不動産投資初心者の基礎知識

不動産投資のキャッシュフローとは?意味や計算方法は?

・不動産投資でキャッシュフローが重要なのはなぜ?

・キャッシュフローはどのように計算するの?

不動産投資で失敗している人の共通点に「キャッシュフローへの理解不足」が挙げられます。

不動産投資の世界では、「利益が出ているはずなのに、実際は手持ちの資金が少なくなって返済ができなくなる・・」なんてこともあります。

 

今後、不動産投資を拡大し、健全な経営を目指すのであれば、キャッシュフローの意味や計算方法をしっかりと把握しておかなければ危険です。

 

ここでは、不動産投資におけるキャッシュフローとは何なのか、具体的にはどのように計算するのかなどについて詳しく解説していきますので参考にしてください。

不動産投資のキャッシュフローとは

キャッシュフローとは、文字通り「現金の流れ」を意味する言葉です。

一般的な企業経営においては、収入から支出を差し引いた時に残る手残り金のことをキャッシュフローと言います。

不動産投資の場合も同様で、収入から支出を差し引いた手残り金をキャッシュフローといいますが、以下のように不動産業者や投資家で計算方法が違います。

 

  • 満室時の家賃収入-銀行返済
  • 満室時の家賃収入-運営コスト-銀行返済
  • 満室時の家賃収入-空室存-銀行返済
  • 満室時の家賃収入-空室存-運営コスト-銀行返済
  • 上記に、「税金の支払い」を加えるか加えないか

 

例えば、キャッシュフロー800万円と言っても、そこに何が含まれているかによって実際の手残りは全然違ってきます。

 

また、利回り20%という高利回りにもかかわらず、全く手元に現金が残らない物件があります。返済比率の高い物件に多いのですが、正確にキャッシュフローを計算しておかなければ、物件を購入した後に後悔してしまうこともあります。

 

キャッシュフローは人間でいう血液と一緒で、不動産賃貸経営を行う生命線です。

キャッシュフローは少しでも多くしなければいけませんし、キャッシュフローが良ければ不動産投資経営は潤滑に回り、キャッシュフローが悪ければ破産することもあります

そのため、キャッシュフローを理解することは不動産投資において、とても大事な事です。

 

【注意】業者のキャッシュフローほど”甘い“ケースが多い

物件を購入する時、不動産業者はあの手この手の甘い言葉で、あなたに物件の購入をすすめてきますが、「専門の業者が言うことなら信じられるのか・・」と思うのは危険です。

なぜなら、不動産業者側にとっては、物件を売ることが1番の目的だからです。

不動産業者は売買が成立した時に、初めて手数料として販売価格の3%+6万円を貰うことができます。

そのため、中には“なるべく簡単に説明ができて”、“儲かるように見せた方が早く儲けになる”と考える悪い業者もいたりします。

そういった不動産業者の甘いシミュレーションをうのみにすると、思ったよりも儲からないとか、ひどいと赤字になることもあります。

 

もちろん、まっとうに商売をしている不動産業者もいますが、投資の初心者などに付け込んで悪い事を考える業者がいるのも事実です。

業者の見積もりに空室損が入ってなかったり、運営コストが甘く見積もられていることも多くあるので注意をしてください。

 

最後の責任を取る投資家は、保守的にシュミレーションするのがおすすめ

物件を所有してリスクを取るのは結局、投資家です。

そこで、業者の甘い見積もりを信じるのではなく、ちゃんと自分でシミュレーションをして保守的に見積もることをおすすめします。

例えば、キャッシュフローが800万円と言われても、「空室損が入っていますか?」とか「運営費の内訳を教えてください」とか「家賃は適正家賃で計算していますか?」と聞くだけで、シミュレーションの制度をグンと上げることができます。

 

精度が上がれば、ダメな物件を見抜けやすくなり、不動産投資で失敗するリスクを軽減することができます

ですから、リスクをとって投資をする投資家が、不動産投資についての理解を深め、ちゃんとシミュレーションをする必要があるのです。

 

キャッシュフローを保守的に計算するには

では、キャッシュフローの保守的な計算とはどのようにすればいいのでしょう。

キャッシュフローを保主的に計算するには、空室損運営コストを考える必要があります。

 

空室損

空室損とは、賃貸物件の空き室によって生じる家賃収入の損失のことで、空室率を求める事によって算出できます。

  • 時点空室率
  • 稼働空室率

空室率とは、全体の部屋数に対して、空室が占める割合のことで、通常以下の計算式で求められます。

 

時点空室率

空室率(%)=空室数÷全室数×100

しかし、これはいわば、空室を調べたその時点での空室率であって、月によっても空室の数は変わる可能性もありますから、厳密にいうと正しい計算式とは言えません。

より正確な空室率を出すには、年間の稼働状態に対する空室率で見る必要があります。

これを年間稼働空室率と言い、以下の計算式で求められます。

 

年間稼働空室率

年間稼働空室率(%)=1-平均居住日数/(平均居住日数+空室日数)×100

もしくは、

年間稼働空室率(%)=各部屋の年間空室日数/(全室数×365日)×100

 

例えば、全6部屋の物件で全室合わせて年間で40日間が空き室だった場合の年間稼働空室率は

40÷(6部屋×365日)×100=1.83%

となります。

 

運営コスト

不動産の賃貸経営をしていると、以下のようなさまざまな運営コストがかかります。

  • 管理費・修繕費
  • 固定資産税・都市計画税
  • 広告費
  • 共用部の電気代や水道代
  • 大規模修繕や屋上防水
  • エレベーター等のメンテナンス料
    など・・

 

管理費・修繕費

賃貸物件のオーナーになると、クレーム処理や賃料の集金・入居や退去時の手続き等いろいろな処理に当たらなくてはなりません。

多くの大家さんは、それらの作業を管理会社に委託しています。

賃貸物件の管理を管理会社に委託するのであれば、管理会社に管理代金を支払わなくてはなりません。それが管理費となります。

 

固定資産税・都市計画税

物件は保有しているだけで税金が掛かります。それが固定資産税や都市計画税です。

税率は、固定資産税が固定資産評価額の1.4%、都市計画税が0.3%で合わせて1.7%の固都税が掛かります。

 

広告費

空室がなかなか決まらない場合、入居者募集をするために広告費として業者に家賃の1カ月分を払ったり、2カ月分を払ったりするケースがあります

地方ほど、この広告費の支払いが多いケースがあるので注意が必要です。

 

共用部の電気代や水道代

廊下の電気代や共用部の水道代なども運営コストとして、毎月数千円の支払いが発生します。

こちらも運営コストになるので検討をしておく必要があります。

 

大規模修繕や屋上防水など

建物は年数が経つと修繕個所も出てきます。建物を維持していくためには当然傷んだ個所を修繕しなければなりません。その修繕にも費用もかかってきます。

屋上の防水機能も年数が経つほどに古くなっていきます。屋上防水の工事も数百万円から数千万円がかかってくるので、運営コストとして事前に計画をしておく必要があります。

 

エレベーターなどのメンテナンス料

エレベーターや浄化槽などがついていれば、点検費などのコストが掛かります。

特に築20~30年ほど経ってくると、エレベーターの交換費用に数百万円から数千万円がかかってくるので注意が必要です。

 

税引き前キャッシュフローと税引き後キャッシュフローで考える

先述で、不動産におけるキャッシュフローは、収入から支出を引いた手残り金というお話をしました。

キャッシフローは税引き前と税引き後の2通りがありますが、より正確な手残り金を把握するには、税引き後キャッシュフローを見た方がいいでしょう。

 

税引き前キャッシュフロー=満室時の家賃収入-空室損-運営費-銀行返済

税引き後キャッシュフロー=税引き前キャッシュフロー-税金

 

税金は、「課税所得」と「税率」から求めることができます。

不動産の課税所得は以下の計算式で求められます。

 

不動産の課税所得=満室時の家賃収入-空室損-運営費-銀行返済(利息)-減価償却費

 

ここで気を付けなければならないことがあります。

課税所得とは、帳簿上の儲けの事ですので、銀行返済の元金は負債であるため経費として計上できません。計算式に使うのは銀行返済の利息のみになります。

また、減価償却費は経費として計上できるため、減価償却費も計算式に入れます。

 

例えば、満室時の家賃収入が1000万円、空室損が100万円、運営費が100万円、利息支払いが150万円、減価償却費250万円の場合、

不動産の課税所得=1000-100-100-150-250=400万円

となります。

 

この課税所得に対して、税率をかけた金額が納税額となります。

税金には、所得税住民税があります。

所得税率は、以下の表のように所得金額によって異なります。

 

参考サイト:https://mansionkeiei.jp/column/27772

 

所得税額は、課税所得金額-控除額で求めることができます。

例えば、課税所得金額が400万円だった場合、

400万円×20%-42.75万円=37.25万円 となります。

 

住民税は一律10%となっていますので40万円となり、課税所得金額が400万円の人の税金は、

37.25万円+40万円=77.25万円 となります。

税引き前のキャッシュフローが150万円だとすると、税引き後のキャッシュフローは72.75万円となります。

 

キャッシュフローを厚くするには

キャッシュフローは、家賃収入から必要コストを引いたものですので、キャッシュフローを厚くするためには、必要コストを減らせばいいという事になります。

そこで、キャッシュフローを厚くするには以下の事に注意するといいでしょう。

  • 空室損を最小限にする努力をする
  • 運営コストを最小限にする努力をする
  • 銀行返済を少なくする努力をする
  • 税金の支払いを少なくする努力をする

 

空室損を最小限にする努力をする

空室を最小限にすれば、埋まっている部屋の分だけ家賃収入が次入るわけですから、キャッシュフローを厚くすることに繋がりますよね。

そこで、空室を最小限にするためには、入居希望者に物件を気に入ってもらわなければなりません。そのためには、以下の点を考える必要があります。

  • 利便性がいい
  • メンテナンスがきちんとされている
  • 設備が整っている
  • 契約条件を見直す

 

利便性がいい

物件選びには、駅から近い・コンビニやスーパーが近くにある・周辺環境がいい、など利便性の良さは重要視されます。

また、一人暮らし向けなら近くに飲食店などのお店が多い、ファミリー向けなら学校や病院・公園などの公共施設が近くにあるなども、部屋選びの重要点になります

 

メンテナンスがきちんとされている

エントランスや廊下など共用部分がきれいに清掃されているか、エレベーターがある場合はきちんと点検がされているか、部屋のエアコンなどの設備はきちんとしているかなど、メンテナンスがきちんとされているかも、選ぶ側からすると物件選びには重要ポイントとなります。

 

設備が整っている

エアコンや追い炊き・乾燥機付きバスなどの人気設備を取り付けたり、トイレとバスが一緒か別かなど、部屋の設備は部屋を選ぶ時に重要視されるポイントです。

 

契約条件を見直す

敷金礼金をなしにしたり、初めの月だけ家賃をタダにするなどの初期費用サービスを行うと、入居率が高まり空室を減らすことができます。

初期費用を減らすとその分の損失を大家自身が負担しなければならなくなりますから、資金が減って運営ができなくなるのではないかと心配される方もいるかもしれません。

しかし、入居者が早く決まれば家賃収入も早く得ることができますし、賃貸契約は最低でも2年継続ですから、その間には元が取れてしまいます

 

運営コストを最小限にする努力をする

運営コストを減らすことでもキャッシュフローを増やすことができます。

賃貸投資には、管理費・修繕費・共用部分の光熱費・清掃費・固定資産税・都市計画税など、さまざまな運営コストが掛かります。

このうち、削減できるものはできるだけ削減する努力をすることで、全体の運営コストが減って、キャッシュフローを増やすことに繋がります

例えば、建物の管理は通常管理会社に委託しますが、そうなると管理会社に管理委託費用を払わなければなりません。

そこで、建物の管理を自分で行えば、管理委託費用を払わなくて済むので、その分コストを削減することができます。

 

また、建物の清掃も清掃会社に頼まずに自分で行えば、その分コスト削減になります。

 

運営費の中でも、固定資産税や都市計画税などは、必ず払わなければならない費用なので削減できませんし、メンテナンス料や光熱費を削減して建物のメンテナンスをきちんと行っっていないと、そのような物件には入居者は入りません。

 

運営コストの中でも努力をすれば減らせるものは進んで減らす努力をしましょう

そうすることで、月々の出費が減り、キャッシフローを増やすことに繋がります。

 

銀行返済を少なくする

銀行返済を少なくすることは、キャッシュフローを増やすことに繋がります。

銀行返済を少なくするには、以下の3点が重要です。

  • 融資期間を長くする
  • 金利を低くする
  • 借り入れを少なくする

 

融資期間を長くする

同じ金額を借りても、融資期間が長ければ長いほど、年間の返済額が少なくて済みます。

返済総額は多くなり完済までの期間は長くなりますが、手元に残るキャッシュが増えるため、次の物件への投資に回すこともできます

 

金利を低くする

金利が違うだけで、返済額はかなり違ってきます。

例えば、借入金5,000万円、元利均等、返済期間20年の場合

 

年間返済額
金利4.5% 3,843,807円
金利1.0% 2,770,765円
差額 1,073,042円

 

となり、年間100万円以上もキャッシュフローに差が出ます。

まだ実績がない間は、低金利で貸してくれる金融機関を探すのは難しいかもしれません。

また、最初から低金利に拘っていると、なかなかにタイミングよく物件を購入することができなくなることもあります。

そこで、金利が1%下がるとどれくらいキャッシュフローが改善するのかを常に頭に入れておき、途中から借り換えることも視野に入れておくことが大切です。

 

借入を少なくする

キャッシュフローは、ローン借入額を少なくすることでも増やすことができます。

自己資金を増やせば、借入を少なくすることができますので、月々の返済額も少なくて済み、その分手残り金が増えることになります。

 

税金の支払いを少なくする

不動産投資をする場合、ほとんどの方がローンを組んでいくことになるかと思います。

そこで、ローンの返済を期日よりも早く返す「繰り上げ返済」という方法をとることで、キャッシュフローを増やすことが可能になります。

ローンを期日より早く返すことで、利息の総額を減らすことかできます。それによって支出を減らして、キャッシュフローを増やすことができます。

 

繰り上げ返済をすると、手元に残る現金が少なくなってしまうのでお勧めしないという意見も聞きます。

しかし、定年退職を迎えると給与所得がなくなりますので、貯金や手元にある現金でローンを支払わなければならなくなります。すると、生活にも負担が出てきてしまいます。

そのため、給与収入がなくなる前にローンを返済してしまうという戦略をとるのも一つの手です。

 

また、繰り上げ返済をすることによって、銀行から融資してもらえる額を上げられる可能性も出てきます。

今後、不動産投資を拡大していく予定がるのならば、次の新たな投資のためにも融資額が上がることはプラスになります。

 

銀行返済には注意

 

銀行への返済は、融資期間と金利が大きくかかわってきます。

では、ローンの返済は融資期間が長い場合と短い場合、金利が高い場合いと安い場合、月々の返済額や総返済額、そして手残り金はどのように変わってくるのでしょうか。

 

融資期間が長い場合と短い場合

まず、融資期間が長い場合と短い場合で考えてみましょう。

借入金1000万円を10年で返済する場合と20年で返済する場合を比べてみましょう。

 

10年で返済の場合=10000(万円)÷10(年)=100万円/年、月々で考えると100(万円)÷12ヵ月=約8.3万円

20年で返済の場合=10000(万円)÷20(年)=50万円/年、月々で考えると50(万円)÷12ヵ月=約4.2万円

となり、10年と20年で返すのを比べると、返済額の差は違ってきます

 

返済期間を長くすると、返済の回数は増えますが、月々の返済額は少なくて済みます。

すると、毎月の手残りが多くなるので、資金繰りが楽になります

 

金利が高い場合と低い場合

では、次に金利が高い場合と低い場合で考えてみましょう。

借入金1000万円を金利1%と金利2%で借り入れる場合を比べてみます。

 

金利1%で借り入れた場合=1000万円×1%=10万円

金利2%で借り入れた場合=1000万円×2%=20万円

となり、同じ借入金額で同じ融資期間でも金利が1%違うだけで、返済額の差は違います

こう考えると、金利が低い方が、月々の返済の負担が少なくて済むので、金利は低い方がいいでしょう。

 

「長期融資+高金利」は単なる利益の先食い

ノンバンクは、「年収が低い人でも比較的容易に融資をしてくれる」「ローン期間を長く取れるのでキャッシュフローが出しやすい」などのメリットがあるため、不動産投資を始めたばかりの時には、一見いいように思えます。

しかし、他の金融機関と比べてかなりの高金利なので、元本が減らずに売却ができないというケースもあります。

また、長期間保有することで、外壁塗装や屋上防水などの修繕コストなどがかかり収益を圧迫するケースもあるので注意が必要です。

さらに、減価償却額がローンの元金を上回ってしまい、帳簿の上では黒字なのに手元の資金がなくなってしまうデッドクロスという問題を抱えることにもなります。

高金利のノンバンクを使う場合は、出口戦略までをしっかりと検討しておくことをおすすめします。

 

初年度からキャッシュフローがプラスになるとは?

銀行の融資には、購入物件にかかる金額全てを借りられるフルローンと、物件価格以外の諸経費なども全て含めた金額を借りることができるオーバーローンというものがあります。

融資をフルローンで借り入れることができれば、自己資金を使うことなく物件を購入できるので、自己資金は他の諸費用に充てることができますし、オーバーローンに至っては諸費用分も借りられるので、自己資金を手出しせずに、すぐに賃貸物件を購入することができます

 

例えば、

物件価格2000万円。手数料、諸費用、税金合計等が160万円の物件で、頭金ゼロで、2,160万円のローンを組むとします。

毎月のローン返済額が10万ぐらいで、管理費維持費等が5万円ぐらいで、毎月の家賃収入が25万円ならば、初年度からキャッシュフローがプラスになります。

 

ただし、フルローンやオーバーローンには上記のようなメリットがある反面、通常のローン返済よりも月々の返済額と金利が高くなるというデメリットもあります。

フルローンやオーバーローンで借り入れる場合には、返済が滞らないだけの資金を手元に用意しておくことをおすすめします。

 

シミュレーションでよりキャッシュフローを理解する

実際に以下の2パターンで計算をしてみます。

利回り10%のRCでシミュレーションをしてみる

1億円
利回り10%(1000万円)
空室損10%(100万円)
運営コスト20%(200万円)
融資期間30年(約330万円)
金利1.5%(約150万円)

税引き前キャッシュフロー=1000-100-200-480=220万円

 

利回り20%の木造でシミュレーションしてみる

4000万円
利回り20%(800万円)
空室損20%(160万円)
運営コスト20%(160万円)
融資期間15年(約260万円)
金利1.5%(約60万円)

税引き前キャッシュフロー=800-160-160-320=160万円

 

【豆知識1】もう一歩進んだ不動産投資家になるために

帳簿上では利益が潤沢に出ているにもかかわらず、手元に現金がなく、ローンの返済が滞ってしまうことがあるのも、キャッシュフローをよく理解していないためです。

帳簿上とキャッシュフローが一致しないのには、以下のような理由があります。

 

  1. 帳簿には、現金の出費が伴わない減価償却が記載されている
  2. ローン返済額のうち、経費計上できるのは支払利息だけ

 

1.帳簿に、現金の出費を伴わない減価償却が記載されている

不動産を購入した際に、「資産」に当たる建物や設備は経費として一括計上せず耐用年数に応じて按分されます。

毎年かなりの金額が経費計上されますが、実際に現金の支出はないため、手持ち現金とのずれが生じます

この場合現金が減らないため、キャッシュフロー的にはプラスの要因となります。

 

2.ローン返済のうち、経費計上できるのは支払い利息だけ

ローン返済額のうち元本部分は「負債」に当たるため、経費計上できるのは支払い利息部分のみになります。

ローンを返済して手持ち現金が減っても、元本部分は利益に影響を与えません。

帳簿に反映していないのに現金が減ってしまうため、キャッシュフロー的にはマイナス要因になります。

 

減価償却の償却期間が終わってしまうと、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るデッドクロス状態に陥ってしまい、この時に手元に現金がないと破綻してしまいます。

そのため、帳簿とは別にキャッシュフローの計算をして、常に危機管理しておく必要があります。

 

融資を継続して受けて物件を買い進めていくには?

融資を継続して受けて物件を買い進めていくには、帳簿上の利益もキャッシュフローも増やしておく必要があります。

なぜなら、銀行からの信用を得る必要があるからです。銀行が投資相手の資本力を信用力として見てきます。

資本力の高い相手には、銀行も積極的に融資をしてくれます。

そのため、減価償却を減らすなどして帳簿を黒字にしておくことや、キャッシュフローを増やしておくことが銀行からの信頼に繋がることもあります。

例え税金を多めに収めることになっても、今後の規模を拡大したいなら帳簿を良くしておくことは必要です。

 

【豆知識2】支払い安全率は計算できる

不動産投資の安全性を判断するものに、債務返済倍率(DCR)があります。

債務返済倍率は、家賃収入から経費や税金を引いた年間の手残り金をローン返済額で割ることで求めることができます。

 

債務返済倍率(DCR)=年間の手残り金÷年間のローン返済額

 

この値が1.2~1.3以上だと安全であると言われています。

より保守的に見るのであれば、1.5~2.0程度でなければ投資をしないという投資家もいます。

 

【豆知識3】売却をして初めて成否が分かる

不動産投資を始めて毎月キャシュフローがあっても、不動産を売却しない限り最終収益は分かりません。

不動産投資には入り口出口があり、不動産の出口である売却には、タイミングがあります

 

個人の場合、物件購入から5年を境に売却益(譲与所得)の税率が大きく変わります。

物件所有期間が5年以下の短期譲与所得は税率39%、5年を過ぎた長期譲与所得は税率20%と、譲与所得の税率は2倍近くも違ってきます。

そこで価格変動にそれほど変わりがなければ、5年を過ぎてから売却した方が税額は低くなります。

 

法人の場合は、譲与所得への課税は他の所得と合算され、物件の所有年数に関係なく法人税率が当てられます。

法人税の税率は30%弱ですので、個人における短期譲与所得の税率39%よりも低くなります

そのため、物件所有期間を気にすることなく、物件が値上がりしたタイミングで売却することができます。

そこで、短期でも値上がったタイミングで売却できるように、物件購入時に法人を設立する人も少なくありません。

 

しかし、不動産は売却時に値下がりしたり、保有期間中に大きな出費があることもあります

また、保有期間中にほとんどキャッシュフローが出なくても、売却時に大きな売却益が取れることもあれば、保有期間中のキャッシュフローを売却時に食いつぶしてしまうこともあります。

 

このように、不動産投資は売却をして初めてその成否が分かるのです。

 

 

まとめ

不動産投資では、見かけ上は利益が出ているにもかかわらず、手持ち金がショートして破綻してしまうことがあります。

 

それを防ぐためにも、「現金の流れ」であるキャッシュフローを理解することは、とても重要ですが、業者や投資家によってその計算式には違いがあるので注意が必要です。

物件を購入した後に、後悔をしないようになるべく保守的に計算をすることをおすすめしています。

 

キャッシュフローを多くするためには、

  • 空室率を下げる
  • 運営コストを下げる
  • 銀行返済を下げる
  • 税金を下がる

という努力が必要です。

ただし、ノンバンクなどの高金利で長期融資をしてくれる銀行の活用はご注意ください

元本が減らない事で、売却による出口が描けなかったり、長期保有することで、修繕コストなどがかかり収益を圧迫するリスクもあります。

さらには帳簿の上では黒字なのに手元の資金が残らないデッドクロスという問題を抱えることになる恐れもあります。

 

不動産の安全性を判断する指標として、債務返済倍率(DCR)というものがありますので、事前に計算をして、この値が最低でも1.2以上となる物件と銀行の組み合わせを選定する事をおすすめします。

 

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