変動金利と固定金利はどちらを選んだ方がお得なのか?

何を基準に選べば良いのか?

 

住宅ローンを組む時に悩ましいのが「金利」だろう。

総支払金額を抑えたいと思ったら、少しでも低金利で借り入れたいと思うのは当然だ。ほんの少しの金利差が総支払金額に数百万円もの影響を与えてしまうこともあるため、損をしないように慎重に選びたい。

ローンの金利は大きく分けて「変動金利」と「固定金利」の2種類に分けられるが、どちらを選んだ方がお得なのだろうか。

「超低金利の今は絶対に固定金利を選ぶべきだ」という専門家がいる一方で、「固定金利より更に低金利の変動金利のほうが賢い選択だ」という専門家もいる。

調べれば調べるほど、混乱するのではないだろうか。

 

ここでは、変動金利と固定金利の違いを様々な角度から検証していく。

自分にはどちらの金利が向いているのか、ローンを組む前に正しい知識を身に付けて、納得のいく金利を選択してほしい。

 

変動金利とは?

まずは変動金利の特徴から説明していこう。変動金利とは、一定の期間ごとにレートが見直される金利のことである。

どこの金融機関でも一番低い金利が設定されているため、シミュレーション上では返済総額も一番低くなる。そのため、ローンを組む時に変動金利を勧めてくる金融機関も多い。

返済期間中に金利が変動すると、連動して利息部分が再計算されるのだが、見直しの仕方には独自のルールがある。まずはそれらを正しく理解することが大切だ。

変動金利の3つのルール

  1. 金利の見直しは年2回
  2. 5年毎に返済額を見直す(元利均等返済の場合)
  3. 返済額の増加は現支払額の1.25倍まで

1.金利の見直しは年2回

変動金利は短期プライムレートをもとに設定されているが、毎月変動するわけではない。年に2回、4月と10月に、その月の金利に更新される。

例えば、それまで0.5%で推移していた金利が、4月にピンポイントで3%に上昇したとする。5月には再び0.5%に戻ったとしても、4月に3%に更新された金利は次の10月の改定時まで適用されてしまう。

変動金利を選んだ場合は、年2回の金利更新時に、どれだけ金利が上下したかを必ず確認しておく必要がある。

2.5年毎に返済額を見直す(元利均等返済の場合)

金利は半年ごとに更新されるが、それと同時に返済額が変更されることは無い。返済額は5年毎に見直されることになっている。

最初に設定された返済額が10万円だとしたら、その後どんどん金利が上昇しても、5年間は10万円に据え置かれる。

では、その5年間に上昇した金利分はどうなるのかというと、元金の返済分から充当される。支払っている金額は今まで通りだが、その内訳の元金と利息の割合が変わるのだ。

従って、金利が上昇すると元金の返済が遅れることになる。逆に金利が下がれば、その分が元金の返済に充てられるため、返済のスピードが増す。

5年後の支払額の見直しの時に、返済予定の元金の可不足を考慮して次の支払額が決められる。

3.返済額の増加は現支払額の1.25倍まで

5年間に金利が大幅に上昇してしまった場合、それをそのまま加算すると返済不能になってしまう債務者が出てくることが予想される。

そのため、返済額の増加は現状の返済額の1.25倍までしか認めないというルールがある。

今までの支払額が10万円だったら、12万5千円が上限となる。返済額は抑えられるが、12万5千円を超えた分がおまけされた訳ではない。

次の見直しの時に更に上乗せされるのか、返済期間を延ばすのか、金融機関と相談しながら決めることになる。

変動金利を利用する時は、その特性やルールを理解した上で、金利が上昇した時のリスクも考慮して選ぶ必要がある。

 

固定金利とは?

固定金利とは文字通り、金利が固定され、変動しない金利のことである。

その後、どんなに金利が上昇しても返済額が変わらないため、金利の上昇に一喜一憂する必要がなく、また家計管理がしやすいというメリットがある。

しかし、変動金利よりも金利が高く設定されているため、シミュレーション上では総返済額も高くなる。

一口に固定金利と言っても、「全期間固定型」と「一定期間固定型」の2種類に分けられる。

全期間固定型

完済するまで金利が変動しないタイプ。代表的なものに住宅金融支援機構のフラット35があるが、最近は一般の銀行でも取り扱いが増えている。

借入時に毎月の返済額が設定され、その時点で総返済額も判明する。最近の低金利でかなりお得感はあるが、“長期間”かつ“固定”であるため、住宅ローンの中では一番高い金利が設定されている。

一定期間固定型

固定期間を5年・10年・15年などと区切り、その固定期間が終了した後は、変動金利にするか再度固定期間にするか選ぶことが出来る。

金利も変動と全期間固定の中間くらいに設定されているので、両者の“良いとこ取りが出来る”とも言えるが、固定期間終了時に金利が上昇していた場合は、返済額が一気に増えるリスクがある。

 

変動金利と固定金利はどっちが得で、どっちが損か分からない?

 

変動金利と固定金利の特徴をみると、変動金利は常に金利上昇のリスクに晒されていると言えるだろう。

では固定金利の方がお得かというと、そうは言い切れない。

今後金利が上昇したとしても、今現在の固定金利の金利を上回らなければ、総返済額は変動金利の方が少ないからだ。また、金利が下がった場合は、完全に変動金利の方が有利になる。

変動金利の総返済額が判明するのは、ローンを完済する時だ。だから、ローンを組む時点では、変動金利と固定金利のどちらが得でどちらが損かは誰にもわからない。

今後の金利動向については、ネット上の情報や専門家のコラムなどで様々な意見が出回っているが、どれも「推測」の域を出ない。

東京オリンピック前後の景気の動向などはまだ信憑性が高いが、AIなどが発達する20年後など、自分の仕事が存在するのかさえ不透明な状況だ。

 

“総返済額”という視点からは、変動金利と固定金利のどちらが得なのか損なのかは分からない。

それ以外の視点が必要となってくる。

 

変動金利と固定金利の違いとは?

変動金利と固定金利の決定的な違いは、「誰が金利変動のリスクを取るか」という点に尽きるだろう。

結論から言うと、次のようになる。

  • 変動金利・・・・借り手がリスクを取る
  • 固定金利・・・・貸し手がリスクを取る

 

一般的に金融機関は全期間固定金利を嫌がる傾向にあり、変動金利を勧めてくる。それは単純に、固定金利よりも変動金利の方が金利が低いからという理由ではない。

彼らは金利の変動リスクを背負いたくないのだ。

歴史的な低金利が続いているが、経済が流動的である以上、金利もそれに連動する。金利が上昇して今現在の固定金利との間に差額が生じたら、金融機関が負担することになる。

銀行がリスクを負いたくないために変動金利を勧めてくるのならば、借り手である我々は固定金利を選択すればよいと思うかもしれないが、そう簡単にはいかない。「金利が下がる」というリスクがあるからだ。

これ以上金利が下がることは無い、という意見もあるが、それも100%完璧な意見ではない。

 

結局、どうやって金利を決めればいいの?

ローンを組む時点で総返済額の比較が出来ないのであれば、何を基準に金利を決めたらよいだろうか。

次の視点を取り入れて、慎重に決めるのが良いだろう。

  • 現在の収入
  • 将来設計
  • 自分自身の性格

変動金利に向いている人

  • 収入や貯蓄額が高く、急に返済額が増えても家計に余裕がある
  • 金利をマメにチェックし、上昇した時はすぐに次の手を打つ行動力がある

固定金利に向いている人

  • 収入に対して返済比率が高く、返済額が急に増えると家計が逼迫するおそれがある
  • 金利のことなど気にせず安心して将来設計を立てたい
  • 金利のチェックや借り換えの手続きなどを煩わしく思う

 

借入前に、返済額のシミュレーションだけでなく、借入に対する自分自身のスタンスを確認しておくことが大切になる。

また、固定金利を選べば完済まで金利を一切気にする必要は無い、という事ではない。

金利は上昇する時もあれば下降する時もある。ちょっとした金利差が総返済額に大きく影響することを考えたら、常に最新の情報を得られるようアンテナを張っておくことだ。

実際金融機関のホームページには、期間限定の借り換えキャンペーンなどが掲載されている。

少しの手間で数十万円~数百万円もお得になることがあるのだから、様々なパターンを組み合わせて自分にピッタリの金利を選んでほしい。

 

まとめ

変動金利と固定金利の特徴やメリット・デメリットは次の通り。

変動金利 固定金利
特徴 一定期間ごとに金利が見直される 金利は固定され、変動しない
メリット ・固定金利よりも金利が低い

・金利が下がれば返済額も下がる

・返済額が一定なので資金計画を立てやすい

・金利が上昇しても返済総額は変わらない

デメリット ・金利が上昇すると返済額が増える

・常に金利を意識する必要がある

・変動金利よりも金利が高い

・金利が下がった時は何も恩恵が無い

 

変動金利と固定金利の決定的な差は、金利変動のリスクを誰が負担するのか、ということになる。

変動金利の場合は、借り手である我々が負担することになる。固定金利の場合は、貸し手である金融機関が負担する。

変動金利と固定金利ではどちらが得なのかは、完済するまで分からない。変動金利の総返済額がその時まで分からないからだ。

どちらのタイプの金利を選ぶべきかは、総返済額という視点ではなく、「現在の収入」「将来設計」「自分自身の性格」などを基準に選ぶしかない。

安定を重視し、どちらかというと保守的な傾向がある方は、固定金利の方が向いているだろう。金利情報をマメにチェックし行動的な方なら、リスクの大きい変動金利にも対応できるだろう。

 

住宅ローンは金額が大きいため、ちょっとした金利差が総返済額に大きく影響する。自分に合った金利タイプを選び、無理の無い範囲でローンを組むことが肝心だろう。




年収400万円から始めて30歳で家賃収入2000万円オーバー 
ゼロから毎月50万円以上の副収入を得ていく方法
無料動画講座で解説中




この無料の不動産投資講座では、初心者が知らないと損をする不動産投資の本質について紹介しています。

・1棟不動産投資と区分不動産投資、失敗しやすいのは?

・新築と中古、初心者がするべきは?

・都心と田舎、儲かるのはどっち?

・失敗のリカバリーとは?

・良い物件を探す方法とは?

・大阪と東京どっちがおすすめ?


など、私の体験談にもとづく、トップ1%の高収益物件を手に入れるための「不動産投資の基礎知識」や「賃貸経営のノウハウ」を動画講座として配信しています。


通信講座の登録はとても簡単。
以下のボタンをクリックして、メールマガジンの登録を進めてください。

そうすると、すぐに1つ目の動画があなたのメールアドレスに届けられます。

ぜひ、この動画講座であなたの不安をなくしてください


無料動画講座の詳細を見る


※動画講座の内容は受講者の要望に合わせて変更する事があります。