不動産投資を始めたけれど、なかなか良い物件に巡り合えない・・
不動産業者との連絡がうまくいかない・・
そもそも物件情報を入手する方法がよくわからない・・
不動産投資を始めるには、当然ですが不動産そのものが無ければはじめることはできませんよね。
投資をするからには利益が出る物件でないと意味がありませんが、市場に出ている物件がすべて優良な物件だとは言い切れません。
- 自分一人では物件の良し悪しが分からない
- 物件の選び方が分からない
- 優良物件に巡り合いたい
- 不動産業者との連絡が苦手
このように不安や悩みを感じたままでは、不動産投資は上手くいきません。
利益が得られなくては、投資をしている意味がありませんよね。
では、不動産投資で利益を得られる優良物件に巡り合うためにはどうしたらいいのでしょうか。
今回は、不動産投資を行う際に優良物件に巡り合うための、優良物件情報の入手のための不動産仲介業者周りや、アポイント時・訪問時の注意点についてまとめてみました。
良い物件に巡り合えないと悩んでいたり、不動産仲介業者への連絡方法について困っている方はぜひ参考にしてください。
優良物件を入手する為には不動産仲介業者周りが必須
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不動産投資が上手くいくかどうかは、購入する物件ですべてが決まるといっても過言ではありません。
いかに優良な物件を購入できるかが、勝負ということです。
そのためには、物件の情報を収集しなくてはいけません。
投資用としての物件情報は主に２種類に分けられます。
- インターネットなどに公開されている物件
- インターネットなどには公開されていない物件
この２種類の中から、「自分の希望に合う物件を見つける」、もしくは「自分の希望に合う物件にする」という点が不動産投資で利益を得られるかの重要な点です。
インターネットに公開されている物件の見つけ方とは？
インターネットに公開されている物件情報については、楽待や健美家、ホームズ、アットホームなどの不動産情報サイトを利用します。条件などを絞り込んで検索していきます。
今からご紹介する不動産情報サイトには、「絞込み機能」と「通知機能」がありますので、自分の希望に合わせて検索を行うことができます。
楽待
収益を扱っている会社で有名なサイトです。このサイトは、匿名で欲しい情報を登録することができます。
また、収入証明をするとプレミア会員になれます。プレミア会員になると「この人は真剣に不動産投資を考えている」と不動産会社が判断してくれるので、優良な物件情報を得られやすくなります。
健美家
健美家は不動産投資の専門サイトです。毎月50万人以上の投資家がアクセスしていて、不動産投資・収益物件の情報サイトとしては国内最大級です。
また、不動産投資物件を検索できるだけではなく、著名な投資家や不動産投資経験者のコラム・ブログが掲載されているのでノウハウを学ぶこともできます。
セミナーも積極的に開催されているので、営業担当者や専門家などと関係を築ける機会が得られます。関係構築のためにもセミナーへの参加を検討してみてもいいですね。
ホームズ
ホームズは物件の掲載数が多く、不動産投資家向けの情報が揃っています。
マンションの参考価格や価格の推移、市場ニーズを簡単に調べることが出来るので便利です。
参考査定価格や、掲載シミュレータ、不動産価格のトレンドなど市場価値をリアルタイムで検索することが出来ます。
アットホーム
成約時期などに応じた成約賃料データベースがサイト上に記載されています。
また、賃料の相場状況なども記載されているので、実際の賃料の相場状況について把握するうえで参考になる情報が多くあります。
では、不動産情報サイトを利用して物件情報を入手する時にはコツがあるのでしょうか。
「絞込み機能」で自分の条件に合う物件を検索する
サイト内の絞込み機能を使うことで、自分の希望条件に合う物件を見つけ出すことができます。
たとえば、自分が探している物件の条件が利回り15％以上であれば、それに該当する物件情報を簡単に探すことが出来ます。
しかし、絞込みをすることで長年売れ残っている物件が出てくる可能性もあるので注意が必要です。
そのような物件には必ず特徴があります。
- 物件の売価と市場価格に大きな乖離がある
- 建物自体に大きな瑕疵などの問題がある
- 間取りや設備などで競争力が乏しい
- 周辺環境設備が整っておらず、立地に問題がある
- 入居の見込みが低いような人口衰退エリアである
これが長年売れ残っている物件の主な特徴です。
外部要因などが原因で売れ残っている場合には、短期売却や投資費用の短期回収目的などの戦略をしっかりと練ったうえであれば手を出してもいいですが、そうでなければやめておきましょう。
一方で、誤った売価設定の物件や設備に問題があって売れ残っている場合には、満室経営が出来て融資も可能であれば交渉によって価格を下げることも可能です。
「通知機能」で新しく登録された物件情報を入手する
インターネットに公開されている物件情報は、全国の不動産投資家たちが優良物件を手に入れるために日々虎視眈々と狙っています。
ベテランの投資家だろうが初心者だろうが、みんな同じように物件情報を得て優良な物件を手に入れたいからです。
そのため、優良な物件はインターネットに公開されると一瞬にして売れてしまうのが現実です。
つまり、優良な物件を手に入れるためには、スピードが大事ということです。
優良な物件情報をいち早く手に入れるためには、不動産情報サイトの「通知機能」を使いましょう。
自分の希望条件と合致する新たな物件情報が登録された際に、メールを受け取ることができる仕組みです。
また、優良物件を手に入れるためには自分の希望条件を少し緩めに設定しておくようにしましょう。
自分の希望の利回りが15％であった場合は14％以上の物件情報が登録されたら通知が来るようにしておくといった具合です。
なぜなら、希望ではなかった物件が指値によって希望条件を満たす物件に変化する可能性があるからです。
むやみに指値をするようなことは不動産業者から嫌われる原因となりますが、正当な理由で指値をする場合には自分の交渉が通る可能性もあります。
優良物件に巡り合うための機会をなくしてしまわないよう、自分の希望条件よりも少し緩めの条件で登録しておくようにしましょう。
インターネットに公開されていない物件の見つけ方とは？
インターネットに公開されていない物件情報はどのようにして入手できるのでしょうか。
それは、「紹介」によって情報を得る方法です。
その「紹介」とは、不動産仲介業者や不動産コンサルタント、知人大家など情報源は様々です。
では、不動産仲介業者から「紹介」によって物件情報を入手する時のポイントは何でしょうか。
不動産仲介業者から優良物件の紹介を受けるポイントは2点
- 不動産業者に覚えてもらうようにアピールする
- 不動産を購入できることをアピールする
1. 不動産業者に覚えてもらうようにアピールする
不動産業者は既存の大家やREINS（不動産流通標準情報システム）などから物件情報を入手した際、まず初めに誰に紹介するかを検討します。
その時に、自分の顔を真っ先に思い浮かべてもらうようにしなくてはいけません。
優良物件は全国の不動産投資家たちが虎視眈々と狙っていますので、他の投資家を先に思い浮かばれてしまうとそちらに紹介されてしまい、自分が優良物件と巡り合う確率が下がってしまいます。
真っ先に不動産業者に自分の顔を思い浮かべてもらうためには、まず「何度も会う」「こまめに電話連絡をする」ことを心がけましょう。
そのためにザイオンス効果（単純接触効果）を活用します。
同じ人物や物に接する回数が増えるほどその対象に対して好印象をもつようになるという効果です。
高校生や大学生の時にクラスメートが気になったりしたことはありませんか？
それはこのザイオンス効果の影響です。
この効果は恋愛面だけではなく、ビジネスにも大いに活用されています。
ザイオンス効果により、不動産業者に何度も会うことで自分に対して好印象を抱いてくれるようになります。
その結果、不動産業者が物件を紹介しようとした時に、真っ先に自分の顔を思い浮かべてもらえるようになります。
また、不動産業者と会う時には
- 名刺
- 自己紹介できるもの（スライドなど）
- 物件の希望条件を明示できるもの（スライドなど）
これらを持参することによって、自分の顔を思い出してもらえるきっかけをつくることができます。
希望条件を明示できるものがあれば、自分がどのような物件を探しているのかを伝えやすいですし、業者としても可視化されていて分かりやすいです。
不動産業者としてはどのような物件を求めているかがはっきりしているので、物件を紹介してもらいやすくなりますよ。
2. 不動産を購入できることをアピールする
不動産業者と仲良くなっただけでは、物件を紹介してもらうことはできません。
物件を購入出来ると思ってもらえないといけません。
自分がどのような属性なのか、また金額がいくらまででどのような物件ならば購入できるのかを伝える必要があります。
そのためには、
- 過去3年分の源泉徴収票
- 過去3年分の確定申告書
- 貯金や金融資産が分かる写し
- 法人の場合は、過去3年分の決算書
- 融資を検討している銀行とその融資枠
これらの書類を揃えておきましょう。
もちろん、個人情報ですので初対面で自分の個人情報を開示するということには抵抗があると思います。それならば、業者と信頼関係が築けてから開示してもいいですね。
大手の不動産仲介業者であれば、悪用されるようなことは限りなく低いと考えられるので、最初から開示しても問題ないですよ。
法人の場合は、黒字経営で安定していることや事業の多角化の一環として不動産賃貸業を検討している事を具体的に説明できれば、より物件を紹介してもらいやすくなります。
また、不動産購入に際して融資が受けられるということは個人・法人に関わらず最も重要なポイントです。
融資が受けられるということは、安定した収入があるとか勤務先が良いなど、社会的に信頼度があると考えられています。
過去に融資を打診した銀行があり、無担保融資枠がどの程度残っているか、融資できると言われている限度額などの情報があれば、業者に伝えておくようにしましょう。
営業担当者はその情報をもとに物件を探して紹介してくれますよ。
不動産仲介業者周りをするときの注意点とは？
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不動産仲介業者に訪問する際には、最低限のマナーは守って行くようにしましょう。
社会人であれば当然ですが、アポイントを取らずに突然訪問することは避けた方がいいです。
アポイントは電話で取っておくのがおすすめです。
その時、この4つの点について話すようにしてください。
- 自己紹介をする
- 電話した目的を伝える
- これから訪問してもいいのか伺いを立てる
- 時間調整などを行う
中には、突撃で訪問する人もいますが、相手も仕事をしているので暇ではありません。
同じように物件購入を検討している人に物件調査や現場案内、書類の作成などをしているかもしれませんよね。
業者も忙しく働いています。アポイントなしで訪問されてしまうと、遂行している業務に支障を来して困らせてしまう可能性があります。
最初から相手に悪印象を与えることは必要ないので、必ず事前にアポイントを取って失礼の無いようにしましょう。
また、「わざわざ来たのだから物件を紹介して」などといった横柄な態度をとる人も中には存在しますが論外です。
不動産業者の仕事は多岐にわたり多忙です。相手のことも考えて行動するようにしましょう。
初めての訪問の際にアポイントを取るときの、具体的な会話例をご紹介します。
個人で不動産投資をしており、物件を探しております。
宜しければ、是非一度お話しを伺いに行きたいのですが、本日これからご都合のよろしい時間帯がございますでしょうか。」
この先の会話は、相手の質疑に応じて答えるなどしていけばよいです。
初めての電話連絡は緊張して難しいかもしれませんが、回数をこなしていけば徐々に慣れてきますよ。
落ち着いて連絡してみてくださいね。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産投資が成功するかどうかは、購入する物件の良し悪しですべてが決まると言っても過言ではありません。
そのために、優良な物件を購入する必要があります。
優良な物件を購入するための情報収集の方法としては、
- インターネットに公開されている物件情報
- インターネットに公開されていない物件情報
この2つです。
インターネットに公開されていない物件情報は、不動産仲介業者から紹介してもらうことで知ることができます。
不動産仲介業者から優良な物件情報を紹介してもらえるように注意する点は2つです。
- 不動産業者に覚えてもらうようにアピールする
- 不動産を購入できることをアピールする
優良な物件を購入するためには自分の行動や努力も必要になります。
最初は大変かもしれませんが、その行動によって、優良物件と巡り合うことが出来て、不動産投資も上手くいくようになりますよ。
不動産仲介業者を味方につけて、不動産投資を成功させましょう。
こんな非常識な方法があったなんて・・・
