キャッシュフロー不動産投資法は誰でも出来るのか?

月収100万円を達成するにはどのように買い進めていけばよい?

 

サラリーマン投資家の中には、「不動産収入だけで月収100万円!そしてセミリタイア!」と目標を設定している方も多いだろう。100万円というのはキリがよい数字であり、モチベーションを維持するにも調度良い数字だ。

しかしこの“100万円”は家賃収入や帳簿上の利益ではなく、ローンの返済や税金などの支払いを全て終えて、最後に手元に残るお金=キャッシュフローでなければ自分の自由には出来ない。

毎月手元に100万円残すためには、どのように投資を進めていけばよいのだろうか。

 

ここでは、キャッシュフローを重視した投資法について解説していく。

どのような属性の方がキャッシュフロー投資法に向いているのか、注意点は無いのか等と共に、月収100万円を達成するためのモデルケースも紹介していくので、ぜひ参考にしてほしい。

 

キャッシュフロー不動産投資法とは?

「キャッシュフロー不動産投資法」とは、利回りよりもキャッシュフローを重視した投資手法のことを指す。次々と物件を購入して事業を拡大するために、スピード感を持ってキャッシュを積み上げることを最優先する。

キャッシュフローは次の計算式で求められる。

 満室時の家賃収入 - 空室率 - 諸経費 - 元利均等返済

例 : 物件価格:1億円、利回り10%の物件の場合

   満室時の家賃収入・・1,000万円

   空室率(10%)・・・ 100万円

   諸経費(20%)・・・ 200万円

   元利均等返済(50%) 500万円 

   税引前キャッシュフロー 200万円

 

物件を購入する前にこのようにザックリと計算して、どんなに利回りが良くても、キャッシュフローを生み出さない物件には手を出さない。そうすると必然的に、次のような物件が購入対象として絞られてくる。

  • 地方の物件 (都市部よりも利回りが良い)
  • 築20年以下のRC物件(残存耐用年数が長く、20年以上の融資期間が見込める)

 

もちろん、都市部の物件や築古の物件でもキャッシュフローを残すことは出来るが、頭金を多く入れて返済比率を下げたり、常に満室経営を心がけたりなどの工夫が必要となる。

月収100万円を目指すキャッシュフロー投資法では、フルローンに近い融資を受けながら投資を拡大していくので、頭金として多額の現金を放出するのは控えたいところだ。

 

キャッシュフロー不動産投資法に向いている属性とは?

キャッシュフロー不動産投資法は、レバレッジを利用して投資を拡大していくので、全ての人に向いている投資法とは言えない。では、どのような方に向いているのだろうか。

  1. 預金が最低でも700万円ある
  2. 法人にてプロパーローン(事業性設備資金融資)が受けられる
  3. サラリーマン属性が高い

1.預金が最低でも700万円ある

オーバーローンを受けられない限り、フルローンを組めたとしても諸経費が7%程度は掛かる。

1億円の物件を購入するとしたら700万円は手出しとなるため、最低限としてこの金額を用意しておきたい。

2.法人にてプロパーローン(事業性設備資金融資)が受けられる

アパートローンは融資を受けやすいというメリットがあるが、年収によって融資限度額が制限されてしまうため、投資がストップしてしまう。

法人化して2~3期以上の良好な決算があれば、プロパーローンが受けられる。融資額が青天井となるため、目標金額に達するまで投資を拡大することが可能になる。

3.サラリーマン属性が高い

属性が高ければ高いほど融資を受けやすいため、キャッシュフロー投資法に向いている。

特に最初の1棟目の融資は、属性にかなり左右される。最初から築浅のRC物件を1棟買いしたいなら、年収700万円以上が理想となる。

 

キャッシュフロー不動産投資法の注意点

 

キャッシュフローを重視して投資を進めていくのだが、キャッシュフローの大きさばかりに目を向けていると、思わぬところで落とし穴にはまってしまう事がある。どのような点に注意すれば良いのだろうか。

積算評価が高い物件をなるべく狙う

キャッシュフローだけでなく、「積算評価」も気にかける必要がある。積算評価が低いと、次のようなリスクを負う事になってしまうからだ。

  • 債務超過となって次の物件が購入できなくなる
  • 融資の際、フルローンやオーバーローンが狙えなくなる
  • 売却による出口戦略が描きにくくなる。

 

不動産投資は購入から売却までトータルに見ていく必要がある。

毎年キャッシュフローが出ていても、積算評価が低いと債務超過に陥り、次の融資が受けられない。また、売却したくても次の買い手が現れないこともある。

またフルローンやオーバーローンを狙うなら、積算評価は無視できない。金融機関は属性も重視するが、それと同じくらい積算評価も見ているのだ。

返済比率に注意する

フルローンやオーバーローンは投資拡大のためにぜひ利用したいが、借入高が大きくなれば、それに比例して毎月の返済額も大きくなる。

返済比率が高すぎると、目標とするキャッシュフローを得にくくなる。返済比率を下げるには、融資期間を長くすることが有効となるため、物件の残存耐用年数がポイントとなってくる。

ちなみに、健全なキャッシュフローを得るには、返済比率は50%以下に抑えることが望ましいと言われている。

返済比率
40%以下 安全
50%以下 比較的安全
50~55% 注意が必要
55%以上 危険!

スルガを使ったキャッシュフロー不動産投資法は危険

不動産投資家の間で知らないものはいないと言われるスルガ銀行だが、金利が4.5%と高いため、どうしてもイールドギャップ(投資の実質利回りと金利との差)が低くなる。

最低何%以上のイールドギャップが必要かは、専門家によっても意見が分かれるが、築浅のRC物件の表面利回りは、都心なら5%を切っていることもある。金利との差が1%程度では、ほとんど利益が出ていない状況だ。

また、スルガの特徴である“高金利”“長期間”の融資は、元本がなかなか減らないので危険だ。

例えば、1億円を35年で借り入れたとする。10年間で5,727万円返済したにも関わらず、借入残高は8,492万円も残っている。

この時点で売却したいと思ったら、当然これ以上の金額を提示しなければならない為、なかなか買い手が見つからない。

ローン残高が減らないと、与信毀損の状況になりやすい。次の融資がストップしてしまうため、投資拡大にブレーキが掛かることになってしまう。

銀行は2億円以上の借入があると融資ハードルが上がる

余程属性が高くない限り、融資額の合計が2億円を超えると銀行の態度が一変して評価が厳しくなる。

そのハードルを越えるためには純資産を常にプラスにしておき、見せ金としての金融資産を用意しておく必要がある。

節税を考えて帳簿上はマイナスにしておこうと考えていると、融資の際に不利になることもある。

常に貯金がゼロの状態は危険である

フルローンで買い進めるにしても、諸経費の7%は手出しになる。

毎年1億円の物件を1棟ずつ購入する予定なら、常に700万円を準備することになるのだが、それによって預金がゼロになってしまうことは避けなければならない。

空室が長引いたり、想定外の修繕が必要となった時に、預金ゼロではとても耐えられない。対策が建てられない為に収益が低下してしまったら、次の融資どころではなくなる。

 

キャッシュフロー不動産投資法で月収100万円(1200万円/年)を達成するには?

月収100万円のキャッシュフローを達成するには、具体的にはどのように投資を展開していけばよいのだろうか。次の条件で物件を買い進めたケースを見ていこう。

 【購入物件】 1億円のRC造(築29年)、金利1%、年間キャッシュフロー200万円

 【リスク対策】 本業からの収入から年間100万円貯金する

 

現金
(期首残高)
支出
(諸経費)
獲得
キャッシュフロー
現金
(期末残高)
1年目 1棟目購入 700万円 700万円 200万円 200万円
2年目 200万円 200万円 400万円
3年目 400万円 200万円 600万円
4年目 600万円 200万円 800万円
5年目 2棟目購入 800万円 700万円 400万円 500万円
6年目 500万円 400万円 900万円
7年目 3棟目購入 900万円 700万円 600万円 800万円
8年目 4棟目購入 800万円 700万円 800万円 900万円
9年目 5棟目購入 900万円 700万円 1,000万円 1,200万円
10年目 6棟目購入 1,200万円 700万円 1,200万円 1.700万円

 

順調に買い進めていけば、9年目に年間1,200万円を達成できることになる。この時に1億円の物件を5棟購入しているので、総額5億円投資したことになる。

必要な投資金額を割り出すためには、次の計算式を用いることも出来る。

 必要な投資額 = 必要な月収 × 12ヶ月 × 4倍 ÷ 利回り

 

必要な月収を100万円として利回り10%で計算すると、4億8千万円。利回り15%の物件なら3億2千万円になるが、築浅のRC造でこれだけ高利回りの物件を見つけるのは難しいだろう。

月収100万円の達成のためには、ざっと4億から5億の投資額が必要となる。

キャッシュフローを生み出す物件探しと並行して、融資対策は必須となる。いかに戦略的に動けるかが成功のカギとなるだろう。

 

まとめ

高利回りの物件ではなく、キャッシュフローを生み出す物件を選別して購入し、キャッシュを積み上げてスピード感を持って投資を拡大していく手法を、「キャッシュフロー不動産投資法」と呼ぶ。

キャッシュフローは次の計算式で求められる。

 満室時の家賃収入 - 空室率 - 諸経費 - 元利均等返済

 

キャッシュフローで月収100万円を達成するためには、いかに融資を引き出すかがカギとなるため、利回りの良い築古の木造物件よりも、築浅のRC物件を買い進めていくことが多い。

全ての人にこの投資法が向いているわけではないが、700万円程の現金を持ち、プロパーローンを利用でき、年収が700万円以上の方なら、十分にチャンスはある。

 

しかしキャッシュフローの大きさばかりに目を向けていては、上手く回らない。出口戦略までトータルで考えると、積算評価や返済比率などにも注視しながら、物件と取引銀行を選ぶ必要がある。

キャッシュフローで月収100万円を得たいなら、最終的に4~5億の投資額が必要となる。短期間でこれを達成するには、かなり戦略的に動かなければならないだろう。




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