はじめまして、森谷俊之（もりたに としゆき）です。
サラリーマンをしながら不動産投資を初めて、今は脱サラをしました。
今まで地方の高利回り、築古の土地値、高積算RCなど、幅広く不動産投資をしてきました。
空室率が５０％のような物件でも相場よりも安く購入することで、含み益を狙いながら、満室にしてインカムゲインの最大化にするという経営を行っています。
そして今は、「選択肢の幅を広げる」ということをテーマに、資産運用をしていくコミュニティーを運営しており、セミナーやコンサルティングを通してサポートを行っています。
不動産投資を始めるまで
大学院を卒業後、某会社に技術職として入社しました。
ちょっと特殊な仕事で、海外の施設で技術習得の訓練があるのですが、その訓練が上手くいかず・・。
成長が遅いと訓練は途中で中断（クビ）をされてしまうので、できない自分に焦る気持ちとイラダチだけが積もっていきました。
教官からは毎日のように怒鳴られ、常にプレッシャーとの戦いでした。周りとの差は開いていくばかりで、寝る間も惜しんで勉強をし、何回も何回もイメトレやシミュレーションをして、少しでも上手くなるように必死にもがいていました。
でも、焦れば焦るほどにミスが続き、自分を責め、さらに上手くいかなくなるという悪循環。
結局、最後には「おまえはクビだ」と所長から宣告をされてしまいました。
どれだけ歯を食いしばっても涙が止まらなかったのは、あの時だけでしたね。
日本に帰ってきた僕は放心状態でしたが、家族や友人の支えもあって、立ち直ることができました。
今考えると、自分は慎重ではあるけども行動派。理系ですが最後は直感で判断をするタイプです。
周りからは、まじめと言われることが多いのですが、自分で抱え込んで身動きが取れなくなる・・。
受け流せばいいことも、いちいち真に受けていたんですね。そのせいで全てが空回りをしていました。
それが、周りの支えのおかげで肩の力が抜けて、自然体でいられるようになっていきました。
技術の習得以外は何もしてこなかったので、転職をきっかけにロジカルシンキングや自己啓発の本を読み漁るようになり、学んだことをアウトプットしてビジネススキルを上げることに熱中していきました。
転職先は、毎日残業で深夜を超えるような環境でしたが、
「新しい環境で頑張るんだ！」
そう思って、がむしゃらに取り組んでいました。
人生を左右する転機
がむしゃらに働いていたそんなとき、上司の２人が立て続けに過労で倒れました。
今までの疲労が蓄積され、それが一気に吹き出してきたようですが、その様子は衝撃的でした。
実は僕が入社してから毎月のように退職者がでていたので、職場環境は悪いと思っていましたが、体育会系の上司が２人も連続で体を壊すほどとは思っていませんでした。
こんなことがあれば、さすがに職場環境が改善されるかと思ったのですが、なにも改善されることもなく、代わりの人が担当することに。
「人」が変わっただけで、何事もなかったかのように日常が過ぎていきます。。
「おかしくない！？」
僕はそう違和感を感じました。
上司の姿は未来の自分の姿では？自分が倒れたとしても代わりが来るだけで何も変わらないのでは？なんでこんなに頑張っているんだ？会社にすべてを捧げることに意味はあるのか？
そういう不安や疑問が頭をよぎるようになりました。
でも、仕事を辞めるにしても生活ができなくなるだけ。転職をするにしても、すでに転職をしたばかりだし、なにより転職活動の時間を作れない。
このままではヤバい。前の会社での経験もあって、会社に依存することに恐怖を感じるようになりました。そして、自分でお金を稼ぐ力をつけて自立しないといけないという焦りに変わっていきました。
ついに自分にも体調の異変が・・
資格や語学の勉強をするも、それが自立につながることもなく、さらに数カ月が経ったころ、ついに自分にも体調の異変が現れるようになりました。
だんだん体が重く感じるようになり、仕事中も頭痛やめまいがするようになっていきました。頭がボーっとして、小さなミスも増えてましたね。
このままだとマズイ・・そう感じている時に、知人の紹介で不動産投資について知ることになり、サラリーマンでも不動産投資ができることを知りました。
最初は、右も左も分からない中で初めてしまったので失敗をしましたが、ここから不動産投資の世界にどっぷりと浸かっていくことになりました。
不動産投資を初めて感じること
残業が忙しく、自己資金も１００万円もないぐらいで不動産投資ができるのか？という不安がありましたが、そんな心配は不要でした。
不動産投資は経営と運営が分離できるのが魅力的です。良い物件とダメな物件を見極める目線や基準を作ることで、効率よく物件を探すことは可能です。
慣れてくると不動産業者に物件を探してもらうように依頼をしたり、銀行融資を依頼したりもできますし、購入後の管理や運営は賃貸管理会社が行ってくれます。
工夫をしながらチームを作ることで、忙しい残業だらけの僕のようなサラリーマンでも可能でした。
また、自己資金に関しても、しっかりと事業計画書を作りこんで、銀行の目線に合う物件を持ち込むことで満額の融資をしてもらえるケースがあります。
市況にもよりますが、二重売契のようなブラックな手法を使わずに、真っ当に融資を引くこともできました。
そうやって物件を買い進めていくことで、「最悪、クビになっても生きていける」という安心感が生まれ、理不尽な依頼を断ることができるようになりましたし、自分の考えを遠慮なく発言できるようになりました。
部署異動の希望も出せるようになり、「会社と交渉をする」ということができるようになったのは精神的な余裕にもつながっていきました。
購入した物件
二重売契や他法人スキーム、資産虚偽などの怪しい手法を使わずに、真っ当にフルローンやオーバーローンで物件を購入してきました。
事業計画書の作成に重きを持っていて、しっかりと経営ができる（儲かる）物件を買うようにしています。
２０１６年 茨城 ８室のアパート フルローン 利回り１９％
２０１７年 茨城 １２室のRCマンション フルローン 利回り１０％
業者との関係性を重視して、いい物件を紹介してもらえる仕組みを作っていきました。
仕組みで回していかなければ、忙しくて不動産投資に取り組むのも難しい環境だったからこそ、作りこめたノウハウだと思います。
ただ、不動産投資は不労所得ではないです
不動産投資をして感じるのは、全く不労所得ではないということです。
部屋は満室になったり空室になったり、常に対策をしなければ高い入居率は維持できません。
不動産のリテラシーを高めておかなければ、空室対策でライバルに負けてしまいます。
運営にはそこまで手間はかかりませんが、知識は常にブラッシュアップしなければ成功をするのは難しいと感じています。
尊敬する大家さんに、「本気で不動産と向き合っている人は少ない。だからちゃんと向き合えば勝てるんだ」と教えていただきました。
大変ですが、泥臭いことをコツコツとするのが大事だと思います。
僕は最初の区分で失敗して苦労をしたので、これから不動産投資を始める方には特に「ラクして稼げる」と思って失敗をしてほしくないです。
独立してから思うこと
独立をしてからは「もっと早くに挑戦しておけば良かった」と感じています。
よく、「Time is money（時間はお金）」と言いますが、僕にとっては「Time is life（時間は命）」です。
もちろん、銀行への借り入れがある中、不動産投資の家賃収入だけで生活をするのはリスクがありますし、脱サラをすると融資を受けにくくなるのは事実です。
不動産投資だけで生活をするのであれば、「借り入れがない状態」や「辞めても問題ない収入」を作っておくのは大事です。
ただ、物販やアフィリエイト、株や為替など・・お金を作る方法は色々あります。その中に、不動産収入という安定した基盤があると精神的にとても楽になりますし、思い切って自分がやりたいことに挑戦できるようになります。
時間（命）は有限です。やりたくないことや、無駄なことに命を浪費するのはとても勿体ないことです。
でも、問題はお金ですよね。
僕は、技術職を挫折した経験や、転職先での出来ごとがきっかけで、「お金のせいで諦める」という問題に他の人よりも異常なぐらいに興味や関心があるし、「人生には色々な選択肢がある」ということをもっと伝えていきたいと思っています。
昔、ある尊敬する投資家さんに、「もし、今３億円が手に入ったら今の仕事を続ける？」と聞かれたことがあります。
僕は「続けない」という答えでした。
もし、あなたも同じであれば、「本当にやりたいことが他にある」のか、少なくても「今の仕事を続けたくない」のが本心だと思います。
せっかく、このブログを見ていただいているあなたには「諦める人生」ではなく「諦めない人生」を選んでほしいと心から願っております。
最後に・・・
人生を選べるようになるには、「自分で稼ぐスキル」が必要だと思います。
そして、投資は資産形成や資産運用のスキルなので、投資を学べば自分でお金を稼ぐスキルが身につきます。
また、これは自分の経験からも断言できるのですが、投資を突き詰めていくほどに人生の選択肢は確実に増えていきます。
アインシュタインが「人類最大の発明」「宇宙で最も偉大な力」と呼んだのは、「複利の力」です。
投資は、リスクをとってリターンを得ていく方法であり、少ないリスクでも複利の力を使えば大きなリターンを得ることも可能です。
この投資のスキルを一人でも多くの方が身につけて、幸せになる選択肢を取れるように、僕自身が身につけてきたスキルやノウハウが役立てれば幸いです。
こんな非常識な方法があったなんて・・・
