不動産投資の初心者はどんな物件を選ぶべきか?                              

初心者に向いている投資手法とは?

 

・サラリーマンでも始められる不動産投資の方法を知りたい

・不動産投資初心者が押さえておくべきポイントを知りたい

ということはないだろうか?

不動産投資だけでなく、「投資」の世界で成功するには「戦略」が重要だ。

 

不動産投資の手法とは?

不動産投資における、主な投資法を紹介する。

  • 土地値不動産投資法
  • 新築1棟投資法
  • 再生物件投資法
  • CF不動産投資法
  • 地方高利回り投資法

 

それぞれのメリット、デメリットを知った上で、ふさわしい投資法を選ぶ必要がある。

土地値不動産投資法

築古のアパートやマンションを土地値で購入していく方法だ。建物自体は古く価値がない為、売価と土地値が同じ、もしくは土地値が売価を上回っているような物件に投資する。

メリット

  • 土地の価値が経年変化しないため、返済が進むほど純資産が増えていく。
  • 土地値ベースでの売却と想定できるため、売却時に失敗する確率が少ない。

デメリット

  • 築古の為、長く融資年数を設定できない、もしくは融資自体できないことがある。
  • 築古の為、目に見えないシロアリや床の腐敗など建物のトラブルが多い。
  • 築古建物は家賃が安く、入居者も低収入でトラブルを抱えているケースがよくある。

まとめ

融資年数が伸びにくい為、最初はキャッシュフローを出すのが難しい。また、建物を見極めるスキルや入居者のトラブルに対応するスキルも必要である為、難易度の高い投資法である。

土地値不動産投資をするには、法定耐用年数を超える融資を実行する銀行開拓が必須であり、政府系金融機関や事業性設備投資資金(プロパーローン)が組みやすい信金・信組が候補として有力である。

 

仮に、

  • 築25年木造
  • 売価2000万円
  • 表面利回り20%
  • 土地評価額2000万円
  • フルローン15年融資
  • 金利2%
  • 元利均等返済

 

の場合を考える。

満室時家賃収入(400万円)-銀行返済(約156万円)=244万円 となる。

新築1棟投資法

アパートやマンションを新しく建設する、「新築」という付加価値がついた物件に投資する手法だ。

メリット

  • 入居者を獲得しやすい。
  • ほかの物件と差別化できる間取りや設備を取り入れることができ、
    家賃をアップすることも可能で、収益性を高める工夫ができる。
  • 新築物件は融資付けがしやすく、長期融資が可能でキャッシュフローが出やすい。

デメリット

  • 家賃が下落しやすい
  • 土地を取得し、建物を建築するという、開発に近いスキルが必要となる
  • 建設業者の見極めができないと、建設途中に業者が破たんしたり、
    手抜き工事になったりとトラブルに見舞われることがある。
  • アパートやマンションが稼働するまでの金利負担が生じる

まとめ

新築物件への投資は融資付けしやすく、キャッシュフローが出やすいが、資金的に余裕がある人に向いており、開発のスキルが必要であるためややプロ向けの投資である。

新築木造物件に融資期間30年を付けて、数億のアパートを建てる方もいるが、中古として売却する場合は法定耐用年数である22年からの融資となるので、次の買手が見つからないリスクが高い。

家賃下落リスク、空室リスクを厳しく見積もっておかなければ、徐々に首が閉まっていくので注意をしてほしい。

再生物件投資法

再生物件投資法とは、全室が空室の古い物件を購入し、リフォームして再生させる投資法だ。

メリット

  • 破格の値段で購入できる為、利回りが高い
  • 物件の価格交渉がしやすい

デメリット

  • 融資がつかない
  • リフォーム費用が膨大にかかる為、リフォーム費用も別途融資を組む必要がある
  • 修繕に時間がかかる為、賃料が発生するまで時間がかかる

まとめ

大きな利益を得られる可能性があるが、リフォームに費用がかかり、賃料が発生するまでに時間がかかる為、潤沢な資金がない人は難しい。しかし、一度満室稼働をすると爆発的なキャッシュフローを生む金の卵に変わる。

特にRCのような部屋数が多い物件を、利回り50%ほどで購入して満室稼働させることができると、一気にB/Sが改善され、売却による出口によるキャピタルゲインも狙えるようになる。

CF不動産投資法

銀行からの借入を活用しながら、キャッシュフローの最大化に重点を置く投資法だ。サラリーマンが短期間で規模を拡大し、家賃収入だけでリタイヤ、もしくはセミリタイヤできる可能性がある投資手法である。

メリット

  • 毎月の収入から借入を確実に返すことができる
  • 短期間で家賃収入だけで生活できる可能性がある
  • 自己資金が増える為、投資拡大しやすい

デメリット

  • 多額の借入をコントロールしなければならない

まとめ

基本的には億を超えるRC物件への投資となるので、借入額が大きくなる。そのため、金利や融資年数によって返済額をどう抑えるかなど、借入をコントロールするスキルが必要だ。

一方で、短期間で安定したキャッシュフローを出すことができる可能性があるため、初心者が始めやすい投資法である。

当然、ライバルも多い投資手法となる。スピード勝負となることが多いため、自分の判断基準を明確にしておき、どのエリアでどの銀行を使って購入するのかイメージを持つようにしてほしい。

地方高利回り投資法

地方にある利回りの高い物件を購入し、賃貸経営で利益を上げる投資法だ。

メリット

  • 利益率が高い
  • 競争相手が少ない為、希望する物件が手に入れやすい

デメリット

  • 地方不動産業者の動きが鈍く、マネジメントが面倒
  • 地方である為、人口減少で空室リスクがある
  • 銀行によってはエリア対象外の物件を所持していると、融資をしてくれなくなる

まとめ

利益率が高いことは魅力だが、マネジメント面や今後の銀行の評価を考えるとリスクは大きい。また、地方で価値のある物件を見つけるには、ノウハウや土地勘が無ければ難しい為、初心者には難易度が高い投資手法だ。

しかし、地方の方が都心部よりも利回りは高い。上手くマネジメントができれば、短期間で爆発的なキャッシュフローを得ることも可能だ。

また、地方の方が土地の面積が広い物件が多いので、積算評価が高くて融資付けがしやすいというメリットもある。

 

【積算力と収益力】不動産投資の初心者が重視すべきは?

不動産投資の初心者にとって、物件を選ぶ際に重要視すべき点は積算力と収益力のどちらなのだろうか?

答えは収益力だ。

なぜ、収益力を重視すべきなのだろうか?まずは、積算力と収益力についての理解が必要なので解説する。

積算力とは

その物件にいくらの価値があるかという観点で評価されるもので、建物評価と土地評価を足し合わせたものである。

例えば、築11年、木造、延べ床面積80㎡、土地面積100㎡、路線価20万円の物件の積算評価を算出してみよう。

建物評価額を算出する

算出法は「構造ごとの1㎡当たりの価格×延べ床面積×築年数による減額割合」である。

構造ごとの1㎡当たりの価格は表のとおりだ。

構造 1平方メートル当たりの価格
鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート 20万円
重量鉄骨 18万円
木造、軽量鉄骨 15万円

 

また、築年数による減額割合の算出方法は、「(耐用年数-経過年数)÷耐用年数」

築年数による減額割合を算出すると、木造物件の耐用年数は22年である為、

「(22-11)÷22」=0.5

次に建物評価額を算出する為、「構造ごとの1㎡当たりの価格×延べ床面積×築年数による減額割合」に当てはめていくと、

「15(万)×80(㎡)×0.5」=600

結果、建物評価額は600万円となる。

土地の評価額を算出する

算出法は「路線価×面積」で計算し、土地の形状などによって銀行ごとに設定された掛け目で8掛け、7掛けなどにする。

路線価とは道路に面する標準的な宅地1㎡あたりの価格であり、国税庁の路線価サイトで住所を調べると価格が分かる。

上記の条件に当てはめると、「20(万)×100(㎡)」=2000となり、銀行ごとに設定された掛け目が8掛けだった場合、

「2000×0.8」=1600

結果、土地の評価額は1600万円となる。

①建物評価額の600万円と②土地評価額の1600万円を合算して、物件の積算評価額は2200万円となる。

この積算評価額が高いほど、積算力が高いと言えるのだ。

収益力とは

対象となる物件が今後得られると思われる収益をもとに評価され、家賃収入(満室)からローン返済額(50%目安)、空室損(5~10%)、諸経費(20%)を差し引いた残りの金額のことである。

例えば1年の家賃収入が1000万円、ローン返済が500万円、空室損が100万円、諸経費200万円だった場合、1000万円-500万円-100万円-200万円=200万円となる。

この残りの金額(キャッシュフロー)が高いほど、収益力が高いということになる。

 

ここまで積算力と収益力について解説してきたが、特に収益力を重視するべき理由は3つある。

  • 収益力が高い方が空室やリフォーム、家賃下落などのリスクに対して対応できる。
  • 銀行は融資する上で、土地や建物の資産よりも、現金を持っていることが重要である。
    なぜなら、現金を持っている方が銀行側の資金回収が早くできるからだ。
  • 収益力が高いと自己資金の回収スピードが早くなり、次の物件に再投資できるスピードが上がる

 

以上の理由から、収益力を重視した方が不動産投資初心者にとって、リスク耐性が高まると共に、投資拡大しやすくなるというメリットがある。

 

キャッシュフロー(収益力)を重視する時の注意点とは?

 

不動産投資の初心者には収益力の高い物件を購入することを進めてきたが、実は収益力を重視して物件を選ぶ際に注意しなければならない点もある。

それは、融資を引く銀行だ。

その銀行の特徴を理解していないと、後にキャッシュフローが出ずに首が回らなくなる可能性があるのだ。

 

注意が必要な銀行として、スルガ銀行やノンバンク(貸出しか行わない金融機関)がある。

特徴は2つだ。

  • 多くの銀行が融資しない物件にも積極的に融資を行う
  • 金利が高い

 

詳しく説明しよう。

多くの銀行が融資しない物件も積極的に融資を行う

収益力を重視して物件を選ぶ場合、中古の物件を購入することになるだろう。しかし、中古の物件は耐用年数が少ない、もしくは耐用年数超えのことがあり、ほとんどの銀行は残りの耐用年数の期間しか融資をしないか、融資自体しないことが多い。

ところがスルガ銀行やノンバンクは、融資を受ける人の属性(経済的、社会的背景)が良ければ、耐用年数を超えて融資を出すのだ。

例えば、築25年の重量鉄骨物件の場合、耐用年数が34年であるから、通常は残りの耐用年数分である9年で融資の計算をする。融資期間が9年だと返済額が高くなるため、多額の自己資金を入れない限り融資不可という結論になる。

しかし、スルガ銀行は属性が良ければ、耐用年数を無視して25年や35年の融資を組んでくれる。融資期間が長ければ月々の返済金額も少なくなるため、キャッシュフローが増える。

このように、もともと潤沢な資金がなくても、属性が良ければ長期の融資が可能となるため、投資初心者が初めて融資付けする際にとても使いやすい銀行なのだ。

金利が高い

スルガ銀行の金利は4.5%、ノンバンクは4%台である。最近の低金利下の状況において、異常に高いのだ。

金利が高いと、元本の返済が進まないのでB/Sはどんどん悪化していく。売却による出口を描こうとしても、スルガからスルガの買い替えができないケースが多い。また、もともと高い売価で購入してしまっていて、新しい買手が見つからない事もあるのだ。

こうなると、毎月のキャッシュフローは出ているのに、キャピタル損を含んだ爆弾を抱えてしまうことになる。また、耐用年数を超えて融資を引く場合、途中で減価償却を終えることになるため、その後のキャッシュフローは一気に悪化する。

このように、返済をスタートした時は良くても、返済が進んでいくに連れ、純資産は増えずにキャッシュフローも出ないという、いわば半殺しの状態になり、返済に苦労することになる。

 

更に、スルガ銀行やノンバンクを使うデメリットがある。それは他の銀行の評価だ。

スルガ銀行やノンバンクは他行より評価基準が緩い為、他行に借り換えをしようと思っても他行の厳しい評価基準をクリアできず、借り換えできないことがある。また、耐用年数を超えた物件を購入すると、次に物件を買いたくても融資が引けないのだ。

更に、個人信用情報(CICなど)にスルガ銀行やノンバンクから融資を受けたことが記載されるため、多額の借入があることが見えてしまい、他の銀行で融資を受けたいときにネガティブに働くことがある。

 

これらのことから、失敗しない為には、耐用年数を超える融資であったとしても、目先のキャッシュフローにとらわれず、低金利で元本の返済がしっかりと進む条件の銀行を使うことが重要である。

 

不動産投資の初心者は年間700万円の貯金を目指す

不動産投資の初心者で、月収100万円のキャッシュフローを出すのであれば、年間700万円の貯金を目指そう。

なぜ、年間700万円の貯金が必要であるのか、解説していく。

(例)利回り10%の1億円の中古マンションをフルローンで購入する場合

まず、1億円の物件を購入する際、購入資金の他に諸経費が必要となる。(諸経費・・・不動産売買手数料、契約関連の印紙代、登記費用、不動産取得税、ローン設定費用、火災保険など)

この諸経費は通常、物件価格の7%を見込む為、1億円の物件の7%は700万円。

不動産投資の初心者のように金融資産が少ない人には、この諸経費まで銀行は融資してくれない為、700万円の現金が必要になるのだ。

そして月収100万円を目指すには・・・

  • 1億円の物件で利回り10%ということは、満室時の年間賃料が1000万円。
  • 1000万円-500万円(ローン返済)-200万円(諸経費)-100万円(空室損)
      =200万円(税引前)

 

上記の計算から、年間200万円(税引前)のキャッシュフローがでる。

同じような1億円の物件を6棟購入すると、年間1200万円のキャッシュフローがでる為、月収100万円のキャッシュフローがでるということになる。

これらのことから、年間700万円貯金できれば毎年1棟購入ができる。

さらに、資産組み換えでもっている物件を売却し、キャピタルゲイン(売却した際にでた利益)を狙うこともできるのだ。

 

まとめ

不動産の投資手法は一つではない。投資手法の中には、初心者に向いている手法とそうでない手法がある。

不動産投資初心者のサラリーマンで、将来家賃収入だけで生活していきたいのであれば、収益力を重視した投資法を推奨する。

特にCF不動産投資法はスピード感を持って事業規模を拡大できるため、年収がある程度高く貯金が数百万円ある方にはおすすめの手法である。

【手法】

 CF不動産投資

【物件】

 構造・・・鉄骨鉄筋コンクリート、または鉄筋コンクリート

 築年数・・・平成築(築20年以下)

 利回り・・・10%

 物件価格・・・1億

 

投資戦略は、まず700万円の現金を用意し、物件をフルローンで購入する。このとき、低金利で元本返済がしっかり進む銀行を選ぶ。

1年後にでた年間200万円のキャッシュフローと会社の給与などを合わせて700万を貯金し、また、同様の1億円の物件を購入するという流れを繰り返し、6棟の物件を所有できれば月収100万円となり、家賃収入だけでの生活も夢ではなくなる。

 

不動産投資初心者にとって、投資手法のメリット、デメリットや融資を引く銀行の特徴を理解した上で、自分に合った投資手法見つけ、目標までの投資戦略を立てることが大切だ。




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