
なぜなら、DCF法で利用する純収益、売却価格や割引率といった数字はすべて予測された数字であるからです。

 

例えば、初年度の純収益を正確に求めることは困難です。

・レントロールに記載されている家賃は相場とかけ離れていないか?

・家賃の下落率についてどのように考えるのか?

・修繕費、空室率の推測などはいくらで見積るのか?

・売却価格の信憑性はどれくいあるのか?

 

中古物件であっても、過去の実績がないため、正確に予測を行うことは難しいです。

 

この他、割引率や予想の売却価格についても、明確なものではなくあくまでも予測の数字に変わりありません。

 

DCF法は、それぞれの数値が少し変わるだけでも、評価額が大きく違ってしまいます。そのため、DCF法の精度を上げるために、設定する数値が客観的でより現実にちかいものを設定することが重要になります。

 

慎重な投資家は、「楽観的なケース」「標準的なケース」「悲観的なケース」のように三通りの計算を行い、リスクに対してリターンがどのように変更をするかを明確にしていることが多いです。

 

DCF法の具体例とは?

では続いて、実際のDCF法で物件のシミュレーションをしてみましょう。
想定条件は以下になります。

年間の家賃収入(a) 500万円
割引率 (r) 5%
投資期間 (n) 10年
10年後の売却価格 (Vn) 8000万円

 

Step1

 

毎期ごとに純収益の現在価値の合計を求めます。

 

1年目の純収益の現在価値

500万円÷(1+0.05)=約476万円

 

2年目の純収益の現在価値

500万円÷(1+0.05)²=約454万円

 

3年目の純収益の現在価値

500万円÷(1+0.05)³=約432万円

 

3年目以降も同様に計算していくと、1年目~10年目までの純収益の合計は、約3861万円となります。

 

Step2

物件の売却予想価格の現在価値を計算します。

 

10年間の純収益(3861万円)と売却予想額の現在価値(4911万円)を合算すると、収益価格は約8772万円となります。

 

その為、この物件は8772万円以下ならば「買い」という判断が出来ます。

 

今回は、大規模修繕の見込みなどといった数字は予測せずシンプルに、簡易的な数字のみを当てはめています。

 

実際には、これら修繕費の発生のタイミングや、固定資産税の上昇なども考慮に入れて計算する必要があります。

 

ここまでで、DCF法が100%正確と言えないことはご理解いただけたと思います。ですが、客観的で妥当な割引率の設定により、精度の高い価値の算定が出来ることは確かです。

 

また、今後投資を拡大されるご予定であれば、専用のソフトやオンラインツールなどを利用して複雑な計算をより楽にすることも可能なので、検討されることもおすすめです。

 

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まとめ

DCF法は、不動産評価のいくつかある方法の中でも、長期の投資効果を測ることに、非常に有効な手段です。

しかし、設定する純収益や物件の予想売却価格、割引率の設定方法によって、算出される結果は大きく変わるため、前述していますように残念ながら100%正確だとは言えません。

 

ただ、DCF法で重要とされる「割引率」の設定を、客観的かつ妥当なものとすれば、精度の高い不動産収益物件の価値を算定できます。

 

甘めの数値を入れがちな方は、最初から悲観的なケースも想定し、三通り程度のシミュレーションを考えてみることをお勧めします。

 

計算は面倒かもしれませんが、不動産の価値を見極める有効な方法として、DCF法を利用して、賢い不動産投資を成功させましょう。

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