当ウェブサイトへご訪問いただき、ありがとうございます。

初めまして。
森谷 俊之(もりたに としゆき)と申します。


当サイトへご訪問いただいたということは、

・不動産投資について興味があり、これから始めてみたい

・区分は所有しているが、1棟を購入して本格的に賃貸業を営みたい

・1・2棟は所有しているが、今後の物件選定に悩んでいる

という事ではないでしょうか?


ご存知のとおり、
株やFXなど、資産運用をする方法は数多くあります。


その中でも、手離れが良く、
リスクを自分でコントロールできる不動産投資についてお考えなのは
とても正しい判断だと思います。

そこで突然の質問ですが、
「あなたのベストの物件はなんですか?」

では、自己紹介がてら、僕から答えてみます。


まずは、僕が不動産投資をする理由です。

・後悔のない人生を送りたい

・家族と幸せな時間を過ごしたい

・新規事業を立ち上げて仲間とワクワクする時間を過ごしたい


長くなるので詳細は省きますが、
僕がサラリーマンの時には、やりたい事もできず悔しい思いをしたり
過労で倒れたり、亡くなる上司の姿を見てきました。


やりたい事も、働く場所も、働く人も縛られた人生・・・

そんな束縛された生活から、解放されて、自由になりたい。


もっと自分らしく生きたいと、心の底からそう思って不動産投資をはじめました。

なので、僕がこだわっているのは
不動産から得られる手残りの現金(キュッシュフロー)です。


僕が思う自由とは、経済的自由・時間的自由を手に入れた状態だからです。


つまり、バクハツ的なキャッシュフローを生む不動産投資手法が、
僕が最初に選ぶべき道でした。




失敗談ですが、不動産を始めた27歳の当時、僕が住んでいたのは茨城県の端でした。

なのに、皆さんと同じように1都3県の物件を探していました。


将来の安定性を考えると、都心は安心感があります。

ですが、仕事が終わるのが早くても22時を過ぎていた僕は、
都心に住んでいる投資家のスピード感についていけませんでした。


物件が出て2,3日で売却されてしまうような世界です。

物件の下見に行くのすら無理、という事もありました。




そこで作戦を変えて、自分が住んでいる家の近くで
勝てるエリア、勝てる物件を探すようにしました。


当時、都心では築10~20年のRCが8%以下で取引されていましたが、
地方では10%を超える物件も珍しくありませんでした。

木造や軽量鉄骨などの築古であれば、15%以上も普通にあるような状態です。


都心と違って空室リスクは高くなりますが、
上手く運営すれば、バクハツ的なキャッシュフローを生む魅力が
地方には眠っていました。




ただし、地方不動産投資の難しい所は融資付けです。

何も知らない当初は、いきなり銀行にオクゴエの物件を持ち込んだり、
法定耐用年数を大きく超える、利回り30%の全空物件を持ち込んだりしていました。


とうぜん、融資が出ることはありませんでした。




そこから、銀行の融資基準について興味を持つようになりました。

いったい、なにを評価基準にしているのか?


現金?

収益力?

担保力?

個人の属性?

事業性?

など・・・


色々な物件を投げて、仮説と検証を繰り返していきました。


多くの実験(失敗)を繰り返すことで、
徐々に答えが見つかるようになりました。




「1棟を購入」することは、
そんなに難しいことではありません。


銀行の評価基準に合った物件をハメ込むだけです。


もちろん、自分の基準を満たしている事が前提です。
融資が付く物件が、良い物件ではないので注意をしてください。




僕はそうやって、初めての1棟重量鉄骨アパートで
利回り15%、融資期間20年、金利1.4%、
(家賃-銀行返済-運営費)が約15万円/月の物件を手に入れました。

そこから現金主義という主軸はブラすことなく、土地値高利回りアパート、
高積算オクゴエRCマンションへと物件のタイプを変えながら拡大をしていきました。


・・・


さて、ずいぶん長くなってしまいましたが、
これらははたして「ベストな物件」でしょうか?

不動産投資の情報を集めていると
「〇〇手法」とか「〇〇術」という言葉がでてきます。

ですが、ただしく使えている投資家は少ないようです。




「〇〇手法」や「〇〇術」には、
「誰にとっての」という言葉が抜けています。


つまり、僕が答えた「自己紹介」は
あなたに対しては「ベストな物件」ではないかもしれません。




もう一度お聞きします、
「あなたのベストな物件はなんですか?」

大切なことは、
「自分の状況に合った物件」を選ぶことです。

まずは、
ご自分の状況を整理してみてください。


赤字の区分マンションを買っていませんか?
また、高い金利を払い続けていませんか?


あるいは、業者やコンサルタント任せで、
物件選定や融資付けをしていませんか?


融資が付きやすいからと、
容易にスルガやノンバンクに飛びつくのは危険です。




もしも、あなたが現時点で1棟も購入ができていないのであれば、
自分の状況に合った物件を選べていないことが原因です。

業者やコンサルタントなど、周りに振り回されていては、
不動産投資で失敗します。


不動産賃貸業においては「ノウハウ(知識)」が全てです。


僕の実例になりますが、
4棟目のRCマンションは2番手がいるなかで
指値で500万円の減額に成功しました。

これは、計画道路の部分に価格交渉をする余地があると知っていたからです。




築18年、ファミリータイプの重量鉄骨造、利回り18%の物件を見送ったこともあります。

これは、通学路に大道路を横断するため家族連れがイヤがるエリアだと知っていたからです。

都内の投資家さんが購入したようですが、満室状態を見たことがありません。




最後に、所有物件が雨漏りで50万近くの修繕見積もりが来たことがありましたが、

火災保険を活用できると知っていたので、僕の費用負担はなくなりました。




どのケースも、知っているか、知らないかの違いなのです。

周りに惑わされない
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特に、不動産業界はヤミな部分も多く、
物件を紹介するコンサルは、裏で業者と繋がっていることが多いです。


あなたが物件を購入できれば、コンサルが数百万円のバックマージンを得ています。


そのような人が、あなたにとってベストな物件を紹介できるでしょうか?


正しい知識を身に付ければ、このような業界のヤミも見抜くことが可能になるでしょう。

また、正しい知識が身につけば
あなたの状況に合ったベストな物件も自然と集まるようになるでしょう。

あなたはどのような物件を選びますか?



まずは、自分の状況に合った物件を探してください。


・地方なのか都心なのか?

・利回りを重視するのか積算を重視するのか?

・区分を持っている場合は売却が先か保有したままか?


これらについて迷われているのなら、
お手伝いをすることもできます。


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